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    “新國五條”來襲，買房者和賣房者雙雙中箭。市場(chǎng)在一片叫苦聲中解讀新政的利弊，但種種數(shù)據(jù)卻顯示，買房者依然在加緊買房，購房熱潮不減。而賣房者則砸錢圈地，尤其瞄準(zhǔn)北上廣地區(qū)集中開炮，等待房?jī)r(jià)上漲。

    近幾日，房企陸續(xù)交出了2月份銷售數(shù)據(jù)，結(jié)果是極為樂觀的。這不僅預(yù)示著房企業(yè)績(jī)依然堅(jiān)挺，同時(shí)也反映出購房者需求十分強(qiáng)烈。“新國五條”的出臺(tái)，影響住宅市場(chǎng)，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言卻是一針強(qiáng)心劑。近期，有了錢的大型房企已經(jīng)亮出了商業(yè)地產(chǎn)“路線圖”，明爭(zhēng)暗斗攻略商業(yè)地產(chǎn)。

    企業(yè)業(yè)績(jī)回暖

    今日，保利地產(chǎn)及金地集團(tuán)雙雙披露了1~2月的銷售業(yè)績(jī)。保利地產(chǎn)業(yè)績(jī)十分亮眼，其1~2月份共銷售187.19億元，同比上漲265.04％，增長(zhǎng)勢(shì)頭極為迅猛；金地集團(tuán)同期簽約41億元，同比也大增150％。

    昨日，融創(chuàng)中國與世茂房地產(chǎn)披露的銷售業(yè)績(jī)也不俗。融創(chuàng)前兩個(gè)月銷售71.5億元，同比增長(zhǎng)164％；世房亦攬金73.7億元，同比增長(zhǎng)151％。

    而3月初至今，萬科A、恒大地產(chǎn)、碧桂園以及富力地產(chǎn)已率先公布的前2月銷售數(shù)據(jù)顯示，均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。萬科前2月銷售金額則高達(dá)284.4億元，同比增長(zhǎng)49％。恒大1~2月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約114.5億元，同比增幅為169.9％。碧桂園、富力地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)前兩個(gè)月業(yè)績(jī)?cè)龇�都�?00％以上。

    往年來看，由于春節(jié)因素，1、2月份都屬于樓市銷售淡季。但今年房企陸續(xù)交出的數(shù)據(jù)顯示，房企業(yè)績(jī)回暖之勢(shì)顯而易見，這意味著購房熱潮在2013年初已出現(xiàn)抬頭。

    雖然目前“新國五條”已出臺(tái)，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房企年初開門紅的勢(shì)頭將很難被阻止，未來業(yè)績(jī)可能繼續(xù)上升。

    商業(yè)地產(chǎn)升溫

    “新國五條”的出臺(tái)，影響住宅市場(chǎng)，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言卻是一針強(qiáng)心劑。萬科、龍湖地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等房企，已相繼宣布對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域加碼。

    就在國五條細(xì)則公布的前一天，龍湖地產(chǎn)剛剛宣布了其商業(yè)帝國的宏偉藍(lán)圖：“2013年是龍湖商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張的一年，集團(tuán)預(yù)計(jì)用15年左右的時(shí)間將商業(yè)利潤(rùn)占比從不到5％提升至30％。”

    一直專注于住宅開發(fā)的房企龍頭萬科，也將注意力分散至商業(yè)地產(chǎn)。萬科總裁郁亮在上周的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，萬科社區(qū)商業(yè)是主要發(fā)展方向。

    招商地產(chǎn)也在加碼商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)計(jì)劃，2013年，招商地產(chǎn)位于蛇口的海上世界綜合體項(xiàng)目將全面開業(yè)運(yùn)營(yíng)，而招商旗下在北京、漳州、南京等地開發(fā)的酒店、購物中心也將陸續(xù)亮相。招商地產(chǎn)副總經(jīng)理張林透露，目前商業(yè)地產(chǎn)比重占招商地產(chǎn)投資額的10％。預(yù)計(jì)未來五年商業(yè)地產(chǎn)投資比重將達(dá)到15％~20％。此外，預(yù)計(jì)將有超過500萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地資源未來將注入招商地產(chǎn)。

    房企更多地轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和保障房，從融資的角度，意味著未來房產(chǎn)信托將會(huì)吃重。

