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    建設(shè)“美麗杭州”，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持有所為、有所不為，更加積極主動(dòng)地加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，努力讓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變“輕”、發(fā)展模式變“綠”、經(jīng)濟(jì)質(zhì)量變“優(yōu)”，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)就是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要舉措之一。近年來(lái)杭州著力推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，出現(xiàn)了一批“億元樓”。在資源要素約束加劇的背景下，如何提升樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，值得深入研究。

    要著力轉(zhuǎn)變“三個(gè)觀念”

    觀念決定行動(dòng)。有什么樣的觀念，就有什么樣的行動(dòng)。將發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)作為城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，協(xié)調(diào)好全區(qū)上下的思想、觀念十分重要。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)需著力轉(zhuǎn)變“三個(gè)觀念”：

    第一，要著力轉(zhuǎn)變“一錘子買(mǎi)賣(mài)”的觀念。有的地方在城市改造中，過(guò)多地搞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，建樓賣(mài)樓，做一錘子買(mǎi)賣(mài)，雖然能有一時(shí)的發(fā)展，但稅源不穩(wěn)定，好景不長(zhǎng)，非常可惜。城市的更新應(yīng)是“有機(jī)”的、可持續(xù)的，城市的發(fā)展更要追求長(zhǎng)遠(yuǎn)，不能做“一錘子買(mǎi)賣(mài)”。

    第二，要著力轉(zhuǎn)變“只管收租金”的觀念。許多樓宇業(yè)主關(guān)心的、感興趣的是樓宇如何盡快租出去、如何讓租金更高點(diǎn)，對(duì)樓宇所能產(chǎn)生的稅收、樓宇業(yè)態(tài)的調(diào)整、樓宇周邊環(huán)境的打造、樓宇配套設(shè)施的完善、樓宇經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展等，則關(guān)心不多，或者說(shuō)興趣不濃。其實(shí)這是一種眼光不長(zhǎng)遠(yuǎn)的表現(xiàn)，要注意培植稅源、細(xì)水長(zhǎng)流。

    第三，要著力轉(zhuǎn)變“姜太公釣魚(yú)”的觀念。樓宇建設(shè)好了，更主要的是如何吸引更多、更好、更強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)駐，這除了硬件建設(shè)外，還有一個(gè)軟件提升的問(wèn)題。有的城市一幢樓宇年稅收能達(dá)10多億元，而有的樓宇卻因虧損無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)，這固然有樓宇位置、設(shè)施、環(huán)境等硬件因素的影響，但現(xiàn)在許多企業(yè)租辦公樓更看重的是軟件、是服務(wù)，不主動(dòng)吸引、不走出去招商、不提升服務(wù)，靠“愿者上鉤”的觀念不適應(yīng)當(dāng)今樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

    要著力做好“三篇文章”

    第一， 著力作好“提升”的文章。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，既要看規(guī)模，又要看特色；既要看總產(chǎn)，更要看單產(chǎn)。如何更好地發(fā)揮樓宇的效益？要從筑巢引鳳、騰籠換鳥(niǎo)、盤(pán)活存量等“三個(gè)方面”做好提升樓宇經(jīng)濟(jì)的文章。

    ——“筑巢引鳳”。“良禽擇木而棲”。不同的城區(qū)、不同的樓宇要求大不相同。要重點(diǎn)抓好一批區(qū)位好、檔次高、設(shè)施先進(jìn)的樓宇，著力引進(jìn)金融保險(xiǎn)、電子商務(wù)、研發(fā)設(shè)計(jì)、信息咨詢等高端服務(wù)業(yè)態(tài)，打造“總部樓”、“金融樓”、“信息樓”。

    ——“騰籠換鳥(niǎo)”。中檔樓宇的打造要“促增量”，突出一個(gè)“優(yōu)”字，注重“優(yōu)規(guī)劃”、“優(yōu)功能”、“優(yōu)業(yè)態(tài)”。對(duì)規(guī)劃和新建的樓宇項(xiàng)目提前介入，引導(dǎo)規(guī)劃建設(shè)，優(yōu)化功能定位，做好項(xiàng)目落地的全程服務(wù)工作，剔除一些不符合樓宇產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、結(jié)構(gòu)不佳、效益不高的企業(yè)，以提高樓宇的“畝產(chǎn)”。

