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    日前在房貸新政之下，不少投資者把目光轉(zhuǎn)向投資回報穩(wěn)定性較強的社區(qū)商鋪，這使得目前社區(qū)商鋪普遍熱銷。成為2013年商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵詞。據(jù)有關(guān)專家分析，在房貸新政的壓力下，投資住宅的壓力不斷加大，而商鋪投資則受政策的影響較小。從投資固定資產(chǎn)的回報來看，不管是物業(yè)收益還是租金收益，投資社區(qū)商鋪都能得到很好的保障。并且，隨著區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)價值的不斷看漲，社區(qū)商鋪的投資回報率還會穩(wěn)步提高。社區(qū)型商業(yè)最新的特點和趨勢是什么，專家和商家如何看待社區(qū)型商業(yè)，本期將給你一個滿意的答案。

    郭先生的選鋪經(jīng)驗

    “別看買一間商鋪一出手動輒就是需要幾十萬的資金，而投入的資金并沒有消失，只不過由鈔票轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)，平時租賃出去，在需要用錢的時候，把商鋪一賣，錢就回來

了。”作為一名資深的社區(qū)商鋪投資者，郭先生這些年分批購入的五處社區(qū)商鋪足以令他過上讓人艷羨的“包租公”生活。“上午喝茶，下午健身，晚上麻將。偶爾到處逛逛，看看有沒有合適下手的鋪子。

    這就是我生活的全部。”郭先生笑言，閑逸舒適的寬松環(huán)境已經(jīng)讓這個不到40歲的男人提前進入了“老齡化”生活。

    五處商鋪，大的200平米，小的甚至不足30平米，卻能為郭先生帶來超過45萬的年收益。“這主要靠的還是投資人的長遠眼光。”目前新泰城市建設(shè)正在不斷地擴大，已經(jīng)有不少新型社區(qū)的商鋪在其觀察之中，估計近期會考慮出手，畢竟越早入手回報越高。在郭先生看來，具備長遠目光是投資社區(qū)型商鋪必不可少的基本素質(zhì)，郭先生告訴記者，作為商鋪的一種類型，社區(qū)商鋪同街區(qū)型商鋪、市場型商鋪等相比，由于面對穩(wěn)定的消費群，不可控因素較少，故而風(fēng)險相對較小，很適合投資者投資或經(jīng)營。當然，個中風(fēng)險，也很值得投資者細細考慮，懂得如何選擇很重要。

    長線投資社區(qū)商鋪回報高

    據(jù)專業(yè)人士介紹，在專業(yè)市場，綜合體和寫字樓投資行情不清晰的投資環(huán)境下，社區(qū)型商業(yè)一直以來憑借其特有的“剛需”特點及“穩(wěn)定”特點。在歷來各種調(diào)控政策，地產(chǎn)市場波動的情況下，保持著穩(wěn)健的增值性與高回報率，經(jīng)歷了多年的發(fā)展，社區(qū)型商業(yè)開始得到越來越多投資者的青睞，在今年可以說是迎來了全面的發(fā)展階段，可以說是大器晚成，也可以說是經(jīng)過大浪淘沙，終于顯現(xiàn)其價值。市場對此類產(chǎn)品的的普遍認同可以說為社區(qū)型商業(yè)迎來發(fā)展的新高潮由于市區(qū)土地供應(yīng)等方面的原因，一般商業(yè)區(qū)的店鋪都具有相當?shù)奈ㄒ恍裕�短期的升值高，但如果作為長期穩(wěn)定的投資，回報率卻不及社區(qū)商業(yè)物業(yè)。因為相比于社區(qū)商鋪，一般商業(yè)區(qū)的店鋪投入成本大，而可獲得的租金卻不可能同比上漲。

    據(jù)了解，就目前整個市場而言，社區(qū)商鋪的成熟后的投資回報在8%以上，10-20年可收回成本。以一套150平方米左右總價約300萬元的一套商鋪，年租金大約為15-20萬，初期投資回報率約6%左右。但由于區(qū)域規(guī)劃好，發(fā)展后勁十足，區(qū)域物業(yè)會不斷增值，綜合各種因素后該區(qū)域商鋪的綜合投資回報率將明顯達到8%以上。可見，社區(qū)商鋪有穩(wěn)定的租金回報，很適合長期投資。

