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    中國(guó)房地產(chǎn)盛宴的第一階段已經(jīng)接近尾聲，但這并不意味著泡沫明天就會(huì)破裂。每個(gè)城市，每個(gè)區(qū)域，情況都不相同。而且從一個(gè)更長(zhǎng)的時(shí)段（比如二十年、三十年）看，中國(guó)房地產(chǎn)仍然有投資機(jī)會(huì)。

    過去十多年，我買過各種各樣的房子，從最早的安居房，到后來的小戶型的商品房，大戶型的商品房，再到后來的別墅、商鋪、寫字樓，買了賣，賣了買，先后過手的房子接近20套�？偨Y(jié)出來一些原則，跟大家交流一下。

    需要申明，我這里談的是投資性購(gòu)房，不是自住。

    原則一：到有權(quán)力的城市買房子

    什么是有權(quán)力的城市，很簡(jiǎn)單，高級(jí)別官員工作生活的城市。中國(guó)最有權(quán)力的城市，第一當(dāng)然是北京，然后是上海，這兩個(gè)位置，現(xiàn)行體制下誰也別想爭(zhēng)。然后是直轄市、經(jīng)濟(jì)大省的省會(huì)、計(jì)劃單列市，比如廣州、深圳、天津、重慶、杭州、武漢、成都、南京等等。港澳臺(tái)體制不同，不在此論之內(nèi)。

    為什么要跟著權(quán)力走？因?yàn)闄?quán)力是謀私的，缺少制約的權(quán)力長(zhǎng)期謀私，可以偷天換日，可以將野雞變成鳳凰。比如北京，1952年的時(shí)候，GDP只有7.88億元，而同年上海是36.7億元，天津是12.8億元，貴州是8.55億。也就是說，北京當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)總量為上海的21%，天津的60%，還沒有貴州省多。但是到了2012年，北京的GDP是上海的89%，天津的1.37倍，貴州的2.6倍。

    GDP有點(diǎn)扯淡，因?yàn)殛P(guān)聯(lián)著政績(jī)往往被人注水，因此可信度越來越差。而銀行本外幣各項(xiàng)存款余額，由于沒有列入政績(jī)考核，而且由人民銀行統(tǒng)計(jì)，因此更能反映各個(gè)城市的綜合經(jīng)濟(jì)能力。那么2012年的時(shí)候上述地區(qū)對(duì)比處于什么情況？北京已經(jīng)是上海的1.3倍，天津的4.7倍，貴州的8倍。也就是說，上海“中國(guó)最大經(jīng)濟(jì)城市”這最后一頂桂冠，也悄悄被北京搶走了。

    權(quán)力為什么給自己所在的城市謀私？這是人性的弱點(diǎn)決定的。誰都希望自己生活的城市各項(xiàng)服務(wù)更好，房?jī)r(jià)最高，因?yàn)樗�自己生活在這里，每天要面對(duì)，而身家財(cái)富也與之關(guān)聯(lián)。如果沒有強(qiáng)有力的監(jiān)督，沒有公共理性，這種趨勢(shì)在一個(gè)長(zhǎng)時(shí)段就會(huì)非常明顯。從北京通過60年的努力，打敗了原來5倍于自己的上海，成為中國(guó)老大，我們可以看出這一點(diǎn)。

    現(xiàn)有社會(huì)體制下，權(quán)力在哪里，金錢和美女就隨之而去，面帶笑臉環(huán)繞在他身邊；好的醫(yī)療資源、好的教育資源，好的交通資源，都紛至沓來，不用你考慮，下面的人都安排好了，那么高房?jī)r(jià)的產(chǎn)生就順利成章了。今年上半年，北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)跳漲，很多上海人還不理解，為北京房?jī)r(jià)超過上海鳴不平。上海銀行體系里只有6.35萬億資金，而北京有8.5萬億，你房?jī)r(jià)低于人家，不是非常正常的嗎？

    而廣州和深圳，都分別只有3萬億，你房?jī)r(jià)低于北京上海，不冤枉吧？杭州成都，則分別只有2萬億，而天津，連2萬億都還沒有到，所以就所以了！

    具體到一個(gè)省里，也是如此。比如武漢和沙市都希望成為湖北省房?jī)r(jià)最貴的城市，省政府支持哪一個(gè)？有了資源會(huì)給誰？答案顯然是明確的。

    具體到一個(gè)城市內(nèi)部，也是如此。比如天津近年開發(fā)N個(gè)衛(wèi)星城，很多都遇到了空置的問題。如果需要集中資源來解決空置，天津市的資源會(huì)優(yōu)先給京津新城，中新生態(tài)城，還是于家堡、響螺灣？我想如果有點(diǎn)文化，每個(gè)天津人都不會(huì)答錯(cuò)。

