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    一邊是受春節(jié)假期淡季影響，1月份全國樓市成交量一片萎靡，九成城市出現(xiàn)環(huán)比下跌，部分城市甚至出現(xiàn)“腰斬”現(xiàn)象，杭州樓市也不例外；一邊是房地產(chǎn)業(yè)的熱情依舊，不少房企紛紛上調(diào)今年年度業(yè)績目標(biāo)，土地市場也持續(xù)升溫。但同時(shí)，既有國家層面的堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍等政策措施持續(xù)推進(jìn)；又有杭州樓市庫存量高企——可售房源已達(dá)12萬套，讓業(yè)內(nèi)人士頗有“高處不勝寒”、“壓力超大”之感。

    這就是當(dāng)下的樓市，一個(gè)讓人興奮與迷惑、激進(jìn)與觀望并存的馬年樓市，后市撲朔迷離。

    樓市有可能陷“肉搏戰(zhàn)”

    因?yàn)轳R年伊始，整個(gè)樓市的銷售不佳，又因著高企的庫存（目前已有12萬套，按去年成交86658套的銷售速度算，全部消化完可能要17個(gè)月），使得很多人對(duì)于今年的房地產(chǎn)市場持謹(jǐn)慎態(tài)度。與整個(gè)市場的謹(jǐn)慎態(tài)度形成反差的是，今年的樓市又將迎來供應(yīng)的大年，據(jù)初步估算，今年杭城至少有超百個(gè)純新盤上市。如此多的樓盤密集上市，極有可能引發(fā)樓盤之間的又一輪“價(jià)格肉搏”。事實(shí)上，這樣的苗頭在去年下半年就開始顯現(xiàn)，無論是七堡區(qū)域的低價(jià)競爭，還是大城北區(qū)域?yàn)I江·萬家名城與萬科·北宸之光的死掐，再或者是整個(gè)臨平北的整體淪陷，都讓人記憶深刻。

    去年杭州共獲取1300多億的土地款，創(chuàng)下歷史新高。如此規(guī)模的土地出讓，其中的大部分，都將在今年變成新盤推向市場。加上前些年遺留下來的新項(xiàng)目，以及馬年年初剛剛拍出的項(xiàng)目，今年杭州總共有超百個(gè)純新盤入市。

    以沉寂許久的錢江新城為例，今年不僅有中海御道路一號(hào)這樣重量級(jí)的住宅項(xiàng)目，沉寂已久的商業(yè)地產(chǎn)終于有機(jī)會(huì)唱起了主角，杭州來福士廣場、杭州高德置地廣場ICON私邸、迪凱金座、世包國際中心、華峰國際商務(wù)大廈、日信國際等寫字樓和酒店式公寓項(xiàng)目，都將在今年亮相。

    此外，在2013年比較熱門的板塊，今年也將有不少新盤首開，這些樓盤名對(duì)大家來說可能還比較陌生。例如濱江的富匯豪庭，城東新城的中大·普升，九堡的招商·雍華府，之江的中天·之江誠品，臨平的錦上豪庭、萬泰·城章，喬司的佳兆業(yè)·君匯上品，大橋西的寶嘉·譽(yù)峰、耀祥·悅尚，藍(lán)孔雀的招商·公園1872，西溪的復(fù)地·黃龍和山，下沙的金沙國際，閑林的佳兆業(yè)·西溪璞園等。

    除了新盤，今年杭城還將有350個(gè)項(xiàng)目續(xù)推新房源，預(yù)計(jì)續(xù)推量達(dá)到1200萬平方米，其中大閑林和大臨平板塊續(xù)推量最大，均超過百萬平方米。

    高企的庫存與洶涌而至的新房，使得今年樓市的銷售受到很大的挑戰(zhàn)。春節(jié)期間，記者與一些銷售人員在談到今年的銷售前景時(shí)，大多數(shù)人都表現(xiàn)出“壓力超大”。除了傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)不振、人口紅利下滑、高端市場受阻等因素外，更重要的是房子本身的類金融功能的屬性在消失，“現(xiàn)在很多人有錢后存?zhèn)�余額寶，都比買房投資來得合算，回報(bào)率也還好，更重要的還方便，存取瞬間到賬，省卻買房賣房過程中的眾多麻煩。”