    ——“盤(pán)活存量”。低檔樓宇的打造要“盤(pán)活存量”，突出一個(gè)“率”字，注重“入駐率”、“注冊(cè)率”、“貢獻(xiàn)率”。通過(guò)產(chǎn)業(yè)置換、整治改造、出售轉(zhuǎn)讓等方式，對(duì)“半拉子”、長(zhǎng)期閑置、功能不清、效益不高、產(chǎn)權(quán)分散的樓宇進(jìn)行盤(pán)活，引導(dǎo)各類(lèi)企業(yè)入駐。

    第二，著力做好“培育”的文章。不同城市的區(qū)位特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、資源稟賦決定著樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展要立足本地優(yōu)勢(shì)，張揚(yáng)城市個(gè)性，把現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的觸角延伸至設(shè)計(jì)、研發(fā)、物流、服務(wù)外包、文化創(chuàng)意等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。

    ——“優(yōu)勢(shì)拉動(dòng)”。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)要善于發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。首先，要“做亮商圈”。重點(diǎn)抓好一些優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，聚集現(xiàn)代商貿(mào)、高端酒店、信息咨詢等高端服務(wù)業(yè)態(tài)，進(jìn)一步夯實(shí)商貿(mào)業(yè)的優(yōu)勢(shì)地位，著力構(gòu)建現(xiàn)代都市商務(wù)、商貿(mào)中心，打造樓宇商圈，使其成為城市的亮點(diǎn)和特色。其次，要“做強(qiáng)項(xiàng)目”。做精、做強(qiáng)金融、制造、商貿(mào)、物流等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，著力培育一批本土企業(yè)總部。再次，要“做優(yōu)管理”。樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，既包括樓宇的建設(shè)，也包括樓宇的運(yùn)營(yíng)，如樓宇物業(yè)的管理、樓宇業(yè)態(tài)的培育、樓宇資源的盤(pán)活等。樓宇能否發(fā)揮出最大的效益，關(guān)鍵不在于建設(shè)而在于運(yùn)營(yíng)。所以，政府扶持樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不僅要扶持開(kāi)發(fā)商等建設(shè)主體，更主要的是要扶持物業(yè)管理公司、樓宇運(yùn)營(yíng)商等。要對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)公司進(jìn)行規(guī)范和評(píng)定，促其升級(jí)以提升服務(wù)。

    ——“主題驅(qū)動(dòng)”。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)要注重突出主題。一是突出產(chǎn)業(yè)主題。引導(dǎo)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的、能在樓宇中發(fā)展的企業(yè)，向同類(lèi)行業(yè)、功能相近的樓宇集聚，形成特色產(chǎn)業(yè)群、產(chǎn)品群集聚效應(yīng)，將其作為特色樓宇進(jìn)行打造，將樓宇內(nèi)現(xiàn)有的與產(chǎn)業(yè)主題不相稱的企業(yè)轉(zhuǎn)移到別的樓宇。二是突出行業(yè)主題。重點(diǎn)發(fā)展有優(yōu)勢(shì)、有潛力的現(xiàn)代金融、現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代物流、文化創(chuàng)意、信息服務(wù)、中介服務(wù)等行業(yè)，著力打造貿(mào)易樓、中介樓、信息樓、創(chuàng)意樓、物流樓等特色樓宇。三是突出集聚效應(yīng)。結(jié)合區(qū)域內(nèi)樓宇集聚、產(chǎn)業(yè)集聚、專業(yè)市場(chǎng)集聚的優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)周邊集聚發(fā)展金融、研發(fā)、設(shè)計(jì)、創(chuàng)意、物流等特色產(chǎn)業(yè)，充分發(fā)揮其配套功能和綜合效益。

    第三，著力做好“創(chuàng)新”的文章。創(chuàng)新是發(fā)展的不竭動(dòng)力。要使樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持持久的動(dòng)力、活力和爆發(fā)力，必須在創(chuàng)新上多下功夫，從招商、人才、品牌等方面做好創(chuàng)新的文章。

