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    在近期滬上住宅市場(chǎng)重新趨熱的情況下，商業(yè)地產(chǎn)依然有些扛不住。特別是全球金融危機(jī)給市場(chǎng)前景帶來(lái)不樂(lè)觀預(yù)期，國(guó)內(nèi)外諸多零售商放慢了開(kāi)店的腳步，這使得滬上商鋪或面臨“巧婦無(wú)米”的尷尬境地，根據(jù)易居中國(guó)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2009年1季度，上海商業(yè)銷售市場(chǎng)供應(yīng)成交均出現(xiàn)萎縮，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)；商業(yè)租賃市場(chǎng)租金持續(xù)下跌，空置率上升。這些都側(cè)面反映了當(dāng)前滬上商鋪需求的放緩甚至短暫缺失。

    銷售型商鋪供求雙降雙方都沒(méi)底

    近期，持續(xù)的金融危機(jī)大大打擊了投資者商鋪投資的熱情，數(shù)據(jù)顯示，2009年1季度上海的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供應(yīng)量均環(huán)比下跌50%以上，與上季度大力推案的市場(chǎng)形勢(shì)形成鮮明反差，成交量也有下跌。銷售型商鋪供求雙降的背后，是買賣雙方對(duì)前景都沒(méi)底�？硕�瑞(中國(guó))首席研究員陳嘯天也表示，一方面，一季度是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)淡季，受季節(jié)、春節(jié)各方面影響，成交會(huì)有所下降，開(kāi)發(fā)商也會(huì)減少推案；另一方面，經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的影響逐漸突出，企業(yè)撤離、倒閉，零售商經(jīng)營(yíng)困難，均反映了商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)的重重危機(jī)。

    租賃型商鋪降租金仍難“止血”

    上海2009年1季度，租金繼續(xù)下滑，優(yōu)質(zhì)商業(yè)首層租金1317元/平方米/月，環(huán)比下跌5.35%，由于租賃困難，不少商鋪不得不降低租金。從實(shí)際效果來(lái)看，即使降租金仍難“止血”，上海2009年第1季度優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)空置率8.3%，比08年4季度增加了2.5個(gè)百分點(diǎn)，例如匯金百貨的開(kāi)業(yè)，帶來(lái)4萬(wàn)平方米的新增物業(yè)，市場(chǎng)短期內(nèi)難以消化。

    調(diào)整期需直面過(guò)剩危機(jī)

    從上海商業(yè)地產(chǎn)的保有量來(lái)看，CRIC系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至08年年底，上海商業(yè)地產(chǎn)的保有量為4343萬(wàn)平方米，人均商業(yè)面積達(dá)到了2.3平方米/人(對(duì)應(yīng)上海2008年常住人口數(shù))，在國(guó)內(nèi)城市中最高，未來(lái)2-3年內(nèi)還將有576萬(wàn)平方米的商鋪新增供應(yīng)，人均商業(yè)面積還將提升，而按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，人均占有商業(yè)面積在1.2平方米是一個(gè)比較合理的參照值，因此，上海的商鋪面積總量明顯過(guò)剩，即使沒(méi)有零售商的流失，在商鋪?lái)?xiàng)目供應(yīng)集中的區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)也相當(dāng)激烈。

    對(duì)此，克而瑞(中國(guó))首席研究員陳嘯天建議未來(lái)必需通過(guò)降低供應(yīng)，消化存量來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。戴德梁行商鋪部董事韋澤銘則提出，在全球金融危機(jī)的背景下，消費(fèi)者工作的穩(wěn)定性、理財(cái)策略、消費(fèi)決策、消費(fèi)能力都受到一定的影響，而這一系列的因素恰恰是決定商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要組成部分。因此，在當(dāng)前時(shí)期，新推商鋪應(yīng)該研究輻射地區(qū)的消費(fèi)能力和消費(fèi)心理，并以此作為吸引品牌零售商的依據(jù)，這是商鋪成功招商并有利于后期持續(xù)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)保障。

    品牌零售商動(dòng)向影響未來(lái)

    更為重要的是，由于全球宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走低，品牌零售商對(duì)新店的擴(kuò)張持有謹(jǐn)慎態(tài)度，特別是在租金方面，甚至連一些知名的連鎖品牌也放慢了擴(kuò)張步伐，收縮規(guī)模，例如全球傳媒巨頭貝塔斯曼去年關(guān)閉了在上海福州路的總店和全市所有分店；季風(fēng)書店也一度迫于租金壓力準(zhǔn)備退出地鐵商鋪；麥當(dāng)勞也已經(jīng)下調(diào)了09年在中國(guó)開(kāi)店計(jì)劃的數(shù)量。此外，在滬上消費(fèi)者捂緊錢袋子，以及網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物漸流行的情況下，不少企業(yè)對(duì)于實(shí)體商鋪的需求也相應(yīng)減少。

    戴德梁行商鋪部董事韋澤銘則相對(duì)樂(lè)觀，他表示：“上海作為一個(gè)國(guó)際大都市，消費(fèi)能力并不局限于上海本地，還會(huì)進(jìn)一步輻射到江浙一帶，所以一些國(guó)際品牌零售商在未來(lái)或許會(huì)有一些更大的計(jì)劃。對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，國(guó)際品牌零售商已經(jīng)在市場(chǎng)上保有一定的量，擴(kuò)張速度會(huì)相對(duì)緩慢，但這些國(guó)際品牌零售商或許在二三級(jí)城市會(huì)有相當(dāng)好的發(fā)展前景。”