    與北上廣深等一線城市不同，以杭州為代表的二線城市，其城市定位與吸附能力，事實(shí)上都相對(duì)有限，“目前全中國的房地產(chǎn)市場分化非常明顯，一線城市還在瘋漲，但很多三四線城樓市已經(jīng)萎靡不振，像杭州這樣的城市，能做到穩(wěn)定，或是穩(wěn)重稍稍有升，就非常不錯(cuò)了。”有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)說。

    而從去年下半年開始，杭州一些板塊的“肉搏戰(zhàn)”事實(shí)上已打得很兇，雖然沒有出現(xiàn)斷崖式的價(jià)格下探，但很多項(xiàng)目已經(jīng)幾無利潤可言，這種情況在今年接下來極有可能繼續(xù)上演，而且范圍還會(huì)擴(kuò)大，“對(duì)于那些去年瘋狂搶地的企業(yè)來說，這些項(xiàng)目將更為艱難，現(xiàn)在的一個(gè)基本事實(shí)是，地價(jià)的溢出部分，并沒有傳遞到房價(jià)上，開發(fā)商的利潤空間受限嚴(yán)重。”

    任何變化都是在倒逼買方市場的到來

    漲還是跌，這是一個(gè)圍繞房價(jià)的永恒話題。最近有兩個(gè)人隔空喊話：經(jīng)濟(jì)界“空軍一號(hào)”的謝國忠表示，2014年房價(jià)會(huì)下跌50%；華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)發(fā)神預(yù)測，2014年房價(jià)或?qū)⒈�漲。我好奇，如果讓這兩個(gè)過去十年來完全對(duì)立論調(diào)的人同臺(tái)，將會(huì)是一場多么精彩的好戲。

    以一種觀點(diǎn)堅(jiān)持始終，算不上美德，卻可以讓這個(gè)市場多點(diǎn)聲音，有聲音是好事。房地產(chǎn)行業(yè)走向是開放性的命題，我寧愿相信我們的購房者有這個(gè)能力，因?yàn)榭吹枚啵�想得多，思考得多，深入得多，以身體力行的全部積蓄來證明對(duì)樓市的理解。

    數(shù)據(jù)顯示，2013年一線城市、部分二線城市表現(xiàn)相對(duì)較熱，房價(jià)有持續(xù)上漲和反彈的市場風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商的日子其實(shí)也不算太難過，2013年國內(nèi)房企銷售額合計(jì)達(dá)到2.3萬億元，同比增幅達(dá)36%。百億房企軍團(tuán)擴(kuò)大到71家，較2012年增加18家。當(dāng)然，樓市也有一些異常。比如，李嘉誠拋售內(nèi)地物業(yè)。李嘉誠說：“價(jià)格漲太高，一般老百姓已經(jīng)難以承受。……現(xiàn)在投資地產(chǎn)的公司也有危險(xiǎn)，要很謹(jǐn)慎，很小心，我一生的原則是不會(huì)去賺最后一個(gè)銅板。”

    之所以再提2013年，是因?yàn)橄霃倪^去嘗試對(duì)未來實(shí)現(xiàn)推演。盡管時(shí)間維度上的變化，很難去表明預(yù)測的一定正確，但是至少會(huì)有軌跡可循。2014年上半年北上廣一線城市的市場整個(gè)向上的慣性還是非常的強(qiáng)烈，但是，像杭州這種房價(jià)1.5線城市，已經(jīng)被用實(shí)際數(shù)據(jù)論證房價(jià)4年都沒有上升的城市，依然會(huì)沿襲著一條平緩的曲線。

    我們?nèi)匀徊坏貌惶岬揭呀?jīng)被反復(fù)引證的庫存量。杭州目前主城區(qū)可售房源54000套左右，這是在新盤預(yù)售證未領(lǐng)的狀態(tài)下，只能說，未來杭州房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量會(huì)越來越充裕，這也意味著市場整體表現(xiàn)將相對(duì)平淡，價(jià)格上漲動(dòng)力不足。為破除成交的困境，可以看到會(huì)有更多個(gè)盤參與到價(jià)格撬動(dòng)市場的行列。

