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    在二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的一片蜂擁之后，一兩年來，開始不斷有項目深陷泥潭。其中不乏一些知名商業(yè)地產(chǎn)商。寶龍地產(chǎn)近日就傳出在青島的三個項目經(jīng)營不善的消息。

    但業(yè)內人士認為，二三線城市仍然存在機遇，就看開發(fā)商的眼光及把控能力。另外，在二三線城市，商業(yè)地產(chǎn)運營模式也一直是困擾眾多房企的一大難點。在進與不進之間，售與不售之間，尋求一種新的平衡點。

    商業(yè)地產(chǎn)沖動

    2010年以來商業(yè)地產(chǎn)全國的建設狂潮在近兩年開始顯現(xiàn)，特別是二三線城市。據(jù)報道，成都市已開工建設的商業(yè)綜合體數(shù)量已超過100個，未來4年還將入市1000萬平方米左右；貴州省未來5年將基本建成100個城市綜合體;另有數(shù)據(jù)顯示，預計今后購物中心將以每年300家的速度增長，2015年總量或達4000家。

    進入2013年，娃哈哈集團、東方園林、維維股份和金威啤酒等外行企業(yè)也紛紛投身商業(yè)地產(chǎn)。

    位于河北燕郊號稱“世界最大商業(yè)中心”的成功大廣場，已建成多年，目前尚未招商完畢。燕郊目前開業(yè)及在售的商業(yè)項目包括鑫樂匯、成功大廣場、星羅城、樂天瑪特、天洋城購物中心、東貿國際購物中心、雷捷時代廣場、燕達國際商城等近十個。有分析稱，在售商業(yè)項目總面積近200萬平方米。按燕郊50萬常住人口粗略計算，人均商業(yè)面積已達4平方米，遠超發(fā)達國家人均商業(yè)面積1.2平方米的標準。

    業(yè)內人士提醒，需要防止二三線城市商業(yè)地產(chǎn)迅速升溫帶來的泡沫隱憂。一線城市人口密集、品牌商家多，運營商家也多，相比之下，二三線城市并不具備一線城市的這些優(yōu)勢，招商相對困難，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫已在慢慢膨脹，一旦破裂，后果將比商品住宅市場更為慘烈。

    華高萊斯董事、副總經(jīng)理公衍奎告訴記者，兩三年前，有一段時間，很多二三線城市這種綜合類用地大量放量，很多城市到處招商，那時起商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)就逐漸進入高潮，現(xiàn)在的過剩大多是前幾年積累的結果。包括一些很小的城市。公衍奎認為，事實上在三四線城市，老城的商業(yè)也需要再改造。一些居民已向新城轉移，但配套商業(yè)沒發(fā)展起來，需求仍然存在，供應依然不足，所以還是有一些機會。就看開發(fā)商的眼光與把控能力、運營能力。

    租售比懸殊 出售潮回流

    除供應量井噴，同質化嚴重以及經(jīng)營管理不善等因素制約著一些商業(yè)項目的發(fā)展外，從一線城市蔓延而來的租金與售價比值的日益懸殊正侵蝕著二三線城市。

    目前，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)價格一路飆升，與租金回報的比值越加懸殊。“一種趨勢越來越明顯，銷售的價格和租金的比值越來越懸殊。在三線城市，如鄂爾多斯，商鋪三年前就賣到了2層均價8萬元/平方米，但它的租金都不到2元/平方米。從40年的靜態(tài)租金與當前售價比值來看，開發(fā)商有什么動力來持有呢?”RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬直言，現(xiàn)在銷售商鋪是中國特色及市場特色形勢下的產(chǎn)物。銷售商鋪在中國是個必須，或者說是被動的必須，中國的地產(chǎn)融資渠道非常有限。

    在張家鵬看來，國外商鋪只租不售，但在中國租售比值這么懸殊的情況下持有40年，靜態(tài)算的話，還要承擔運營風險，開發(fā)商肯定沒有動力持有。另一個不容忽視的趨勢是，開發(fā)商的賣鋪行為正在回潮。

    很多商業(yè)地產(chǎn)的敗北都被歸結為一種模式，完全散售的模式被飽受詬病。隨后，很多大開發(fā)商把自持看做是保障商業(yè)持續(xù)性的法寶。然而，自持物業(yè)所帶來的資金壓力與收益遲緩是很難被一般的企業(yè)所接受。事實上，在專業(yè)人士看來，散售與自持并無定式。完全自持或完全散售并不能完全適合中國目前的商業(yè)地產(chǎn)市場。

    張家鵬介紹，從華潤的經(jīng)驗看，此前大家都覺得華潤萬象城的模式好，但現(xiàn)在華潤也在改變，華潤下一步可能會有兩個動作，一是要拿大地塊做綜合體，然后賣一些商鋪。此外，雖然之前有幸福里、樂府配套萬象城，但這個模式的速度太慢，華潤5年才做了3個萬象城，后來華潤做了一個新的產(chǎn)品線——“五彩城”，直接和萬達競爭。這個產(chǎn)品要做得快，而且未來希望做出一條商業(yè)街來賣商鋪。

    賣鋪有回潮的趨勢。之前，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都看得很絕對，認為賣不對，應該看長期，但是在中國，不能寄希望于太多未來的東西，到時候機會已經(jīng)沒有了。

公衍奎亦認為，目前來看，從物業(yè)價值來說，銷售肯定比自持劃算。事實上現(xiàn)在地產(chǎn)價值是被高估的，不管有無泡沫，租售價格比來看，很明顯銷售對于開發(fā)商來說劃算，只是銷售之后，開發(fā)商把經(jīng)營風險轉嫁到小業(yè)主身上。小業(yè)主壓力越來越大。萬達的商街是銷售的，萬千百貨是持有的。從投資回報角度來說，拆零銷售更劃算。從商業(yè)運營角度來看，拆零銷售往往不太容易做起來。除了管理難之外，銷售價格太高也是重要原因。

    賣鋪不是罪。RET睿意德高級董事王玉珂認為，賣與不賣，并不是商業(yè)成功的核心。成敗點在于，在產(chǎn)品規(guī)劃和運營管理當中，尤其是在二三線城市，能不能合理控制不利元素，放大優(yōu)點，形成升值和溢價能力。同時開發(fā)商還應意識到，即便是賣鋪，后期的運營管理也是非常重要的。

    需要注意的是，小城市的開發(fā)商投資實力不太強，所以一定要租售結合。商業(yè)要做活必須要有一定比例的運營，其次要解決資金問題，要售，解決開發(fā)商持續(xù)投入的問題，但租售的比例并沒有明確的定式。

    在公衍奎看來，很多人在批評開發(fā)商出售商鋪，但要看站在哪種角度，從商業(yè)經(jīng)營者的角度看，希望其廉價出租，從開發(fā)商角度要考慮投資回報。對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來說確實在這幾方面要取得平衡。一方面回報合適，一方面，保證商業(yè)持續(xù)性。所以就有了像萬達這樣的組合，自持一部分，銷售一部分。像SOHO的全售模式，從運營角度看，存在一些問題。具體不同的項目有不同的考慮，不同的業(yè)主業(yè)態(tài)，比如說，街鋪大多可選擇出售，但如果是一個購物中心，一個大盒子，肯定要配置幾個主力店，這部分需要持有。