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　　近階段受“上海星河灣”、“黃浦灣”等樓盤熱銷行情推動(dòng)，8月上中旬全市30000元/平方米以上豪宅公寓成交量環(huán)比增長54.6%，但依舊難抵全市商品房市場的下滑趨勢。記者日前從中原、21世紀(jì)等滬上房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)了解到，8月中上旬全市30000元/平方米以下的公寓房成交均價(jià)進(jìn)一步上漲，直接導(dǎo)致了房價(jià)與買家心理預(yù)期脫節(jié)，成交趨緩。
 
　　買賣雙方價(jià)差近20%

　　在徐家匯，一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人王軼告訴記者，一些誠意售房的業(yè)主已開始愿意做出5%—10%的讓價(jià)幅度，自住買家在遇到一些高性價(jià)比房源時(shí)也的確表現(xiàn)出了極大的興趣。但這也未能“立竿見影”地刺激成交，買賣雙方之間的價(jià)格差距仍近20%。此外，二套房貸的收緊也抑制了成交，“因?yàn)榘鍓K內(nèi)約7成買家需要依靠貸款完成置業(yè)。 ”王軼說道。

　　上半年房價(jià)的一路高升對市場的剛性需求不斷形成擠出效應(yīng)，使得買家觀望情緒較為濃厚，一些業(yè)主也已經(jīng)感受到交投節(jié)奏放緩。在此情形下，約有2成左右的業(yè)主開始愿意接受買家的小幅議價(jià)，幅度一般在4%—10%之間。地域分布上，徐家匯、浦東花木、普陀西站等板塊內(nèi)均有業(yè)主做出不同程度的價(jià)格讓步，且主要集中在各板塊內(nèi)的中高價(jià)房源。

　　而在楊浦鞍山、閔行龍柏、長寧古北等板塊，業(yè)主的惜售心態(tài)依然明顯，尤其是對于一些標(biāo)桿小區(qū)內(nèi)的樓層、房型、朝向俱佳的房源，往往能夠引起多數(shù)客戶求購意向，業(yè)主便在此時(shí)坐地漲價(jià)。而在南靜安、楊浦江灣、普陀長壽等區(qū)域，雖然目前市場行情量低價(jià)高，仍有部分業(yè)主心態(tài)良好，后市預(yù)期頗高，將手上的房源轉(zhuǎn)售為租已爭取獲得最大利益。

　　業(yè)主強(qiáng)勢心態(tài)已有分化

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，8月上中旬全市30000元/平方米以下商品房公寓成交74.07萬平方米，與7月

　　同期相比減少約19.2%，而該價(jià)位段商品房公寓占到總成交量的86.3%。

　　來自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的最新門店調(diào)查顯示，受8月份上海二手房市場買家觀望、成交下降的影響，前期業(yè)主普遍的強(qiáng)勢心態(tài)目前已有分化。此外，買賣雙方之間進(jìn)行博弈、互不相讓的僵持局面也是時(shí)有發(fā)生，雙方要對市場預(yù)期達(dá)成一致仍需時(shí)日。但是，與二季度業(yè)主的集體“跳價(jià)”相比，自住買家目前正面臨一個(gè)不錯(cuò)的入市時(shí)機(jī)。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示，隨著成交量的下滑以及商品房公寓新增的持續(xù)放量，全市商品房公寓市場已逐漸趨于供求平衡，相對豪宅市場而言，中低價(jià)位段的普通商品房市場自住人群比例較高，因此受房價(jià)短期波動(dòng)影響更為明顯。

　　心理價(jià)位依然年內(nèi)最高

　　事實(shí)上，就市場政策來看，下半年以來銀行信貸政策趨于收緊，也導(dǎo)致了部分交易受阻，成交量下滑。

　　此外，就近期政府發(fā)布的信息顯示，今年下半年政府將加大住宅用地供應(yīng)力度，預(yù)計(jì)可供應(yīng)住宅地塊土地約120幅、1196公頃，面積將達(dá)上半年的3倍；同時(shí)對目前全市1077公頃“批而未用”的住宅土地加強(qiáng)監(jiān)督，加大對“囤地”的處理力度，確保及時(shí)開工，以緩解上半年住宅成交量猛增、存量房不足所導(dǎo)致的供不應(yīng)求問題。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，三季度的上海住宅市場將逐漸趨向于理性盤整，由于當(dāng)前普通商品房市場購房者的出手放緩，主要在于房價(jià)與心理預(yù)期的脫節(jié)，就二手房市場而言，適逢2009年“金九銀十”將至，房東也應(yīng)理性看市，合理定價(jià)。就當(dāng)前的二手房市場而言，由于當(dāng)前房源仍處于稀缺狀態(tài)，因此購房者心理價(jià)位依然處于年內(nèi)的相對高位水平。