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    宏觀調(diào)控下，企業(yè)的戰(zhàn)略夾雜著資本的力量使中國的商業(yè)地產(chǎn)“野蠻”地生長著，強勁而有力。然而，隨著商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量激增使得不斷增加的招商難、運營難，以及盲目投資、重復(fù)建設(shè)等問題和風(fēng)險集聚。

    “長此以往，一批開發(fā)商會因商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不當(dāng)而導(dǎo)致資金鏈斷裂，進而會影響企業(yè)乃至行業(yè)的健康發(fā)展。”

    業(yè)內(nèi)人士無不擔(dān)憂著行業(yè)的前景。不過，也有地產(chǎn)商在創(chuàng)新尋找著新的資金供給來源，房地產(chǎn)偽貸、房地產(chǎn)基金和REITs(地產(chǎn)項目證券化)都紛紛進入人們視線。獲得“輸血”后，更重要的是地產(chǎn)商如何在過剩、洗牌、退出的窘境下運營好商業(yè)地產(chǎn)項目，使其自身具備造血能力。

    新階段：“持有經(jīng)營”或取代“圈地銷售”發(fā)展

    “高速度下難免泥沙俱下，原因是我們的很多項目還沒來得及思考就已開工了。”四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長冉立春說。

    冉立春指出，當(dāng)購買者的預(yù)期獲利不足以涵蓋包括商業(yè)地產(chǎn)為主所耗費的成本的時候，買賣鏈條會由此斷裂，進而一系列問題就會相應(yīng)出現(xiàn)。部分企業(yè)的虧損、資金鏈斷裂乃至倒閉，通過前后連鎖效應(yīng)，由此會影響整個經(jīng)濟的發(fā)展。

    那么應(yīng)該如何在發(fā)展中平衡現(xiàn)金流，如何把商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險降到最低呢？

    “商業(yè)地產(chǎn)是一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈，必須有完備的產(chǎn)業(yè)計劃、雄厚的資金實力，還要有一批既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)的復(fù)合型人才和專業(yè)化團隊。”成都王府井相關(guān)負(fù)責(zé)人給出了一個理性的建議。

    冉立春表示，早期商業(yè)地產(chǎn)的競爭還停留在前期圈地、銷售甚至招商上，不惜代價競相引入一些大品牌做秀，目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向由核心環(huán)節(jié)運營管理的競爭，競爭進入深水區(qū)后，企業(yè)更須重視內(nèi)功。

    過去做商業(yè)地產(chǎn)比較簡單，蓋一片住宅，有寫字樓有商場，基本都能賣掉。但現(xiàn)在不同了，比如首創(chuàng)的奧特萊斯項目，不僅要引進國外的優(yōu)秀品牌，更要注重引進國外的先進管理體系。

    由“持有經(jīng)營”取代“圈地銷售”的發(fā)展模式，或?qū)⑹巧虡I(yè)地產(chǎn)擺脫困境與風(fēng)險的解藥。

    事實上，2011年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)對旗下產(chǎn)品開始進行調(diào)整，許多大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司紛紛推出標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線。其中，中國銀泰拋出了三大商業(yè)綜合體，銀泰中心、銀泰城、銀泰MALL；中海推出了中海廣場、中海國際中心、中海大廈系列；此外還有龍湖、綠地等多家公司均做出了產(chǎn)品線的集中發(fā)布。

    凱德商用中國區(qū)總裁駱偉漢表示，相比粗放型開發(fā)，有明確市場定位的商業(yè)地產(chǎn)將更有“錢途”，“過往多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商缺少運營能力，只會造房子，不懂房子里面做什么，完全憑經(jīng)驗。今后，這種粗放型的定位方式將改變。”

    事實上，不僅對一線房企是這樣，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，聚焦社區(qū)商業(yè)和社區(qū)購物中心這樣一個細(xì)分層面，或許才能贏得機會。

    成都城北改造的示范項目——“錦門”項目開發(fā)商四川朗瑞絲綢有限公司董事長吳金良對記者表示，目前二三線城市甚至四線城市對商業(yè)配套的渴求仍然有待滿足，因此中小開發(fā)商可以大力開發(fā)社區(qū)商業(yè)配套，填補新城區(qū)規(guī)劃中的商業(yè)氛圍。而“錦門”項目，就是要在眾多商業(yè)地產(chǎn)項目中找準(zhǔn)空白，填補成都人“短假游”的空白，為成都?xì)v史文化傳承做一個載體，通過絲綢產(chǎn)業(yè)、絲綢文化、絲綢旅游為商業(yè)地產(chǎn)項目注入“靈魂”。

    “這樣的要求將把社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)作為一種方式，以此和萬達(dá)、中糧大悅城等商業(yè)地產(chǎn)大佬模式形成錯位的定位，便于中小型企業(yè)把產(chǎn)品線更加細(xì)分，做精品的、小型的社區(qū)商業(yè)。”吳金良表示。

    據(jù)介紹，“錦門”項目的商鋪為了達(dá)到預(yù)期的“景區(qū)型市場”定位，朗瑞公司基本上80%自持，通過整體招商營造市場氛圍。

    不過對于“持有經(jīng)營”，吳金良表示，資金也是最大的考驗。不過因為公司是經(jīng)營多年的外貿(mào)企業(yè)，具有較好的實體支撐，所以目前公司通過自有資金和流動資金貸款實現(xiàn)發(fā)展。

