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    盡管房地產(chǎn)與金融結(jié)合越來越緊密，但在睿信致成總經(jīng)理薛迥文看來，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，大多停留在為房地產(chǎn)公司拓寬融資渠道上，無論是信托融資、房地產(chǎn)私募還是PE，其本質(zhì)均是通過股債結(jié)合的方式，為開發(fā)商提供高息融資，且服務(wù)于“快入快出”的住宅市場。在金融化需求最大的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，通過資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)退出卻仍然遙遙無期。

    “一直備受業(yè)界期待的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）至今還未開閘，這導(dǎo)致投資人不得不將商業(yè)項(xiàng)目分拆出售套現(xiàn)，渴望持有商用物業(yè)的公司發(fā)展舉步艱難”，薛迥文認(rèn)為。

    據(jù)悉，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。作為房地產(chǎn)融資證券化的重要手段，REITs被不少業(yè)內(nèi)人士看好。天津、上海等地從2009年開始著手準(zhǔn)備相關(guān)試點(diǎn)，但到目前為止，對(duì)于REITs試點(diǎn)的相關(guān)情況，主管部門尚未有明確表態(tài)。

    黃立沖認(rèn)為，除了政策因素，目前商業(yè)地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，更大的障礙在于其租金回報(bào)率仍處于較低水平，國內(nèi)很多商業(yè)物業(yè)的租金回報(bào)甚至跑不贏銀行貸款利率，由于這些物業(yè)投資主要依賴于銀行貸款，形成國內(nèi)持有型商業(yè)地產(chǎn)投資往往是“負(fù)回報(bào)”，要實(shí)現(xiàn)金融創(chuàng)新基本不可能。

    “國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化要實(shí)現(xiàn)，除非租金水平漲一倍，或者是物業(yè)價(jià)格跌一半，租金回報(bào)率才會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生吸引力”，黃立沖認(rèn)為，近年來內(nèi)地一些不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)為了借道香港上市，開發(fā)商為求套現(xiàn)不惜自行補(bǔ)貼投資人，這些房地產(chǎn)信托基金往往答應(yīng)在一段時(shí)期內(nèi)給予投資者相對(duì)較高的回報(bào)水平，但由于物業(yè)回報(bào)率一直無法提升，這些房地產(chǎn)信托基金即便能上市，后期走勢也不容樂觀。