    到有權(quán)力的城市或區(qū)域買房子，是投資房產(chǎn)時(shí)候的最大原則，跟著一個(gè)國(guó)家或者一個(gè)省、市里最有權(quán)最有錢的人走，你不會(huì)吃虧的。

    基于這個(gè)原則，再考慮到目前中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，我覺得如果你現(xiàn)在投資房產(chǎn)，最好的選擇是到一線城市，選中心區(qū)的房子購(gòu)買；中策是到你的省會(huì)城市的中心區(qū)購(gòu)房，個(gè)別經(jīng)濟(jì)總量比較大，人口比較多的地級(jí)市的中心區(qū)也可以考慮，比如寧波、佛山、蘇州、青島、大連；下策是到普通地級(jí)市，或者縣城購(gòu)房，人口非常少的省會(huì)城市，比如拉薩、西寧、銀川等，也投資價(jià)值不大。

    原則二：買有附加值的房子

    什么是附加值？就是在房子之外，但是由房子給你帶來的價(jià)值。中國(guó)人最重視什么？當(dāng)然是位子、票子、孩子、身子。但是房子似乎與當(dāng)官關(guān)系不大，如果真有某個(gè)小區(qū)，住進(jìn)去三年內(nèi)保證你當(dāng)上市長(zhǎng)省長(zhǎng)，這房子肯定天價(jià)�？上В瑳]有。房子與你經(jīng)商成功，或者中彩票，似乎關(guān)系也不大。

    但是別失望，房子跟“孩子”和“身子”能扯上關(guān)系！

    跟孩子扯上關(guān)系的是教育，是學(xué)位房。北京第一個(gè)單價(jià)過十萬的普通二手住宅是華清嘉園，那些房子當(dāng)年發(fā)售的時(shí)候，才四五千一平米，為什么會(huì)出現(xiàn)40來平米的房子賣400萬的奇觀？就是因?yàn)閷W(xué)位。所以，買學(xué)位房，而且買其中的小戶型，是最能實(shí)現(xiàn)升值的。因?yàn)榇髴粜托�戶型，到頭來都是一個(gè)學(xué)位，當(dāng)然小戶型升值快。

    那么，“身子”呢？這就是健康。很多人買房子不喜歡在醫(yī)院附近，覺得不吉利。自住也許是這樣，但是如果投資，好的醫(yī)院旁邊的房子，更能租出價(jià)格。因?yàn)楝F(xiàn)在醫(yī)院太黑，住院費(fèi)用太貴，而床位又非常緊張，很多病人在手術(shù)之后，常常需要在醫(yī)院附近租房子康復(fù)，這樣就造成了好醫(yī)院附近住宅租金長(zhǎng)期偏高。如果你希望獲取高租金，這是一個(gè)選擇。

    當(dāng)然，還有景觀，這個(gè)大家都懂，江景房，海景房，山景房，園景房，都比沒有這些資源的同類房子貴出一大塊，升值也比有潛力。

    原則三：買市中心的房子，別猶豫

    2005年的時(shí)候，我曾經(jīng)買過一套市中心的中等戶型的普通住宅，還買過一套郊區(qū)的別墅。以我當(dāng)時(shí)的判斷，郊區(qū)這套別墅是著名開發(fā)商開發(fā)的，戶型稀缺，而且離市區(qū)又沒有太遠(yuǎn)，肯定會(huì)漲過那套市中心的普通住宅。而且從小區(qū)內(nèi)環(huán)境和管理上看，差距也是一天一地。結(jié)果我錯(cuò)了，8年之后的今天，別墅上漲了不到300%，但普通住宅上漲了500%。從流通性上看，普通住宅今天賣，下周就可以成交；而別墅，需要半年左右才能找到真正的買家。

    為什么會(huì)這樣？首先是交通。隨著汽車加速進(jìn)入家庭，各個(gè)城市的交通都成為大問題，十幾公里的距離看起來不遠(yuǎn)，但當(dāng)堵車成為常態(tài)時(shí)，就從咫尺變成了天涯。其次是配套，市中心的區(qū)域，交通便捷、生活便利、治安可靠，周圍教育、醫(yī)療資源多。而且市中心的很多小學(xué)中學(xué)，你買房子的時(shí)候還普普通通，十年八年之后，突然就變成了名校，你的房子就順理成章榮升為學(xué)位房！我那套普通住宅，就差了一點(diǎn)點(diǎn)，僅僅是一條馬路之隔，沒有能升級(jí)，否則每平米還能再貴4000元。

    買房子，地段、地段還是地段。這句話很多人都聽過，但是在做決策的時(shí)候，常常就忘記了。因此，我在這里再補(bǔ)充一句：不到萬不得已，千萬不要買郊區(qū)的房子，尤其是中小城市郊區(qū)的房子。那些房子，多半是黑洞，是陷阱！自用勉勉強(qiáng)強(qiáng)，升值常�？氨任伵！�

