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    為趕上“金九銀十”的銷售檔期，8月最后一周（8月24-30日），上海大量郊區(qū)樓盤加速上市，使得近期供不應(yīng)求的局面開(kāi)始出現(xiàn)緩解局面，上周38萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，也首次超過(guò)當(dāng)周成交量，改變了3月樓市回暖以來(lái)持續(xù)24周供不應(yīng)求的局面。

    開(kāi)發(fā)商加快施工進(jìn)度

    記者昨天從統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)中看到，上周上海商品住宅新增供應(yīng)38.64萬(wàn)平方米，環(huán)比上升了23.5%，達(dá)到近10周最高水平。而由于受長(zhǎng)期供不應(yīng)求的制約，上周上海樓市成交量再度下滑5.9%，為35.78萬(wàn)平方米。此消彼長(zhǎng)之下，上海樓市出現(xiàn)自從3月回暖以來(lái)，持續(xù)6個(gè)月供不應(yīng)求局面的逆轉(zhuǎn)。

    受成交量萎縮影響，上海樓市平均成交價(jià)格在8月第二周創(chuàng)出19603元的歷史新高后，已持續(xù)兩周回落，上周均價(jià)微跌0.8%，為17328元/平方米。

    房地產(chǎn)分析師薛建雄表示，去年停工緩建項(xiàng)目在上半年樓市回暖刺激下加快施工進(jìn)度后，已逐步達(dá)到預(yù)售條件，其中有些項(xiàng)目趕在“金九銀十”前上市，是帶動(dòng)上周供應(yīng)量大幅上升的主要原因，預(yù)期未來(lái)1-2個(gè)月的供應(yīng)量還將保持高位，供不應(yīng)求的局面也有望獲得緩解，房?jī)r(jià)的漲勢(shì)也有望獲得放緩。

    地價(jià)成為房?jī)r(jià)重要“支撐”

    目前較大的供需缺口成為上海房?jī)r(jià)預(yù)期繼續(xù)攀升的重要支撐，而與此同時(shí)，上海地價(jià)也在8月末連續(xù)出現(xiàn)高價(jià)拍賣熱點(diǎn)，成為推升房?jī)r(jià)上漲的重要原因。

    8月27日，華潤(rùn)置地在上海以總價(jià)35.22億元把嘉定南翔共28.53萬(wàn)平方米土地收入囊中，打破金地集團(tuán)不久前以30.48億元拿下青浦趙巷地塊23.7萬(wàn)平方米土地的紀(jì)錄。

    由于兩家地王均位于上海外環(huán)外，因此分析師普遍認(rèn)為，地價(jià)創(chuàng)新高將使得郊區(qū)的公寓地價(jià)上升到8000元/平方米以上，加快郊區(qū)房?jī)r(jià)破萬(wàn)的進(jìn)程。

    根據(jù)華潤(rùn)置地此次購(gòu)入的兩幅純住宅用地價(jià)格推算，其樓板價(jià)達(dá)8066元/平方米，溢價(jià)194%，略低于此前趙巷地塊創(chuàng)下的222%的溢價(jià)幅度。受容積率限定，開(kāi)發(fā)商在上述地塊只能多數(shù)建公寓，極少數(shù)建別墅，而按照目前最低的建安和稅費(fèi)成本推算，開(kāi)發(fā)商的公寓平均售價(jià)起碼要達(dá)到1.5萬(wàn)元/平方米才不會(huì)虧本。目前當(dāng)?shù)卦谑鄣闹饕獦潜P中，公寓的均價(jià)在1-1.2萬(wàn)元/平方米之間，當(dāng)?shù)貎r(jià)格最高的樓盤金地格林世界的公寓售價(jià)為12500元/平方米。因此，華潤(rùn)的產(chǎn)品一旦出臺(tái)，將把當(dāng)?shù)貥潜P售價(jià)普遍推高2500元/平方米以上。

    專家表示，從今年的拿地情況來(lái)看，這些項(xiàng)目一旦在1－2年的開(kāi)發(fā)周期結(jié)束后上市，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)將失去環(huán)線之分，普遍進(jìn)入“萬(wàn)元時(shí)代”。至于如何打破“面包”和“面粉”價(jià)格互相推動(dòng)這一惡性循環(huán)，房地產(chǎn)分析師回建強(qiáng)告訴記者，從國(guó)土部和上海市最近接連出臺(tái)土地政策看，增加土地供應(yīng)、打擊囤地、加強(qiáng)土地供應(yīng)信息公開(kāi)將是下半年政府主抓的工作之一，其目的就是用“推增逼存”最大限度增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)而加大商品房特別是商品住宅的市場(chǎng)供應(yīng)，最終緩解需求、平抑房?jī)r(jià)。