  被潘石屹評(píng)價(jià)“如果實(shí)施，房價(jià)馬上會(huì)跌”的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也愈行愈近，這項(xiàng)調(diào)控樓市的“撒手锏”也將在2014年發(fā)揮它的威力。尤其是杭州這類省會(huì)城市，在過去十多年飛速發(fā)展的過程中，縣市級(jí)購房大軍的推動(dòng)力不可忽略。還可以預(yù)測的是，2014年的樓市有望從“政策年”逐步走向“市場年”，買方對(duì)市場的影響力將進(jìn)一步擴(kuò)大。至少，從目前來看，房地產(chǎn)市場的任何變化都是在倒逼買方市場的到來。

    馬年樓市：銷售為王！

    去年是杭州土地市場的供應(yīng)爆發(fā)年，一輪土地供應(yīng)高峰過后必然意味著新一輪樓盤供應(yīng)高峰的到來，尤其是在如今開發(fā)商開發(fā)周期越來越快的情況下，馬年的杭州樓市將要迎接的是一個(gè)新的樓盤供應(yīng)大年。

    去年杭州八城區(qū)一共成交了225塊地，總體量共計(jì)2134萬平方米。其中，住宅用地一共成交113宗，總體量1143萬平方米。加之杭州房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入了快進(jìn)模式，開發(fā)商們從去年下半年起，就偏愛采取一年內(nèi)開盤的快銷模式。當(dāng)然，一個(gè)樓盤的推出，要考慮的是天時(shí)地利人和等諸多因素，目前無法統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)確的推盤數(shù)量，但是可以肯定的是，這個(gè)數(shù)量一定不會(huì)少。

    以城東新城為例，這個(gè)區(qū)域巨量供應(yīng)所孕育的價(jià)格戰(zhàn)其實(shí)一觸即發(fā)。城東新城在去年的土地市場上十分活躍，招商地產(chǎn)、淮礦、天陽、港龍都已經(jīng)在這個(gè)板塊下手拿地。保守估計(jì)，這一帶未來一兩年至少有近萬套的新增供應(yīng)量。加之還有紫玉福邸、保利梧桐語、鐵建國際花園、遠(yuǎn)洋心里等10多個(gè)在售樓盤以及即將開盤的萬科公園大道，這個(gè)板塊可謂堪憂。

    我在這里做個(gè)大膽判斷：如果說2013年我們見證的是杭州房價(jià)如何一步步從底部試探性向上爬升的話，那么按照目前的市場趨勢(shì)來看，接下來我們很有可能要見證的是，房價(jià)將重新一點(diǎn)一點(diǎn)地向下尋求支撐。從現(xiàn)在的透明售房網(wǎng)上就可以看到，杭州市區(qū)(包括蕭山、余杭)的可售房源有12萬套之多，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)超越了歷史上的任何一個(gè)時(shí)期。去年杭州樓市年份相對(duì)較好，但已經(jīng)提前透支了很多未來的購買力。在購買力已經(jīng)提前消耗的情況下，如今市場上還有如此巨大的庫存，就更加值得憂慮。當(dāng)12萬套的庫存“泰山壓頂”，當(dāng)調(diào)控政策未見松綁，當(dāng)剛性購房需求日顯疲態(tài)，那么，“以價(jià)換量”只能是唯一選擇。

    事實(shí)上，現(xiàn)在的市場不是2009年和2010年的市場，現(xiàn)在的購房者也不是以前的購房者，不管房子好與壞、貴與賤都能賣出去的時(shí)代已經(jīng)過去了。所以，我們不難看到，在一些熱點(diǎn)樓盤賣得風(fēng)生水起的同時(shí)，市場上更多的是乏人問津的產(chǎn)品。只不過是，賣得差的樓盤總是主動(dòng)“潛伏”，不像熱銷樓盤這樣招眼。

