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　　樓市永遠充滿變數(shù)，政策會變，房價會變，購房需求也會主動或被動地出現(xiàn)變化。在經(jīng)歷了先抑后揚從低谷直上云端的奇詭2012年后，我們對2013年的樓市充滿期待和想象。

　　限購限貸政策會不會取消，房產(chǎn)稅會不會開始征收，房價到底會跌還是會漲……且讓我們來擺事實講道理猜上一猜，這會左右2013年樓市的三大話題。

　　2012年樓市怎么樣？

　　土地出讓總額比2011年大幅增長了34%，商品住宅成交套數(shù)和金額創(chuàng)下近三年新高，但是成交均價為近三年最低。

　　2012年杭州主城區(qū)全年出讓土地77宗，總出讓可建建筑面積約517萬方，成交總額約424.76億元，較2011年全年的賣地總額316.7億元大幅增長了34%。(以上數(shù)據(jù)為杭州主城區(qū))

　　限購限貸政策會取消嗎？

　　限購政策因為其行政色彩，自實施以來多有受到爭議，但其發(fā)揮的效應不容小覷。因此，限購政策是否退出、何時退出一直都是樓市的熱門話題。

　　就在2012年的最后一個月，政府高層方面多次發(fā)出了調(diào)控不松、鞏固效果的信號。2012年12月4日，中央政治局會議提出要加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作；12月16日，中央經(jīng)濟工作會議再次明確要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖；12月18日，國土部又對土地市場出臺系列政策以遏制地王的不斷出現(xiàn)。

　　2012年12月25日，住房城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議明確表示：“明年要繼續(xù)堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，首先要繼續(xù)貫徹落實好既有調(diào)控政策。我再次強調(diào)，商品住房限購政策要繼續(xù)實施。凡是放松調(diào)控致使房價過快上漲的城市，我們將繼續(xù)采取措施并會同監(jiān)察部對其進行約談直至問責。”

　　除了繼續(xù)發(fā)揮限購政策效應以外，此次會議還強調(diào)明年要繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策。姜偉新表示，一方面要堅決抑制投機投資性住房需求，另一方面要支持合理自住和改善型需求。至此，2013年的樓市調(diào)控政策脈絡已經(jīng)基本清晰，那就是繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，鞏固現(xiàn)有政策，穩(wěn)定市場預期。

　　同時，盡管限購限貸政策放松的可能性很小，但建立市場化手段為主的調(diào)控政策體系還是得到了共識。姜偉新在12月25日的會議上明確表示，這是明年要下力氣研究的一個重要問題：“明年要配合有關(guān)部門加快研究以財稅金融等經(jīng)濟法律手段為主的房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制，構(gòu)建符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學有效、穩(wěn)定可預期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系。”

　　雙限政策不松，高壓線不動，對于開發(fā)商來說肯定不是一個好消息，客觀而言也能繼續(xù)起到一定程度的平抑房價作用。業(yè)內(nèi)普遍觀點認為，2013年樓市將繼續(xù)在糾結(jié)中前行保持穩(wěn)定，不會迅速轉(zhuǎn)暖。雙贏機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳分析稱：“在雙限不取消的情況下，2013年市場應該是萎縮的。2012年下半年的成交高峰是因為前半年需求被壓抑，要買房的剛需客群數(shù)量龐大，在2012年消化了一大撥后，剛需的購買力短期內(nèi)是會下降的。畢竟就像麥子，割了一茬之后，它需要一定的時間才能恢復到原來的狀況，才能繼續(xù)收割。”

　　房產(chǎn)稅會正式開始征收嗎？

　　2012年11月，財政部財政科學研究所所長賈康表示，目前擴大房產(chǎn)稅試點范圍的改革方向已被鎖定。這意味著，決策層對房產(chǎn)稅的大面積推行考量逐漸達成一致意見。隨后，國務院發(fā)展研究中心研究員倪紅透露，目前湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均在為擴圍房產(chǎn)稅做準備。

　　實際上，2012年以來，央行、國稅總局、住建部等部委相關(guān)負責人均在各種場合談過房產(chǎn)稅改革推進問題。尤其是圍繞房地產(chǎn)稅收的相關(guān)技術(shù)準備大大提速，住建部在2012年上半年加快推進重點城市個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，這無疑也是推行房產(chǎn)稅的關(guān)鍵性技術(shù)前提。

　　房產(chǎn)稅試點擴容似已箭在弦上，杭州或?qū)⒊蔀樾乱慌�房產(chǎn)稅征收城市之一。至于時間點，有業(yè)內(nèi)人士預測，房產(chǎn)稅試點可能會在明年中央經(jīng)濟工作會議之后出現(xiàn)突破。

