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　　紅紅火火的望京商務(wù)區(qū)內(nèi)，融科橄欖城等二手房價格已經(jīng)突破5萬元/平方米，遠洋萬和公館最新一期售價已突破七萬，但同區(qū)域內(nèi)的5A級寫字樓綠地中心成交均價卻剛過三萬。眾多利好集中的通州新城，寫字樓產(chǎn)品價格也始終低于住宅產(chǎn)品。同一項目內(nèi)，寫字樓部分價格也顯著低于住宅部分，投資類產(chǎn)品寫字樓的價格為何總是無法跑贏住宅？

　　業(yè)內(nèi)人士指出，寫字樓產(chǎn)品投入成本、工程造價都高于住宅，資金回籠期也較長，價格始終追不上住宅主要緣于住宅巨大的需求量。

    由于缺少投資客群，部分新城的寫字樓產(chǎn)品只能選擇“商改住”，降低投資門檻，擴大目標群體，地塊出讓時為區(qū)域引入產(chǎn)業(yè)的初衷只能不了了之。政府在規(guī)劃區(qū)域地塊功能，尤其是新城地塊上，不能一廂情愿，應(yīng)該適當加大住宅的比例，為商辦項目同步推出稅收優(yōu)惠政策，鼓勵企業(yè)進入新城，這樣才能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與區(qū)域同步發(fā)展。

　　同一區(qū)域 寫字樓賣不上“住宅價”

　　近日，《廣廈時代》以購房者的身份探訪北京幾個熱點區(qū)域樓市。在探訪中發(fā)現(xiàn)，在售項目中，同區(qū)域內(nèi)寫字樓售價普遍要低于住宅產(chǎn)品，同一項目的寫字樓部分售價也往往低于住宅。

　　以通州近期的標桿項目京杭廣場為例，京杭廣場寫字樓部分報價為28000元/平方米，而住宅部分的報價為29000元/平方米。無獨有偶，位于通州土橋的金隅花石匠，目前售價在22000-23000元/平方米，同一地塊上的商用項目自由筑，目前對外的銷售均價為19000元/平方米。

　　寫字樓賣不上住宅價的情況不僅存在于新城，最近炙手可熱的大望京板塊寫字樓價格同樣低于同區(qū)域住宅。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，望京幾個標志性的寫字樓項目中，綠地中心最新一期1號辦公樓成交均價為31906元/平方米，保利國際廣場最新一期成交均價為53489元/平方米。而同區(qū)域內(nèi)的遠洋萬和公館成交均價已經(jīng)逼近六萬元大關(guān)，望京較新的二手房，如融科橄欖城、大西洋新城等單價也已超過五萬元。
　　金融街控股股份有限公司副總經(jīng)理王志剛此前在接受媒體采訪時曾表示，按照客觀規(guī)律來說，應(yīng)該是商業(yè)價格高于寫字樓，寫字樓價格高于住宅，因為商業(yè)和寫字樓成本相對偏高，配置高，因此價格也要高一些，而目前包括北京、天津在內(nèi)，全國大部分城市都是住宅售價超過了寫字樓。

　　寫字樓投資客群窄 大都屬于群體決策

　　在王志剛看來，寫字樓價格賣不過住宅主要就是由市場需求決定的，因為住宅供應(yīng)量小，需求量大，價格自然走高。商務(wù)地產(chǎn)投資門檻高，受眾少，相對來說價格就低，這是供求關(guān)系起的決定性作用。

　　東亞新華營銷總監(jiān)賈玉鵬表示，與住宅產(chǎn)品相比，寫字樓產(chǎn)品只具有投資屬性，只有有投資需求的人才會選擇寫字樓產(chǎn)品，這就收窄了寫字樓的購買群體。寫字樓一般投資門檻比較高，核心區(qū)域的寫字樓雖然單價低，但大都整層、整棟出售，這就再次收窄了客群。另外，寫字樓投資風險較住宅偏大，對投資人的專業(yè)程度要求較高，還要有一定的空置承受能力。層層篩選下來，寫字樓的需求自然就小了。

　　方先生是一位私營企業(yè)主，主要從事對外貿(mào)易工作。按照他的原計劃，今年打算在北京購買一層辦公樓，擴大公司規(guī)模，但最終計劃告吹。方先生介紹，他本打算將企業(yè)總部遷至北京，但去年以來公司業(yè)績一直下滑，他和股東都在考慮收縮業(yè)務(wù)，壓縮成本，因此遷址計劃只能擱淺。

　　對此，從事多年寫字樓運營的張先生表示，投資寫字樓與購買住宅有著本質(zhì)的不同。購房者購買住宅產(chǎn)品做決定較為簡單，周期也比較短，家庭成員商量即可決定，而寫字樓投資大都是群體決策。如果一個企業(yè)考慮購買寫字樓，首先要衡量企業(yè)是否具備資金實力，其次還要結(jié)合公司的戰(zhàn)略決策。另外，購買寫字樓的行為不是完全跟著房地產(chǎn)形勢走的，而是建立在整個社會的經(jīng)濟形勢上，如果大的經(jīng)濟環(huán)境不好，寫字樓市場就很難火熱。