    ——在“抓招商”上創(chuàng)新。一要拓展招商渠道。積極營(yíng)造大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的氛圍，舉辦樓宇推介會(huì)、樓宇專題招商會(huì)等活動(dòng)，或深入金融、信息、研發(fā)等重點(diǎn)領(lǐng)域?qū)嵭?ldquo;登門(mén)招商”，大力引進(jìn)企業(yè)落戶。可以采取大會(huì)營(yíng)造氣氛，小分隊(duì)深入對(duì)接的形式，以提高招商的效果。二要搭建招商平臺(tái)。建立可以資源共享的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)，如樓宇招商信息庫(kù)等，做到“一幢樓宇一個(gè)子信息庫(kù)”，定期對(duì)樓宇環(huán)境、招商面積、合作方式、租金價(jià)格、配套設(shè)施等內(nèi)容進(jìn)行更新、統(tǒng)籌管理。通過(guò)包裝策劃樓宇資源、樓宇特色，編制《讀樓手冊(cè)》、《樓宇地圖》等，不斷加大樓宇的推介力度，提高樓宇的推介效益，不僅要宣傳樓宇的特色、服務(wù)，還要宣傳樓宇的招商方向、已入駐的代表性企業(yè)情況。三要強(qiáng)化招商合力。著力增強(qiáng)區(qū)政府、街道、社區(qū)、業(yè)主單位和物管公司的多方合力，突出業(yè)主招商、物業(yè)招商、政府造環(huán)境，通過(guò)政策引導(dǎo)，提高樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)利益主體的積極性。

    ——在“筑品牌”上創(chuàng)新。品牌對(duì)于一個(gè)城市非常重要，是城市的名片、城市的形象、城市的定位。城市有城市的品牌，城區(qū)有城區(qū)的品牌，樓宇也要筑品牌。一要打造“智慧樓宇”。“智慧樓宇”倡導(dǎo)的是智慧的技術(shù)、智慧的產(chǎn)業(yè)、智慧的管理、智慧的服務(wù)等，與“智能樓宇”相比，它更強(qiáng)調(diào)軟件、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、強(qiáng)調(diào)品質(zhì)，是樓宇在更高層次上的“信息化”、“服務(wù)化”、“品質(zhì)化”。二要打造“地標(biāo)樓宇”。要在樓宇的外形、風(fēng)格、色彩、布局中融入城市的文化特色，著力打造領(lǐng)先的樓宇文化，使高端樓宇不僅成為城市財(cái)富的新地標(biāo)，更成為城市文化的新地標(biāo)。三要打造“人本樓宇”。堅(jiān)持“以人為本”，注重樓宇內(nèi)和周邊的茶室、咖啡室、圖書(shū)室等配套設(shè)施建設(shè)，在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中更多地融入“在休閑中創(chuàng)業(yè)、在創(chuàng)業(yè)中休閑”的理念，以更完善的配套設(shè)施服務(wù)人、親近人、愉悅?cè)耍�打�?ldquo;人的CBD”，使人們?cè)跇怯钪袆?chuàng)業(yè)、在茶室里休閑、在特色街區(qū)購(gòu)物，形成“品位休閑”與“活力創(chuàng)業(yè)”的互動(dòng)發(fā)展。

    規(guī)劃、政策、服務(wù)，一個(gè)都不能少

    第一，要“重規(guī)劃”。樓宇與產(chǎn)業(yè)的關(guān)系好比樹(shù)與森林。死一棵樹(shù)的概率遠(yuǎn)比死一片森林的概率大，因此，不能讓樓宇孤立起來(lái)，而應(yīng)引導(dǎo)連片規(guī)劃、整街坊開(kāi)發(fā)、樓宇與特色街等系統(tǒng)開(kāi)發(fā)，提高樓宇的規(guī)模和集聚效應(yīng)。

    ——注重樓宇生態(tài)規(guī)劃。樓宇周邊的“環(huán)境生態(tài)圈”是最重要的，生態(tài)圈的好壞可以放大或抵消商務(wù)樓宇的優(yōu)勢(shì)。要注重商務(wù)樓宇周邊環(huán)境及配套設(shè)施的建設(shè)，如道路、餐飲場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所、文化娛樂(lè)、金融服務(wù)、停車(chē)設(shè)施等。

    ——注重樓宇路徑規(guī)劃。要結(jié)合城市有機(jī)更新、舊城改造、工業(yè)企業(yè)“退二進(jìn)三”等尋求發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)新路子。從完善樓宇的空間布局規(guī)劃、業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃、特色樓宇發(fā)展規(guī)劃等著手，明確重點(diǎn)區(qū)域的樓宇功能、產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展目標(biāo)等，選擇適合城區(qū)特色的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑著力加以推進(jìn)。