    原則四：別手賤，輕易購(gòu)買度假物業(yè)

    海南旅游島概念出臺(tái)前后，全國(guó)掀起一波到海南到三亞購(gòu)買海邊度假物業(yè)的狂潮。動(dòng)手早的人，當(dāng)然賺了錢。后面接盤的，前景就不那么美妙了。近年來，深圳興起到惠州巽寮灣買海邊度假物業(yè)的熱潮，基本上是海南熱的深圳版。

    去過幾次三亞，也去過十多次巽寮灣，看過的樓盤也不少。還好，我抵御住了誘惑，沒有淌度假物業(yè)的渾水，至今感到慶幸。不是說度假物業(yè)都沒有好的升值空間，而是說如果你錯(cuò)過了最黃金的買入時(shí)機(jī)，還是觀望為好。

    對(duì)度假物業(yè)最大的打擊，是未來的物業(yè)稅。無論是三亞還是巽寮灣，開發(fā)都已經(jīng)過度。淡季房子比人多，即便是在旅游旺季，出租率都有限。物業(yè)稅開征后，這種房子的稅收壓力就會(huì)比普通市區(qū)住宅大很多，因?yàn)槟愫茈y靠租金來轉(zhuǎn)嫁。加上升值空間有限，到時(shí)候想賣的人就會(huì)比較多。但是接盤俠在哪里呢？

    所以，如果中國(guó)房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)破裂，中西部地區(qū)，中小城市之外，最危險(xiǎn)的也許就是度假物業(yè)。

    我常常理解不了，放著大城市中心區(qū)域的房子不投資，非要買這些天涯海角的房子做什么呢？有些人會(huì)說，我老的時(shí)候會(huì)住到海邊。其實(shí)，這些都是比較天真的想法，潮濕、容易得關(guān)節(jié)炎先不說，僅僅醫(yī)療資源的缺乏，就不可能讓很多人聚集到海邊、山邊養(yǎng)老。沒有了人氣，何談升值呢？想到海邊、山邊過癮，租房子就行了。你有房子在大城市中心區(qū)，還擔(dān)心付不起租金嗎？

    原則五：關(guān)心政經(jīng)大事，關(guān)心城市規(guī)劃

    政治決定經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)決定房?jī)r(jià)，這是中國(guó)的房地產(chǎn)的邏輯。

    所以，如果投資房地產(chǎn)，你最好�？葱侣劼�(lián)播。當(dāng)然，如果你幸福感已經(jīng)十足，怕常吃甜食膩著自己，至少也應(yīng)該每天看看新聞首頁(yè)，或者是他們的APP，別整天宅在微博里泡妞，或者在微信里打飛機(jī)。

    如果你提前知道上海自貿(mào)區(qū)的消息，你可能已經(jīng)在數(shù)人民幣了。即便如此也不晚，廣東自貿(mào)區(qū)也在醞釀。如果獲批了，南山寶安的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再漲漲？當(dāng)然了，還有廣州的南沙之類。

    城市的規(guī)劃也很重要。假如你在深圳，就應(yīng)該研究一下后海在干什么，前海在干什么，歡樂海岸旁邊的區(qū)域又規(guī)劃了什么？深圳北站附近，在市領(lǐng)導(dǎo)的腦海中是如何定位的，華為附近那個(gè)片區(qū)最近幾年想搞什么。

    重大交通設(shè)施的變更也影響著房?jī)r(jià)，還以深圳為例。龍華的火車北站開通了，建在地下的高鐵福田站也即將開通，羅湖火車站將來會(huì)怎樣，由此帶來的那個(gè)片區(qū)的物業(yè)價(jià)值又會(huì)如何變化？這些，都應(yīng)該有一個(gè)基本的概念。

    原則六：別過度貸款

    中國(guó)房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)結(jié)束，一線城市的黃金時(shí)代也許還能延續(xù)兩三年。買房子從“閉著眼買都賺錢”的時(shí)代，到了需要選擇時(shí)機(jī)、選擇城市、選擇樓盤的時(shí)代。一些地方的泡沫，似乎已經(jīng)抗不住了。

    因此，現(xiàn)在已經(jīng)不適合過度使用杠桿，也就是說，不能過度貸款。否則如果出現(xiàn)意外的波動(dòng)，你沒有退路。

    當(dāng)然，最好的選擇也許是到英國(guó)、美國(guó)挑選一些項(xiàng)目投資。把全部資產(chǎn)放在中國(guó)，尤其是放在中國(guó)樓市里，風(fēng)險(xiǎn)越來越大了。