購房助手:商業(yè)地產(chǎn)投資幾大注意事項
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2014/1/6 13:22:18
購買前
確定回報率是關(guān)鍵
投資回報率(ROI)=年利潤或年均利潤/投資總額×100%。投資就是為了回報,據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,目前年回報率平均高于7%的商業(yè)可以考慮投資;如是資金投入比較大的項目,年回報率平均高于5%的商業(yè)也可以考慮。
同時,投資商鋪絕不能盲目追求位置,有的商鋪售價過高,租金根本不足以支撐。如果小客戶以高價購買了商鋪,必然要求高租金,這就給經(jīng)營造成了巨大壓力。而在返租的銷售方式下,租金和售價就更容易脫節(jié)。過高的售價其實是有泡沫的售價,有時還造成不斷漲價的假象,使原本就不夠理性的投資者越發(fā)頭腦發(fā)熱。
投資者應(yīng)量力而行,充分評估未來的收入水平及支付能力。因為商鋪初始售價越高,投資收益率越低,資金風(fēng)險也越高,將影響商鋪投資的收益。此外還要注意商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況。商鋪價值提升是一個動態(tài)過程,要充分考慮房地產(chǎn)價格變動及資金占壓的成本。
購買時
考慮5個重要問題
1、 考慮商鋪的形態(tài)。一般來說,社區(qū)商鋪的消費者比較固定,地段、交通對商鋪經(jīng)營的影響較;而大型商場或商業(yè)街的商鋪與地理位置、交通狀況緊密相關(guān)?蛻舸_定了購買商鋪的形態(tài)后,就要潛心分析這方面的情況,不要什么都一把抓。
2、 考慮商鋪的經(jīng)營項目。經(jīng)營項目不同,所屬業(yè)態(tài)自然不同。業(yè)態(tài)有“匯集效應(yīng)”,如果一個地塊某一個業(yè)態(tài)非常成規(guī)模,則客戶的投資收益也會成比例提高。而“規(guī)模效應(yīng)”對于初次投資者比較有利。
3、 考慮相關(guān)政策。如交通、道路的改善,如舊區(qū)改造,如市政動遷等。經(jīng)營商鋪是長線投資,對政策的依賴性強?蛻舯仨殞λ徤啼佄磥淼奶幘秤猩钊氲牧私,以保證商鋪價值的提升。
4、 考慮商鋪所在地的商業(yè)成熟度。成熟地帶的商鋪價格很貴,成長地帶的商鋪價格不是很高,注意后者幾年之后可能翻升得很高。兩種地帶的商鋪有各自的投資價值,也存在各自的投資風(fēng)險,需引起足夠重視。
5、 考慮商鋪的后期經(jīng)營管理。商鋪更多的風(fēng)險來自于后期的經(jīng)營管理。如果經(jīng)營管理不善,就意味著投資的絕對失敗,所以要提前考察好商管的運營實力。
簽合同
弄清商家承諾很必要
一要注意公用分?jǐn)偯娣e。對購買者來說,商鋪的物業(yè)單價高于住宅,為了防止出現(xiàn)物業(yè)面積分?jǐn)偛痪膯栴},只有事先約定嚴(yán)密詳盡,出現(xiàn)問題時才能順利維權(quán)。
二要注意返租承諾。返租是開發(fā)商采用較多的促銷手段,是指購房者支付房款后,若干年之內(nèi)將物業(yè)交由其經(jīng)營出租,業(yè)主可獲得固定的返租回報。表面上看,返租帶給購房者的是穩(wěn)賺不賠的收益,但事實上并非如此。如出現(xiàn)開發(fā)商未能按時交房,也沒支付返租回報的情況,投資者會因未將物業(yè)交付給開發(fā)商,雙方簽訂的返租協(xié)議不生效,而不受法律保護。另外,還有相當(dāng)多開發(fā)商采取非書面承諾的方式,僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾,而在購房合同上卻無相應(yīng)約定,對此投資者更得注意。
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- 來源:華西都市報
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