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　　馬年的第一波降價(jià)，給不少樓盤(pán)鍍上一層高性價(jià)比的金光，但是且慢，還記得大明湖畔上一次降價(jià)過(guò)后，部分樓盤(pán)暴露出來(lái)的質(zhì)量問(wèn)題嗎？

　　逐利是企業(yè)的本質(zhì)，在市場(chǎng)形勢(shì)不好的情況下，為求快速回籠資金，把樓價(jià)降到地板價(jià)甚至“虧到肉里”的開(kāi)發(fā)商，此后只能精打細(xì)算，降價(jià)背后或許暗藏樓盤(pán)品質(zhì)打折的可能。

　　房?jī)r(jià)降了，購(gòu)房者扎進(jìn)售樓處搶房之余，還得仔細(xì)考量各種選房要素，從開(kāi)發(fā)商眼花繚亂的降價(jià)說(shuō)辭里，找到真正適合自己的、質(zhì)量有保障的房子。要知道，買(mǎi)一套低價(jià)房，是一時(shí)賺到；買(mǎi)到既舒適又增值的房子，才算眼光獨(dú)到。讓我們把幾個(gè)選房關(guān)鍵告訴你。

　　一看硬指標(biāo)：容積率、綠化率
　　關(guān)系居住舒適度

　　樓盤(pán)硬指標(biāo)在期房之初就定下了，購(gòu)房者選房時(shí)首先考量“容積率、綠化率、車位配比”三大要素。

　　容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率與居住舒適度成反比，比如，獨(dú)立別墅容積率0.5以內(nèi)；花園洋房或者多層，容積率約1；高層容積率集中在2.5~3.5之間。越是高樓大廈，容積率越高，建筑和人口居住密度也就越大。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房子建得越多越好，而高容積率的小區(qū)勢(shì)必影響居住舒適。買(mǎi)房時(shí)，購(gòu)房者首先要問(wèn)清樓盤(pán)的容積率，這個(gè)數(shù)字讓你知道小區(qū)建筑密度有多大。

　　綠化率是體現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)的另一個(gè)重要指標(biāo)。目前國(guó)家規(guī)定新建小區(qū)的綠化率不能少于30%。除地面外，樓盤(pán)其他綠化也能計(jì)算入內(nèi)，綠化率這種泛泛的計(jì)算方式給開(kāi)發(fā)商留下了操作空間。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，有的開(kāi)發(fā)商為了有高綠化率賣(mài)點(diǎn)，存在一種可能是，在屋頂上做綠化，地面覆蓋綠化面積不變，變相提高綠化率。還有一種，開(kāi)發(fā)商縮小中央花園或者減少綠地面積，節(jié)省成本。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士的建議是，購(gòu)房者跟開(kāi)發(fā)商溝通，把具體綠化率寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同；或者到規(guī)劃局查圖紙，綠化面積和位置在圖紙上都有詳盡標(biāo)注。

　　車位是當(dāng)前最為關(guān)注的居住配套，小區(qū)車位配比高低影響生活的便利程度。車位配比是指小區(qū)車位總數(shù)與住宅總套數(shù)的比率。“車位配比高，對(duì)收益不利。”一位開(kāi)發(fā)商道出現(xiàn)狀，車位成本8萬(wàn)元/個(gè)以上，剛需盤(pán)車位價(jià)格賣(mài)不高，去化慢。高成本低收益，開(kāi)發(fā)商積極性不高，剛需盤(pán)的車位配比基本貼著下限1∶0.7規(guī)劃的，即100套房子，配70個(gè)車位，造成小區(qū)“停車難”。

　　利好消息是，去年11月，杭州出臺(tái)了車位配比新標(biāo)準(zhǔn)，提高未來(lái)住宅車位配比。剛需盤(pán)車位配比下限由1∶0.7提升至1∶1。購(gòu)房者不妨留意一下，看看所選的樓盤(pán)在不在新標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。

　　二看軟實(shí)力：口碑、知名度、物管
　　關(guān)系未來(lái)“錢(qián)途”

　　從二手房市場(chǎng)來(lái)看，品牌小區(qū)的房?jī)r(jià)漲得比同地段普通小區(qū)要快。以綠城開(kāi)發(fā)的桂花城為例，當(dāng)年開(kāi)盤(pán)價(jià)比周邊康樂(lè)新村、香港城高800元/平方米左右�，F(xiàn)在，桂花城的二手房?jī)r(jià)已高達(dá)2.7萬(wàn)/平方米，康樂(lè)新村2萬(wàn)元/平方米左右，兩個(gè)小區(qū)拉開(kāi)了7000元/平方米的差價(jià)。濱江的萬(wàn)家花城又是一個(gè)例子。2007年濱江開(kāi)發(fā)的萬(wàn)家花城入市，開(kāi)盤(pán)均價(jià)8000元/平方米，交付時(shí)，二手房?jī)r(jià)已到2.3萬(wàn)元/平方米，成為區(qū)域內(nèi)漲得最快的小區(qū)，比周邊二手房高2000元/平方米。

　　我愛(ài)我家企劃部經(jīng)理周包軍認(rèn)為，品牌開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)品質(zhì)、物業(yè)管理經(jīng)過(guò)時(shí)間檢驗(yàn)，被市場(chǎng)認(rèn)可，優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在二手房市場(chǎng)的價(jià)格上。一般來(lái)說(shuō)，品牌開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)物管有資金支持，避免了物管頻繁更替，管理混亂的情況。