　　早在2011年1月，上海和重慶兩地就開始征收房產(chǎn)稅，成為令人矚目的“改革試驗田”。在征收對象方面，上海規(guī)定在不再新購住房的前提下，對存量房不征收房產(chǎn)稅；重慶則對存量獨棟商品住宅要征收房產(chǎn)稅。上海的適用稅率分兩檔，即0.4%和0.6%；重慶分三檔，分別為0.5%、1%和1.2%。滬渝兩地都對“新購普通房”有明確界定，其中上海規(guī)定本市家庭新購的第二套及以上住房(包括新房和二手房)，非本市家庭為新購住房(不論是否第一套)。重慶則認定本市家庭獨棟商品住宅(無論存量還是增量)；非本市家庭新購的高檔住房(價格比主城新房成交價高2倍)。

　　與其他稅費相比，上海和重慶征收的房產(chǎn)稅稅率并不高，房產(chǎn)稅在兩地實行近兩年來，對樓市影響并不明顯。尤其是上海，2012年上海新建商品住宅均價同比漲幅1.8%，是房產(chǎn)稅征收稅率的三到四倍。

　　如果房產(chǎn)稅試點擴至杭州，將會對杭州樓市產(chǎn)生什么樣的影響？雙贏機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳表示，如果杭州實行房產(chǎn)稅跟上海和重慶類似，那短期內(nèi)對樓市的影響不會很大；但如果房產(chǎn)稅政策相當嚴厲，影響還是會比較明顯的。“關(guān)鍵得看房產(chǎn)稅是否針對存量房征收。”我愛我家相關(guān)負責人周包軍認為，房產(chǎn)稅是否針對存量房增收，對杭州樓市的影響至關(guān)重要，如果算上存量房，那么征收房產(chǎn)稅的基數(shù)會相當龐大，涉及面很廣，對杭州樓市的影響也就會較為顯著。

　　房價會漲還是會跌？

　　明年杭州樓市新增供應量有多少？價格會漲還是跌？這些都是購房者最關(guān)心的問題。

　　根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年，杭州約有170個在售項目將續(xù)推房源，預計續(xù)推房源量701.7萬平方米；新盤方面，預計有超70個住宅樓盤(不包含尚未確定案名的地塊)將亮相，預計總上市量255.5萬平方米；此外，有望上市的宅地供應量也有134.9萬平方米。

　　以上數(shù)據(jù)全部加起來，2013年杭州預計上市住宅量達近1092.1萬平方米。如果按照2012年已售住宅109平方米的套均面積來計算，2013年將上市的住宅約有10萬套，加上目前剩余的約6萬套存量住宅，明年預計將有16萬套可售住宅。另據(jù)統(tǒng)計，2012年杭州新增住宅供應量為822.37萬平方米。如果按預計中的2013年新增1092.1萬平方米來算，那么，2013年將比今年還要多出269.73萬平方米的新增住宅供應量，增幅達32.8%。

　　新增供應量增加，樓市調(diào)控從緊的大環(huán)境也沒有改變，可以想見，2013年開發(fā)商的銷售壓力仍然很大。從政策層面看，限購、限貸將延續(xù)，房產(chǎn)稅出臺與否未知，在此背景下，樓市購房主力依然是自住剛需群體，難以出現(xiàn)爆發(fā)性的需求增長，那么需求量至多跟今年相近，而明年樓市的新增住宅供應量要比今年多三成，供應量增長明顯大于需求漲幅，開發(fā)商不壓力山大都不太可能。因此，預計開發(fā)商極有可能會繼續(xù)采用今年以價換量的營銷策略來撬動市場，成交均價基本會保持穩(wěn)定，很難會出現(xiàn)大幅上漲的情況。

　　可售存量高企，新增供應增加，政策依然從緊，這些因素都會讓開發(fā)商在考慮定價策略時更為謹慎和現(xiàn)實；而從今年反常的金七銀八和年底翹尾行情來看，開發(fā)商對于明年后市的預判至少不算樂觀，很多樓盤的推盤節(jié)奏都在盡量往前趕，如果這樣的心態(tài)延續(xù)下去，那么預計明年樓市的整體推盤節(jié)奏不會慢，推盤總量不會少；但是，我們也不能忘了2011年的土地出讓量是創(chuàng)下新低的，按照兩年為周期的正常上市節(jié)奏，這也會相應拉低明年的樓市可上市量。上述因素綜合角力之余，明年的樓市輪廓就會初顯，總而言之，房價穩(wěn)中略升的可能性比較大。

　　此外，值得一提的是，隨著近兩年市場成交節(jié)奏的放緩，今年已經(jīng)出現(xiàn)了不少準現(xiàn)房、現(xiàn)房銷售的情況，這些樓盤明年會繼續(xù)推盤，預計2013年樓盤現(xiàn)房銷售的狀況會出現(xiàn)較大面積的蔓延。這些房源將沖擊以現(xiàn)房為優(yōu)勢而提價的二手房市場，或?qū)⑵揭侄�手房市場價格，拉平一手、二手房市場之間的價差，既帶來更多的可選擇余地，也給選房行為提供了更清晰真切的各方面可參考因素，這對廣大購房者來說無疑是個好消息。