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　　2013年起，我國將迎來一波商業(yè)地產(chǎn)項目入市潮。

    與此同時，高空置率也將成為行業(yè)的突出現(xiàn)象。一邊是過剩的供應，一邊是有限的需求，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將面臨空前的考驗。

　　經(jīng)過2010年前后商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)高峰后，如今商業(yè)地產(chǎn)項目將迎來集中入市潮。數(shù)據(jù)顯示，2011年至2015年，20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的新城。而根據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計，僅2013年1月，全國就有15個大型商業(yè)項目籌備開業(yè)。

　　一方面是商業(yè)地產(chǎn)項目“扎堆”入市；另一方面，城市綜合體的高空置率如鬼魅般難以揮去，加之零售行業(yè)經(jīng)歷了2012年的行業(yè)“寒冬”，零售商在2013年的擴張趨于保守，商業(yè)地產(chǎn)面臨更多的不確定性。

　　滯后效應引起商業(yè)地產(chǎn)入市潮

　　多方統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2013年起，我國將迎來一波商業(yè)地產(chǎn)項目入市潮。

　　世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，中國7大城市未來5年購物中心面積將至少翻一番，達到8700萬平方米，其中，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。而北京、上海的絕對值均超過1400萬平方米。

　　“2013年商業(yè)地產(chǎn)項目的上市潮是前幾年開發(fā)高峰引起的后果。2010年前后，正是我國商業(yè)地產(chǎn)投資增幅最快的一年，由于大型商業(yè)地產(chǎn)項目有3年左右的建設期，因此，如今集中上市的項目正是當年投資興建的。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平對記者表示。

　　據(jù)王永平透露，2007年至2012年，我國商業(yè)地產(chǎn)項目投資增幅出現(xiàn)了一波小高峰，而波峰正是2010年。“2007年，我國商業(yè)地產(chǎn)投資增幅為18%；2008年為20%；2009年為24%；2010年為33%；2011年為31%，去年商業(yè)地產(chǎn)投資增幅有所回落為26%。”王永平表示。

　　記者了解到，多個地產(chǎn)巨頭公布了其2013年擴張計劃，加劇了“扎堆入市”這一局面。據(jù)悉，銀泰商業(yè)2013年計劃開業(yè)的購物中心達6家，分布在浙江、山東、河北、湖北等省市。銀泰集團在建籌備和開業(yè)的購物中心項目近30個。

　　而華潤集團2013年將進軍武漢商業(yè)地產(chǎn)市場，在臺北路投資130億元打造華潤中心(萬象城)項目，將建設集高端購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、特色商業(yè)街和高檔住宅于一體的地標性都市綜合體。

　　寫字樓空置率持續(xù)走高

　　在商業(yè)地產(chǎn)項目集中上市的同時，空置率也成為業(yè)內(nèi)焦點。

　　來自四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)顯示，2012年年底成都商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)，導致寫字樓的空置率超過34.6%。除成都外，常州最近也被爆出500萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)聚集區(qū)空置率高達50%。

　　商業(yè)地產(chǎn)的過度開發(fā)，帶來了高空置率。數(shù)據(jù)顯示，2012年，中國大城市的購物中心整體空置率上升。二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，而在一線城市，空置率從2011年的7.9%增加至現(xiàn)在的8 .4%。

　　與此同時，行業(yè)不景氣，零售商對未來的不確定性，導致其開店速度放緩，擴張趨于保守。這一局面進一步加劇了商鋪空置率。

　　“2012年確實是行業(yè)寒冬，受到經(jīng)濟形勢的影響，2013年，能保持與上一年同樣開店速度的零售商已經(jīng)不錯了，大部分企業(yè)在進行戰(zhàn)略性的收縮。”王永平表示。

　　相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計顯示，2012年，受宏觀經(jīng)濟增速趨緩以及零售企業(yè)銷售額下降的影響，連鎖零售企業(yè)及傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)對商業(yè)物業(yè)及辦公樓的需求均呈縮減狀態(tài)，他們拓展謹慎，全年需求完成率普遍低于70%。

　　世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)部總經(jīng)理宋春生認為，從商業(yè)地產(chǎn)投資額與零售額數(shù)值來看，過去5年二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資速度遠遠超過零售額的增長，風險在激增。

　　開發(fā)商或致“兩極分化”

　　“在空置率高居不下的行業(yè)環(huán)境下，開發(fā)商的日子越來越難過，未來可能出現(xiàn)‘兩極分化’的局面。”王永平告訴記者。

　　“一方面，如華潤、凱德置地、萬達這樣的房地產(chǎn)巨頭會越做越大，行業(yè)集中度加��；另一方面，一些對市場判斷不足，缺乏雄厚資金和商業(yè)運營經(jīng)驗的開發(fā)商，日子會越來越難過。出現(xiàn)招商困難，經(jīng)營難以為繼的多屬于后者。”王永平表示。

　　在王永平看來，兩極分化中，處于強勢地位的一極一般具有如下的特征：一方面具有雄厚的資金實力或者融資渠道，從而有足夠資金獲得土地和后期運營保障；另一方面，在商業(yè)運作方面具有成熟的品牌和團隊。“以華潤為例，其背后有整個集團的支持，作為大型央企，同時還是上市公司，資金自然不缺。”

　　而兩極分化中的另一極，多屬于實力較小的中小開發(fā)商。進入商業(yè)地產(chǎn)大多是投機行為，在商業(yè)規(guī)劃、運營方面缺乏經(jīng)驗，在未來將面臨巨大的經(jīng)營壓力。

　　專家支招：多元化創(chuàng)新尋出路

　　面對空置率的高居不下和“兩極分化”，開發(fā)商如何應對？多位專家表示，開發(fā)商要進行創(chuàng)新和業(yè)態(tài)的多元化。

　　“以往，大部分商業(yè)地產(chǎn)都是所謂的城市綜合體，千篇一律，千店一面，隨著行業(yè)競爭的加劇，開發(fā)商要進行細分化和多元化。比如開發(fā)社區(qū)商業(yè)、旅游地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)等新類型。”中國社區(qū)商業(yè)工作委員會副秘書長杜鴻表示。

　　全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專委會主任朱凌波認為，開發(fā)商要進行創(chuàng)新�；�本上現(xiàn)在所有的城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)心的都是創(chuàng)新問題，不僅是項目產(chǎn)品外部的建筑外形，包括空間的設計，甚至文化的符號，怎么跟當?shù)匚幕�結(jié)合起來，怎么把商業(yè)先進元素引進中國，包括跟政府溝通，調(diào)查對接消費者需求，研究已經(jīng)出現(xiàn)的對手產(chǎn)品模式以做出差異化，包括在前期規(guī)劃、設計以及未來的招商都已開始全程的規(guī)劃設計。

　　在客群定位上，朱凌波建議，商業(yè)地產(chǎn)主題應該越來越細分，比如奢侈品購物中心，文化藝術(shù)類購物中心；按不同年齡階層去定位項目產(chǎn)品，比如兒童購物中心已開始出現(xiàn)；而經(jīng)營形式也會劃分，比如純體驗式購物中心，主打休閑、娛樂等