    隨著樓市調(diào)控升級(jí)，開發(fā)商的資金鏈也必然有所緊張。在銷售不能滿足資金需求的情況下，發(fā)行信托產(chǎn)品將是不少房企融資通道。

    目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品占全部產(chǎn)品的比重已經(jīng)創(chuàng)出歷史新高。好買基金研究中心7日發(fā)布固定收益信托月報(bào)顯示，2月份，44家信托公司共成立182只固定收益信托產(chǎn)品。其中，房地產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量為55只，占比30.22％，為2月投向數(shù)量最大的行業(yè)。房地產(chǎn)信托平均規(guī)模也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他類別，房地產(chǎn)信托的募集總規(guī)模為90.01億元，在整個(gè)行業(yè)占比超過四成。

    庫存明顯下滑

    在業(yè)績(jī)抬頭的趨勢(shì)之下，房企庫存已明顯下滑，這勢(shì)必催生房企“囤貨”。在“國五條”新政出臺(tái)后，北京、上海、廣州、南京、武漢等地連番上演土地“搶奪戰(zhàn)”，萬科、綠地、首開等品牌房企頻頻出手拿地。

    上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2月份新建商品住宅庫存報(bào)告》顯示，20個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為7335萬平方米，同比減少5.3％，環(huán)比減少3.4％，繼1月庫存同環(huán)、比增再次雙雙為負(fù)。從近三個(gè)月的表現(xiàn)來看，房企商品房庫存出現(xiàn)了連續(xù)下滑的趨勢(shì)，這也迫使房企紛紛出擊，圈地動(dòng)作頻繁。

    有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2013年1月1日到2013年3月6日，萬科、保利以及綠地集團(tuán)等10家標(biāo)桿房企拿地金額達(dá)483.36億元，平均每家房企兩個(gè)多月內(nèi)拿地支出近50億元。

    其中，綠地集團(tuán)斥資79.68億元圈地，在重點(diǎn)城市拿地?cái)U(kuò)張，位居上述統(tǒng)計(jì)榜首；首創(chuàng)置業(yè)則斥資50.64億元在北京連續(xù)奪地；中海地產(chǎn)2月份拿地勢(shì)頭較猛，單月獲得的規(guī)劃建筑面積達(dá)63.06萬平方米；萬科則以聯(lián)合體方式拿地較多，而據(jù)萬科最新公告顯示，1月以來，公司新增7個(gè)項(xiàng)目，分布在6個(gè)城市，拿地金額支出為36.83億元。

    此輪十大房企的圈地行動(dòng)多位于此次新“國五條”重點(diǎn)打擊的“北上廣”地區(qū)。由于一線城市和部分主流二、三線城市土地溢價(jià)率較高，因此房企瞄準(zhǔn)一線城市圈地的情緒自然較高。而昆明、大連、長(zhǎng)沙等地的土地成交價(jià)格溢價(jià)率很低，甚至部分城市也有個(gè)別地塊流拍，依然呈現(xiàn)乏人問津的現(xiàn)象。

    2013年3月初，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”細(xì)則落地，尤其是針對(duì)房屋出售征收所得稅20％的規(guī)定，令各地房地產(chǎn)交易中心人頭攢動(dòng)、交易猛增，人們急著完成交易和付費(fèi)，以規(guī)避額外的支出。對(duì)此項(xiàng)房地產(chǎn)新政人們眾說紛紜。

    增加二手房交易成本

    對(duì)轉(zhuǎn)讓所得征收20％房產(chǎn)所得稅，其實(shí)并不能壓制房?jī)r(jià)和消滅投資炒房。結(jié)合前面的“限購”、“限貸”政策可見，“限購”可以控制已經(jīng)擁有住房者繼續(xù)投資和投機(jī)，壓制了一部分購買力，而“限貸”則限制了購房者的資金支付能力。因此房屋銷售受到政策限制，無法持續(xù)過去十年間的投機(jī)炒作之風(fēng)，但是，過去幾年間新建的住宅和城區(qū)內(nèi)的二手房形成了供應(yīng)面的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，因此“20％房產(chǎn)所得稅”這項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策更多地是引導(dǎo)剛性需求，從二手房轉(zhuǎn)向一手房，起到了房地產(chǎn)消費(fèi)導(dǎo)向的作用。