　　無投資需求 部分寫字樓地塊轉(zhuǎn)戰(zhàn)商住

　　據(jù)賈玉鵬介紹，相比住宅，寫字樓產(chǎn)品的成本顯著高于住宅產(chǎn)品。寫字樓的外立面一般都采用外掛石材或玻璃幕墻，造價比住宅的外立面要高出不少。而且寫字樓對于消防等硬件設(shè)施要求也較高，建安成本要遠高于住宅。

　　在一些辦公商業(yè)氛圍還未成熟的區(qū)域，開發(fā)商如果選擇自持寫字樓，就要面對較長的資金回籠期、偏低的租金和招租的困難，而如果選擇散售，則沒有穩(wěn)定的客群，只能壓低售價，這樣算下來，在這些區(qū)域做寫字樓就成了“賠本買賣”。

　　賈玉鵬指出，因為缺少購買需求，很多開發(fā)商選擇將寫字樓產(chǎn)品分割面積，做成亦商亦住的產(chǎn)品，降低投資門檻，這也是市場上“商改住”產(chǎn)品屢禁不止的原因之一。

　　在北京的一些熱點區(qū)域，尤其是各大新城，商改住產(chǎn)品依然比比皆是，這些項目雖然在預(yù)售許可證上顯示為辦公樓，但是實際購買人群大多選擇作為居住用。這樣的產(chǎn)品已經(jīng)不具備寫字樓所應(yīng)有的高配置，建安成本甚至低于住宅產(chǎn)品，但卻可以吸引區(qū)域的住宅需求，尤其是被限購限制了資格的購房者。

　　在某熱銷商改住項目的現(xiàn)場，一位購房者對《廣廈時代》表示，在他眼里，這里除了對貸款年限的要求不同外，和普通住宅沒什么區(qū)別，和他一起來購房的人都是為了居住，即使不是自己住，也會租給普通住戶，不會租給公司辦公用。“商用水電可能會有些不方便，但是沒購房資格就只能買這種房子住。”同樣，方先生也表示，他給自己的公司選辦公場所，也不會選址這種商改住的項目，“在這樣的環(huán)境里辦公根本就不適合，合作伙伴來訪會覺得很不正規(guī)。”

　　適當加大住宅比例 新城辦公地塊應(yīng)配合優(yōu)惠政策

　　為了增加稅收和就業(yè)機會，疏導(dǎo)中心城區(qū)人口，近幾年，土地出讓中純住宅地塊越來越少，多以商業(yè)金融用地、綜合用地為主。以通州新城為例，區(qū)域配建公寓規(guī)模不超過總規(guī)模的25%，土地性質(zhì)多以商業(yè)和綜合類建筑為主。近期大熱的臺湖出讓的地塊功能也大都以商業(yè)等綜合功能為主。業(yè)內(nèi)人士指出，政府想為區(qū)域引入產(chǎn)業(yè)的初衷是好的，但并不完全符合當?shù)氐陌l(fā)展現(xiàn)狀，強行推出商業(yè)地塊會帶來大量的無效供給。而且，當前住宅市場中，剛需人群對住房的需求依然旺盛，綜合用地的大量出讓造成寫字樓價格較低、住宅價格偏高的情況實際是使投資需求受益，而剛性需求的購房者則要被動承受較高的房價。

　　張先生表示，近年來，北京對于商改住項目的管理趨于嚴格，規(guī)劃審批時很難順利獲批，但是單純以行政手段很難限制住這種產(chǎn)品的產(chǎn)生，畢竟開發(fā)商都是逐利的，應(yīng)該在政策等其他方面進行引導(dǎo)。

　　賈玉鵬則認為，目前北京新城的居住需求很大，剛需產(chǎn)品一房難求的現(xiàn)象時有發(fā)生，政府在出讓新城地塊時，可適當考慮加大住宅地塊的比例。另外，規(guī)劃部門想借由出讓商用、辦公土地來帶動新城產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，避免產(chǎn)生睡城，但僅靠開發(fā)商的力量是很難實現(xiàn)的。像臺湖這樣的地塊，雖然未來發(fā)展前景較好，但短期內(nèi)還是難以形成商業(yè)辦公的氛圍，先期銷售的寫字樓產(chǎn)品只能面對較低的利潤率。他表示，政府可適當考慮給予新城辦公項目一些免稅、減稅等優(yōu)惠政策，鼓勵企業(yè)進入新城。另外，對于在新城開發(fā)標準辦公寫字樓產(chǎn)品的開發(fā)商，可給予一些出讓金優(yōu)惠或延長出讓金支付期等優(yōu)惠政策，促進開發(fā)商在新城做優(yōu)質(zhì)的辦公產(chǎn)品，這樣才能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與區(qū)域同步發(fā)展。