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　　2012年春天的樓市，突然就有了一波小高潮。身為資深房產中介一員的小宋也為此做了把“貢獻”，把自己剛剛住了幾年的濱江的新房賣了，開始籌劃著換套市區(qū)的房子。按說，本身從事二手中介，應該擁有更多的資源，更容易淘到好房源。然而，真到要買房時，這位頗有經驗的老中介卻又糾結了起來：十全十美的房子沒有，到底該如何評估每套房的優(yōu)劣？在不斷的看房過程中，小宋覺得自己的很多經驗可以和像他一樣的換房剛需分享。

　　換房很現實：孩子要上學

　　其實，早在2010年9月，小宋就有賣房的沖動。當時，小宋裝修好的房子只住了2年，樓市行情還不錯，價格一直水漲船高。他通過透明售房網的二手房成交了解到，小區(qū)同戶型的房子最高竟然賣到186萬元。他把掛價放在了190萬元，但事實上，誠心的買家沒幾個。

　　后來，房價開始走下坡路，客戶的還價幅度也越來越大；最后，小宋覺得買家出的價格實在低得自己無法接受，就沒了賣房的想法。

　　但現實卻不容他不想。他買的房子周圍沒有什么配套，生活很不方便，晚上噪音又大，最重要的是，孩子馬上要上幼兒園，可是這個小區(qū)既沒有好的幼兒園，也沒有好的小學。雙方父母也希望以后能和孩子住在一起，小宋終于下定決心，換房：兩房換成三房；從濱江換到市中心。

　　小宋跟同事說了賣房，同事都很上心，盡心幫他聯系客戶。很快，經小宋所在單位的中介同事介紹，帶來一家三口看房，說是希望給兒子買婚房。他們已經看了3天房了，最滿意小宋這套，對其168萬的價格也可以接受。因為房子到11月份才滿五年，按規(guī)定要多付8.7萬元的稅，雙方在經過一波談判后，小宋答應降價5萬元成交。

　　糾結選房路：好二手房真不多

　　賣了自家的房子，小宋就開始考慮買套更合適自己的房源：它必須在市中心；可以做成小三房；因為有老人住，樓層不能太高；總價小于200萬元。

　　從此，小宋的下班時間就成了“看房時間”，只要是符合基本條件的，他都會去看一看，但實在沒有特別好的。

　　小宋印象最深的是白蕩海人家的一套房：6樓的頂樓，70多平方米的兩房，上面有個小閣樓可以作為一間小臥室，精裝修可以拎包入住，戶型很正，而且學區(qū)也很好，小區(qū)有物業(yè)，總價190萬元也不算貴。但小宋的老婆想了想覺得，一是樓層有點高，二是閣樓有點低，最后放棄了。

　　還有一套房子他也很糾結，是文二路上的一套房改房，房產證上面積是89平方米，實際有110多平方米，房間都很寬敞，樓層也很滿意，學區(qū)是文一街小學。但在小宋眼里，最不好的一點是這幢樓是獨門獨戶，沒有小區(qū)概念，沒有物業(yè)管理，猶豫來猶豫去還是沒下單。

　　看房經：抓住關鍵的幾點

　　小宋說，一開始，他和普通購房者差不多，給自己定了一個最基本的要求，但隨著看房次數的增多，他覺得畢竟沒有完美房源，抓住重點就行了，有幾點建議可供那些和他有同樣需求的購房者參考。

　　1、朝向：既然確定了3房戶型，就一定要有2房朝南。一般來說，如果有2房朝南，這個戶型不會差到哪里去。要注意有些樓貌似朝南，其實偏西或偏東，可用手機上的指南針功能看下方位。南北通透、結構正氣都是選房的第一要素。

　　2、樓層：5樓以下。個人比較中意多層建筑，得房率高，但多層的房源基本沒有電梯。隨著父母年齡的增加，買房時樓層一定要低，3~4樓最為合適。將來出售這類物業(yè)時，若對方有老年人居住，肯定不會選擇高樓層。寧擇一樓，不選七樓。

　　3、采光：要保證中午時分的日照，在樓群密集的市中心，樓間距、樓層不同，有些采光只能從樓與樓之間的縫細中獲得。所以，最忌晚上看房，最好在上午10點鐘左右去看房，看這時的光照情況。

　　4、水漬印記：居住多年的房子，可能會存在漏水的問題，在看房的時候，要看衛(wèi)生間外墻的角落，看門有沒有腐爛、墻有沒有起皮，扣板邊上有沒有滲水。

　　5、噪聲：不要臨近主干道，不要臨近大型建設工地，否則汽車的噪聲、建筑的施工，都讓你住不安心。

　　6、房齡：最好不要選1995年以前的房源。目前，在貸款按揭的要求中，1995年是一個時間節(jié)點，部分銀行對于房齡、建筑面積都有要求，因此，年代太早的房屋，在貸款成數和貸款時間上都有限制，會增加還款壓力。

　　7、小區(qū)環(huán)境：獨棟沒有物業(yè)管理的房子就不考慮了，否則稍微有點事，都只能自己去協調。

　　8、戶口：有些房東賣了房后，由于暫時無處落戶，會將戶口落在現有房子里1~2年，也有部分房東，孩子仍在學校讀書，需要畢業(yè)后將戶口遷出。因此，這些也需要事先協調好。特別是學區(qū)房，考慮到部分學區(qū)有時間要求，買賣雙方都要安排好遷戶口時間點，并在時間上進行書面約定。

　　小宋說，這些要求，在實際的看房當中，可能或多或少不能完全滿足。把這些因素進行權重區(qū)分，把自己認為最直接，最需要的列在前面，重點考慮，而其他的有些要素，可以適當降低。