    對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收所得稅，是早已存在的條款，但實(shí)際上多數(shù)采取的是全額1％的征收方式。一來因?yàn)閷?duì)房屋成本較難界定，二是具有節(jié)約稅金的作用。比如，成本為100萬元的二手房以200萬元出售，按銷售收入1％征收所得稅為2萬元，而按照差額的20％計(jì)所得稅為20萬元。如果房產(chǎn)出售的所得稅統(tǒng)一成差額20％的話，二手房市場(chǎng)交易量將陷入低谷期，價(jià)格可能經(jīng)歷短暫的滯漲期。

    化解房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)

    近三年由于國家采取穩(wěn)健的貨幣政策、各大銀行嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)業(yè)，因此，不少房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向信托業(yè)尋求資金支持。

    據(jù)中國信托網(wǎng)披露，2010年房地產(chǎn)信托資金余額4323億元，2011年房地產(chǎn)信托資金余額6882億元，同比上升近一倍。而2012年末房地產(chǎn)信托資金6880億元，依然維持在高位。

    房地產(chǎn)信托的平均期限為兩年左右，2013年信托公司應(yīng)有到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2013年房地產(chǎn)信托總還款額約3100億元，而兌付高峰將在2013年二季度出現(xiàn)，保守估計(jì)約1301億元。

    去年以來多，多家信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)頻繁暴露。同時(shí)，房地產(chǎn)的調(diào)控政策，給房地產(chǎn)信托帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，宏觀調(diào)控的大環(huán)境不利于保證房地產(chǎn)信托的兌付。

    此次20％所得稅的新政，卻能適度緩解了房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)�，F(xiàn)在一手房多在遠(yuǎn)郊或非一線城市，其建設(shè)資金多來源于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品等，20％所得稅的新政有助于新建住宅的順利出售，有助于推動(dòng)一手房的出售，有助于資本獲利和推遲資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)。這一新政，也有助于今明二年集中到期的信托產(chǎn)品兌付風(fēng)險(xiǎn)，這將對(duì)整個(gè)金融系統(tǒng)安全至關(guān)重要，也對(duì)后續(xù)發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品有利，避免資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

    年初至今依然有批量房地產(chǎn)信托發(fā)行，且呈擴(kuò)容趨勢(shì)。好買基金研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，截至2013年1月，公開發(fā)行的126只信托產(chǎn)品中，有30只投向房地產(chǎn)行業(yè)，占比23.81％。而去年8月至12月，房地產(chǎn)信托的發(fā)行數(shù)量在所有固定收益信托產(chǎn)品中的占比從未超過20％。

    管理層收入模式轉(zhuǎn)變

    對(duì)于一線城市來說，加大交易環(huán)節(jié)的稅收意味著政府收入模式的轉(zhuǎn)變。

    首先，一線城市已經(jīng)沒有充足的土地可供出售，因此改變地方政府財(cái)政收入的來源，從原來出售土地的收入模式轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)交易的收入模式，將有利于政府財(cái)力的永續(xù)保持。再者，房地產(chǎn)依然是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，無論是城鎮(zhèn)化還是廉租房均是國家戰(zhàn)略方向，因此增加二手房的交易成本，間接暗示房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，推動(dòng)購房人持續(xù)買入一手房，讓一部分收入不寬裕的人群進(jìn)入城郊新居，將為房地產(chǎn)業(yè)迎來不俗的第二春。第三，萬一房產(chǎn)稅和官員財(cái)產(chǎn)公示出籠，20％所得稅的征收可以限制房子突發(fā)性供應(yīng)，封鎖住房?jī)r(jià)下跌的空間；讓房地產(chǎn)繼續(xù)鎖定巨大的社會(huì)財(cái)富，以助于消化通脹和貨幣濫發(fā)導(dǎo)致的流動(dòng)性。

    因此，對(duì)于“北上廣”等大城市來說，已擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏�居民仍將�?zhí)行嚴(yán)格限購；對(duì)于二三線城市來說，限購區(qū)域未必會(huì)覆蓋城市全部行政區(qū)域，第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率也會(huì)因地制宜有所調(diào)整。

    考慮到民生問題，房?jī)r(jià)過快上漲的狀況將受到中央嚴(yán)密監(jiān)控。但就目前的政策看，中國房地產(chǎn)長(zhǎng)期向上的勢(shì)頭恐將不撞南墻不回頭，除非遇到金融危機(jī)才會(huì)應(yīng)聲落地，屆時(shí)中國經(jīng)濟(jì)和民生百姓均將受到重大考驗(yàn)。