    新對手：體驗是商業(yè)地產(chǎn)PK電商唯一“王牌”？

    在城市綜合體供應(yīng)過剩之后，電商的崛起，再次引爆看空傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的話題。

    不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，電商的產(chǎn)品品類依然是可以標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，目前其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)還未建立，總價高的產(chǎn)品依然依托實體。而且，城市綜合體的買賣交易行為正在減少，體驗式消費正在增加，城市綜合體里還有公寓、酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)，電商沖擊的只是商場超市部分。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，天貓的崛起，并不會以傳統(tǒng)商業(yè)的死亡為代價。不過，很多企業(yè)還是已經(jīng)在行動上出臺了應(yīng)對措施。

    四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長冉立春說，電影院、餐飲等現(xiàn)在已經(jīng)為很多城市綜合體帶動人流做出了重要貢獻(xiàn)，萬象城的餐飲成為整個購物中心人流最旺的地方。SM廣場的萬達(dá)電影院，對于帶動SM廣場的人氣也貢獻(xiàn)很大。

    “未來商業(yè)地產(chǎn)的競爭不僅僅是開發(fā)商之間的競爭，未來的商業(yè)地產(chǎn)，必須與互聯(lián)網(wǎng)形成聯(lián)動，開發(fā)更多的體驗型產(chǎn)品。”冉立春介紹，在這方面，花樣年集團已經(jīng)有所動作，明年花樣年會推出社區(qū)體驗商業(yè)，搭建與互聯(lián)網(wǎng)的聯(lián)動平臺，畢竟有些事互聯(lián)網(wǎng)也做不了，還是需要實體來做。

    成都龍湖地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，除了超市購物中心外，城市綜合體的業(yè)態(tài)有很大比例已經(jīng)指向了吃喝玩樂。在龍湖北城天街，就規(guī)劃有6000平方米的盧米埃影城、5000平方米的兒童體驗館、3500平方米的家居家電生活館、2000平方米的真冰場、2000平方米的電玩城“愛玩嘉年華”、1500平方米專業(yè)運動休閑館、150多家國際餐飲品牌打造的國際美食廣場、近1萬平方米的屋頂空中花園、兩條情景步行街、3個室外廣場、4個室內(nèi)主題互動廣場及2個下沉式廣場。

    近日，萬達(dá)也透露，將商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、旅游、電影院線和連鎖百貨五大主營業(yè)務(wù)打包上線，開設(shè)“線上商業(yè)綜合體”。萬達(dá)要做智能廣場，把線上和線下結(jié)合。萬達(dá)這么大一個公司，這么多零售資源，不做線上太可惜。

    所謂線上線下，就是加大網(wǎng)絡(luò)和實體店的互動，目前的實體店，大部分與電商的互動較少，兩者之間是比較割裂的，未來的一個發(fā)展趨勢肯定是網(wǎng)絡(luò)與實體店有機結(jié)合。以萬達(dá)為例，萬達(dá)以及入駐商家，通過各種活動不斷提升實體店的消費享受，并且通過豐富綜合體的休閑娛樂餐飲等功能，吸引更多的消費者到現(xiàn)場。而部分客戶在體驗完之后，或許不會在實體店消費，還是會在網(wǎng)絡(luò)上下單實現(xiàn)消費。也就是說，實體店充當(dāng)了一個品牌形象展示、客戶意見直接收集的一個渠道。

    不過也有悲觀論者認(rèn)為，不要再買城市綜合體，從百年商業(yè)地產(chǎn)的變遷來看，從集市到百貨公司再到城市綜合體，從趨勢上來看，電商是作為終結(jié)者的角色出現(xiàn)的。

    業(yè)內(nèi)觀點

    中國房地產(chǎn)策略專家田同生：商業(yè)地產(chǎn)作為一種空間，還承載著社交、體驗和消費實現(xiàn)的功能，諸如只到某一商場消費，這里就有身份標(biāo)簽和自我實現(xiàn)的功能，另外，逛街的需求是不可取代的。冉立春說，以天貓為代表的網(wǎng)購，依然實現(xiàn)的是交易和買賣。而現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)了百貨購物中心化，購物中心城市綜合體化。實現(xiàn)的功能，除了消費還有很多體驗式的休閑娛樂需求，這些以家庭為主要方式的消費，主要體現(xiàn)在快樂大本營、全家總動員、周日我最大的功能，這些是電子商務(wù)不能提供的。

    銀泰置業(yè)西南區(qū)總經(jīng)理鄭勇強：雖然銀泰已經(jīng)布局電子商務(wù)，但是體驗式的消費是電商不能取代的，包括吃飯和逛街，現(xiàn)在很多商業(yè)的餐飲比重越來越大，甚至達(dá)到30%。購物中心會成為品牌的一個展示場地。因為，對于很多自己不熟悉的新產(chǎn)品，消費者必須先看到實體才會去網(wǎng)上購買，這些體驗的過程是網(wǎng)購無法取代的。

    四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長冉立春：一些傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)，死掉是必然的，這也是商業(yè)地產(chǎn)升級的應(yīng)有之義，而在這種升級中，找準(zhǔn)體驗和感受的商業(yè)靈魂，才是商業(yè)地產(chǎn)真正的救贖之道。