　　開(kāi)發(fā)商的品牌是一個(gè)積累的過(guò)程，打算深耕市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，勢(shì)必追求客戶認(rèn)同度。“每個(gè)樓盤(pán)積累的業(yè)主都可能成為下個(gè)樓盤(pán)的新客戶，或者為下個(gè)樓盤(pán)帶來(lái)新客戶，做好產(chǎn)品也是口碑營(yíng)銷。”某知名房產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人的想法是，注重客戶的認(rèn)可度比單純的追逐利益更重要。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，只有一個(gè)項(xiàng)目的小開(kāi)發(fā)商更有可能存在“賺一筆走人”的心態(tài)，降品質(zhì)省成本。

　　三摳細(xì)節(jié)：戶型圖、空間尺寸
　　關(guān)系通風(fēng)和日照

　　戶型是自住者最為關(guān)注的因素。按規(guī)定，樓書(shū)上的戶型圖，每個(gè)功能間都需標(biāo)注尺寸。有的開(kāi)發(fā)商怕影響營(yíng)銷效果，不標(biāo)注任何尺寸，僅是戶型格局的簡(jiǎn)單勾勒。一個(gè)沒(méi)有尺寸的戶型圖，房間畫(huà)得再闊綽，對(duì)購(gòu)房者都沒(méi)有實(shí)際參考意義。業(yè)內(nèi)人士建議，戶型圖上的尺寸，要求開(kāi)發(fā)商寫(xiě)入合同。

　　如果購(gòu)房者忽視了尺寸，逼仄程度可能超過(guò)你預(yù)期。如今開(kāi)發(fā)商把90平方米戶型做到三房?jī)尚l(wèi)甚至四房作為營(yíng)銷賣(mài)點(diǎn)，從尺度來(lái)看，居住起來(lái)未必舒適。滿足基本居住功能基礎(chǔ)上，購(gòu)房者別一味追求多房戶型。

　　還有一些容易讓人忽略的細(xì)節(jié)。戶型圖上每個(gè)空間都帶窗戶，看似全明，你得仔細(xì)考究。如果窗戶是對(duì)著通風(fēng)井，通風(fēng)和采光效果都很差。高層樓盤(pán)中，書(shū)房、廚房和衛(wèi)生間的窗戶很可能朝著通風(fēng)井，書(shū)房、廚房采光不足，影響生活。

　　圖紙上勾勒得再美，不如樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)考察來(lái)得實(shí)在。房子不好賣(mài)，準(zhǔn)現(xiàn)房越來(lái)越多，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是好事。房子內(nèi)有沒(méi)有多根柱子，窗戶有多大，采光好不好，尺度感怎么樣，實(shí)地探訪最直觀了。除了方便實(shí)地考察外，準(zhǔn)現(xiàn)房離交房時(shí)間短，不確定性因素小，減少購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

　　四留證據(jù)：
　　關(guān)系日后維權(quán)

　　成本壓力下，一些開(kāi)發(fā)商或許會(huì)降低樓盤(pán)品質(zhì)。2012年杭州樓市同樣出現(xiàn)一波降價(jià)潮，隨之而來(lái)的是，樓盤(pán)外立面干掛石材變涂料、綠化景觀、配置打折扣的情況。

　　外立面材料變更，是開(kāi)發(fā)商最能省錢(qián)的一種方式。城北某樓盤(pán)降價(jià)前，宣稱外立面全部是干掛石。降價(jià)后，該樓盤(pán)部分住宅樓外立面取消了石材，用涂料代替。無(wú)獨(dú)有偶，去年年底城東北某降價(jià)樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商遭遇業(yè)主維權(quán)，原因是實(shí)際外立面與樓書(shū)不符，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾外立面全部干掛石材，實(shí)物呈現(xiàn)的是一到三樓有石材，其他均用涂料。

　　業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬，干掛石材，算上鋼筋龍骨、螺絲和人工費(fèi)，每平方米高達(dá)近1000元；涂料或面磚每平方米不超過(guò)400元。前者花費(fèi)是后者的數(shù)倍之多，“石材改涂料”，一個(gè)普通小區(qū)能省下幾千萬(wàn)。

　　即使開(kāi)發(fā)商不敢明目張膽更換外立面，選取材料上擠出點(diǎn)水分來(lái)也不是不可能。以石材為例，石材花崗巖中，新疆產(chǎn)的卡拉麥利金比普通花崗巖貴100元~200元/平方米。石材用好用差，也相差一筆不小的費(fèi)用。

　　小區(qū)樹(shù)種選擇上，同樣有門(mén)道。銀杏、香樟都是名貴樹(shù)種，一棵花費(fèi)10萬(wàn)元以上，普通的成年大樹(shù)幾千、幾萬(wàn)元一棵，小樹(shù)苗一兩百元就夠了。樹(shù)木品種配比調(diào)整，可省幾百萬(wàn)。

　　“能想到的細(xì)節(jié)最好有書(shū)面承諾。”房產(chǎn)資深律師馮濟(jì)桅建議，購(gòu)房者盡可能把開(kāi)發(fā)商口頭承諾變?yōu)闀?shū)面協(xié)議寫(xiě)進(jìn)合同，或者在合同內(nèi)注明廣告構(gòu)成合同要約。另外，樓書(shū)、銷售人員承諾的影音資料都可保留，房子交付后有問(wèn)題，可作為維權(quán)的依據(jù)。