    ——注重樓宇目標(biāo)規(guī)劃。與“十二五”總體規(guī)劃同步，制訂出樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃、三年或五年行動(dòng)計(jì)劃，把目標(biāo)、任務(wù)、責(zé)任落實(shí)到具體單位和個(gè)人，實(shí)行年度考核、量化評(píng)比。

    第二，要“理政策”。在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展之初，政府的政策引導(dǎo)、激勵(lì)顯得尤為重要。因此，應(yīng)結(jié)合城市、城區(qū)的不同實(shí)際，制訂出切實(shí)可行的政策。

    ——加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有政策的整合完善。對(duì)原有的涉及樓宇經(jīng)濟(jì)的政策進(jìn)行梳理，出臺(tái)一攬子、有誘惑力的扶持政策，如準(zhǔn)入門(mén)檻政策、財(cái)稅政策以及對(duì)樓宇建設(shè)主體、樓宇物業(yè)管理、入駐企業(yè)等的扶持、獎(jiǎng)勵(lì)政策。對(duì)有些項(xiàng)目可以采取“一樓一策”的方式加以推進(jìn)。

    ——加強(qiáng)對(duì)前瞻政策的分析研究。可以重點(diǎn)研究樓宇企業(yè)的遷入、遷出政策，從政策層面封堵有些企業(yè)專注套取政策的現(xiàn)象；可以研究總部企業(yè)的稅收收繳及分配政策；可以研究樓宇招商中可能形成的地區(qū)之間的稅收分成政策；可以研究樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)考核和評(píng)價(jià)體系，等等。

    ——加強(qiáng)對(duì)外地政策的吸收借鑒。杭州西湖區(qū)重點(diǎn)從“入駐率、注冊(cè)率、納稅率、開(kāi)工率、稅收總額”等內(nèi)容入手，對(duì)“五個(gè)一批”樓宇實(shí)施分項(xiàng)量化考核。這些措施都進(jìn)一步提升了樓宇經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量。可以學(xué)習(xí)借鑒外地好的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策、經(jīng)驗(yàn)、做法，為我所用。

    第三，要“優(yōu)服務(wù)”。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，環(huán)境營(yíng)造非常重要。缺乏優(yōu)良環(huán)境往往是制約地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大軟肋，需要引起地方政府的高度重視。

    ——效能服務(wù)。目前，地方政府尤其是區(qū)級(jí)政府在稅收、土地等政策上已沒(méi)有了多少操作空間，要把扶持企業(yè)的發(fā)展政策落實(shí)到快捷服務(wù)、便民服務(wù)、提升服務(wù)、效能服務(wù)、滿意服務(wù)上，幫助企業(yè)解決一些力所能及的問(wèn)題。

    ——跟蹤服務(wù)。樓宇經(jīng)濟(jì)需要各部門(mén)的大力配合。當(dāng)務(wù)之急，是要由區(qū)樓宇辦牽頭，從發(fā)改、統(tǒng)計(jì)、財(cái)稅、工商、街道（社區(qū)）等抽調(diào)專人，集中辦公，深入到每幢樓宇調(diào)查、掌握樓宇業(yè)主、樓宇資源、樓宇分布、經(jīng)營(yíng)管理、入駐企業(yè)、稅收繳納及歸屬、物業(yè)管理等狀況，摸清家底后建立檔案信息庫(kù)，動(dòng)態(tài)掌握并定期進(jìn)行分析。

    ——創(chuàng)新服務(wù)。從經(jīng)濟(jì)角度看，樓宇是一種經(jīng)濟(jì)載體；從社會(huì)角度看，樓宇是企業(yè)和員工生活的精神家園�？梢越�立領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系重點(diǎn)樓宇制度，便于推進(jìn)政府決策，及時(shí)解決樓宇集聚發(fā)展中的問(wèn)題�？梢砸�進(jìn)樓宇物業(yè)協(xié)會(huì)管理模式，發(fā)揮好樓宇物業(yè)管理協(xié)會(huì)在政府、企業(yè)間的協(xié)調(diào)作用，將政府做不了、做不好的事交給協(xié)會(huì)去做。（作者：杭州市政府研究室副處長(zhǎng)、副研究員、樓宇經(jīng)濟(jì)知名學(xué)者 夏效鴻）