    投資社區(qū)商鋪家為你支招

    投資社區(qū)商鋪時，分析該商業(yè)所輔射范圍內(nèi)的購買力水平十分重要。其中包括人口的數(shù)量、收入水平、購買力狀況、消費心理等。一般來說，規(guī)模在10萬平方米以上的社區(qū)經(jīng)營性較強，中高檔、居住人口密集的項目社區(qū)商鋪投資價值較高。一些人口密度大、區(qū)域配套完備、發(fā)展后勁十足的高檔樓盤的社區(qū)商鋪，更適合于長期的投資。以城南的華府金街為例，從長遠來看，其超大體量的社區(qū)商鋪將會超越一個社區(qū)商圈的范疇，在未來3-5年內(nèi)這里會形成一個大區(qū)商圈，相比其他社區(qū)商鋪，華府金街的投資價值在未來會漸漸凸顯。隨著眾多高檔樓盤的進駐為青龍路搭建起了一個強勁的消費平臺，并彌補了區(qū)域商業(yè)的空白，顯得后勁十足。

    社區(qū)商鋪投資種類

    社區(qū)商鋪可以按照商鋪的投資形式分類，分為零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩類。

    社區(qū)商鋪主要提供與人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等配套服務(wù)。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。

    從以上社區(qū)商鋪可能的商業(yè)形態(tài)可以看出，社區(qū)商鋪具有廣泛的功能特點，而且商鋪大多數(shù)容易出租、轉(zhuǎn)讓，無疑社區(qū)商鋪屬于商鋪投資中的“小盤活躍股”。

    社區(qū)商鋪的特點

    社區(qū)商鋪作為與人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)形式，其市場極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過度透支的價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風(fēng)險。

    1、零售型社區(qū)商鋪

    規(guī)模特點：零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，一般面積在100平方米左右。

    規(guī)劃設(shè)計特點：零售型社區(qū)商鋪的規(guī)劃設(shè)計通常沒有特殊的要求：3.5米的層高是基本要求；如果是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。

    投資回收形式：社區(qū)商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發(fā)展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時代逐漸向商業(yè)投資機構(gòu)轉(zhuǎn)化。

    2、服務(wù)型社區(qū)商鋪

    規(guī)模特點：服務(wù)型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平的提高，規(guī)模有逐漸增大的趨勢。過去，社區(qū)商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發(fā)店、彩擴店、花店等，可是現(xiàn)在，餐廳的規(guī)模越來越大，大型專業(yè)美容美發(fā)院成為大型社區(qū)的重要配套，健身設(shè)施從無到有，其他服務(wù)設(shè)施都對商鋪的規(guī)模有較高要求。

    規(guī)劃設(shè)計特點：服務(wù)型社區(qū)商鋪的層高也不能低于4.5米，柱網(wǎng)設(shè)計過程中要在設(shè)計安全可靠的前提下，最大限度實現(xiàn)柱子數(shù)量最少化，因為餐廳、美容美發(fā)、健身等設(shè)施對水、電、天然氣、排污、消防等有相關(guān)要求，規(guī)劃設(shè)計過程中要對以上內(nèi)容加以考慮。商鋪投資者在做商鋪投資時需要對此加以考慮，上述設(shè)施越完善，今后越容易出租。

    投資回收形式：目前，不少從事服務(wù)類商鋪經(jīng)營的經(jīng)營商，已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，原因是多方面的：一方面，過去的餐飲業(yè)經(jīng)營商、美容美發(fā)店經(jīng)營商等財力不足，所以只能租用商鋪，但現(xiàn)在就不同了，很多從事服務(wù)類經(jīng)營的企業(yè)、個人已經(jīng)具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經(jīng)營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實，所以這些經(jīng)營商會轉(zhuǎn)而選擇購買商鋪。

    從上面的分析可以得出結(jié)論，服務(wù)型社區(qū)商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。