    當(dāng)然，開發(fā)商的苦日子來了，也許意味著購房者的好日子來了，尤其是有著購房資格受到政策鼓勵(lì)的剛性需求購房者，會(huì)成為開發(fā)商爭奪的對(duì)象，真正做“上帝”的感覺會(huì)越來越強(qiáng)。馬年樓市，就要看開發(fā)商怎樣用優(yōu)秀的產(chǎn)品、高效的服務(wù)、對(duì)路的營銷以及合適的價(jià)格實(shí)現(xiàn)與市場需求的對(duì)接。因此，馬年樓市，注定是一個(gè)“銷售為王”的時(shí)代。

    高庫存大供應(yīng)，馬年樓市盼解限

    中國樓市永遠(yuǎn)存在著“唱多”和“唱空”兩大派。對(duì)于馬年樓市的運(yùn)勢(shì)，唱多派任志強(qiáng)毫不含糊地預(yù)測“將暴漲”；唱空派謝國忠則斬釘截鐵地表示“會(huì)下跌50%”。從近10年的預(yù)測結(jié)果來看，似乎任志強(qiáng)更像騎著掃帚飛的巫師，說得準(zhǔn)卻不招人待見。而那些聽信唱空派“樓市將暴跌”一直未下手的持幣待購者卻成了蘇芮歌中“永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上飛漲的房價(jià)”的蝸牛。

    馬年，杭州樓市將怎樣？誰也不是神算子，既能猜中開頭，又能猜中結(jié)尾。畢竟，中國樓市頗受政策面的影響，盡管已明確提出中國樓市要堅(jiān)持市場化改革方向，但我們無法知曉“限購”、“限貸”、“限外”等政策今年會(huì)不會(huì)撤？這個(gè)為遏制房價(jià)過快過高上漲的政策確實(shí)有顯著作用，就像設(shè)了卡的高速公路。許多投資客離場，市場得到充分?jǐn)D壓；與此同時(shí)，密集的金融類調(diào)控使得房貸門檻提高，令部分手持房票的初次置業(yè)剛需在購房問題上舉步維艱。而許多供應(yīng)量巨大的區(qū)域?yàn)闋帄Z有限的“持房票”客源，大打“價(jià)格肉搏”戰(zhàn)。

    如此限購幾年來，杭州擁有了12萬套的存量房，創(chuàng)歷史新高。有意思的是，另一個(gè)歷史新高是杭州去年的土地市場創(chuàng)造的，1300多億元。

    都說“讓歷史告訴未來”，或許歷史告訴未來的也只是一句“what ever will be will be”(順其自然）。但是，我們可以清晰地看到，2014年的杭州樓市，一方面是高達(dá)12萬套的存量房，若按2013年成交8萬多套的銷售速度來算，需要1年半的去化時(shí)間；另一方面，超百個(gè)純新盤將在今年推向市場。僅本月中下旬就將有20余個(gè)項(xiàng)目密集上市推新，如九龍倉·君璽、高德置地廣場、萬科·公園大道、濱江·金色黎明大三期、綠都·御景藍(lán)灣、中大普升、金地·申花里等。除了純新盤，今年杭州還將有350余個(gè)項(xiàng)目續(xù)推新房源，預(yù)計(jì)續(xù)推量達(dá)到1200萬平方米，其中大閑林和大臨平板塊續(xù)推量最大，均超過百萬平方米。

    早在2013年第四季度，業(yè)內(nèi)人士就紛紛坦言：“2014年將是艱難的一年。”不過，就像不同城市的市場分化明顯加劇，即一線城市穩(wěn)中有升，二、三線城市不同程度收縮。杭州樓市在馬年不會(huì)出現(xiàn)齊漲或齊跌的“一邊倒”現(xiàn)象，而是區(qū)域性的市場分化。在12萬套的庫存中，余杭蕭山兩地占了一半，這就意味著，有些區(qū)塊或?qū)⒃庥鰞r(jià)格肉搏，有些區(qū)塊則會(huì)有所上揚(yáng)；甚至同一區(qū)塊的不同樓盤也會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象。但總體來看，高庫存和大供應(yīng)量的充分釋放肯定會(huì)在一定程度上會(huì)削弱價(jià)格的漲勢(shì)，有些房和地都屬于大供應(yīng)量的區(qū)塊未來1-2年內(nèi)都將進(jìn)入階段性盤整狀態(tài)。