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    上海市閘北區(qū)房地產(chǎn)交易中心，40多位不同年齡的客戶穿梭往來(lái)�？拷鼏�(wèn)詢臺(tái)的一排長(zhǎng)椅上，剛剛辦理完過(guò)戶手續(xù)的老徐神情頗為復(fù)雜。

    是為終于結(jié)束勞累奔波和艱難交涉而松口氣嗎？還是依然對(duì)幾個(gè)月來(lái)瘋漲的房?jī)r(jià)心有余悸？

    已經(jīng)退休了的老徐，辛苦了大半輩子，心里一個(gè)夙愿就是能換個(gè)大些的房子，住得舒服些。今年5月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)涌動(dòng)的滾滾購(gòu)買熱潮觸動(dòng)了老徐一直緊繃的神經(jīng)，他開始舉家動(dòng)員，滿上海搜索房源。

    “原來(lái)的心理價(jià)位是每平方米14000多元，但是發(fā)現(xiàn)合適的房源少得可憐。”老徐的話語(yǔ)里透露著無(wú)奈：“看了兩個(gè)多月了，眼瞧著房?jī)r(jià)往上漲，最后還是以每平方米18000元成交的，不出手不行了，怕再漲啊。”

    然而，這個(gè)被老徐盼了很久、找了很久、比較了很久的“大”房子，也僅僅是一套坐落在偏僻區(qū)域的不到50平方米的舊房子。

    泡沫輪回

    老徐的經(jīng)歷也許是眾多在上海“奮斗”多年的工薪階層的縮影。

    一邊是為博得上海一隅而奮斗不息的中低層收入者；一邊卻是離他們漸行漸遠(yuǎn)、可望而不可及的房?jī)r(jià)。

    在老百姓還存著“樓市崩盤”的僥幸心理時(shí)，上海房?jī)r(jià)奇跡般地止跌反彈，然后以不可抑制的速度攀升：200多萬(wàn)平方米的成交面積，相當(dāng)于1月份的4倍；每平方米16000元的成交均價(jià)，漲幅可能接近甚至超過(guò)2007年二三季度的峰值。而表現(xiàn)相對(duì)溫和的二手房市場(chǎng)，也以每月31000套的成交數(shù)量創(chuàng)下歷史新高，昭示著市場(chǎng)驚人的消費(fèi)熱度。

    步入上海幾個(gè)熱銷樓盤的售樓處，房型顯示板上滿是售出的標(biāo)志，開盤1個(gè)月,八成房源售罄的案例比比皆是，讓人恍惚回到了“一房難求”的2007年。幾個(gè)月前，還有報(bào)道信誓旦旦地懷疑房地產(chǎn)商通過(guò)“假按揭”、“自買自賣”等搞虛假繁榮。而一組組滾燙數(shù)據(jù)的出爐讓人們不得不承認(rèn)：2009年上半年無(wú)疑是樓市狂歡的盛宴。

    上海市漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部研展主任邵明浩介紹說(shuō)，從今年8月份開始，上海已全面進(jìn)入“萬(wàn)元時(shí)代”。即上海的18個(gè)行政區(qū)，除三面環(huán)水的崇明島外，一手房的均價(jià)全部在每平方米1萬(wàn)元以上�？梢哉f(shuō)，工薪階層要指望房?jī)r(jià)狂跌是越來(lái)越不可能了。

    事實(shí)確是如此。來(lái)算筆賬：以一套100平方米的中小戶型為例，平均花費(fèi)約在150萬(wàn)元左右。上海今年上半年人均收入接近15000元，一個(gè)3口之家滿打滿算的1年收入還不到10萬(wàn)元錢，這和150萬(wàn)元相比，簡(jiǎn)直少得可憐。于是，對(duì)太多上海人來(lái)說(shuō)，房子僅僅是一個(gè)奢侈的夢(mèng)想，抑或是一座壓在頭上的大山。

    “上海房?jī)r(jià)和老百姓收入太不成比例，這是上海樓市存在泡沫的一個(gè)表象。”上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授說(shuō)。

    記者在隨機(jī)采訪中發(fā)現(xiàn)，幾乎沒有人不抱怨上海房?jī)r(jià)高得離譜，但緣何房?jī)r(jià)依然在一片罵聲中昂首前行？誰(shuí)在為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)撐腰？

    成本的小九九

    沿著上海A9高速公路向南3公里左右，是一塊占地20多萬(wàn)平方米的空地，一人多高的雜草叢生其間。相信若不是頂著“上海新地王”的頭銜，青浦區(qū)趙巷這塊普通住宅用地的拍賣并不會(huì)引起多大波瀾。然而正是在這個(gè)上海房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)的敏感時(shí)期，該地塊30.48億元的身價(jià)、222%的溢價(jià)、每平方米14495元的樓板價(jià)就顯得意義重大。

    “地王”帶來(lái)的是連鎖效應(yīng)。“很多開發(fā)商去拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，目的不是拍地，而是打探消息。一塊新地拍下來(lái)，現(xiàn)場(chǎng)的老總們就會(huì)緊急通知銷售經(jīng)理樓面價(jià)格，及時(shí)調(diào)高周邊樓盤的價(jià)格后再銷售。”邵明浩說(shuō)，地價(jià)很大程度上決定了未來(lái)一段時(shí)間周邊樓房的開盤價(jià)。?

    那么地價(jià)到底是不是決定房?jī)r(jià)的主要因素呢？

    這是個(gè)有意思的話題，源于兩份關(guān)于土地占據(jù)房?jī)r(jià)比重的報(bào)告。一份來(lái)自國(guó)土資源部，面對(duì)“政府借樓市回暖契機(jī)，多出讓高價(jià)地以增加財(cái)政收入”的質(zhì)疑，他們拋出了“23.2%”這樣一個(gè)數(shù)據(jù)，即全國(guó)主要城市同時(shí)點(diǎn)地價(jià)房?jī)r(jià)的平均比值，力圖說(shuō)明土地并不是推高房?jī)r(jià)的決定性因素；另一份報(bào)告來(lái)自全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)會(huì)，他們指出在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用中，流向政府的部分占總支出的一半。而三個(gè)一線城市中，上海的開發(fā)項(xiàng)目流向政府的份額最高，達(dá)到了64.5%。

    暫且不考慮房地產(chǎn)商會(huì)的數(shù)據(jù)精不精確，單單就“23.2%”來(lái)說(shuō)，國(guó)土資源部的調(diào)查恐怕就不那么專業(yè)。原因之一是選取的樣本為幾年前拍得的土地和其開發(fā)后房子的銷售價(jià)格，他們似乎完全忽略了這幾年物價(jià)上漲的幅度。其次，“地價(jià)”僅僅是“土地成本”的一個(gè)組成部分，在土地出讓中，還存在著諸多隱性因素。

    “拆遷費(fèi)用就是其中一項(xiàng)。”邵明浩解釋道：“很多上海本地人一輩子守著自己那三五十平方的小房，眼巴巴等著拆遷。一旦趕上了，身價(jià)從幾十萬(wàn)到幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)都有可能。”而為令人咋舌的拆遷成本埋單的，其實(shí)就是購(gòu)房人。

    “房?jī)r(jià)高漲最直接的推動(dòng)力就是土地。”一個(gè)在房地產(chǎn)業(yè)摸爬滾打了十年的負(fù)責(zé)人大吐苦水：“地方政府應(yīng)負(fù)很大責(zé)任。地方政府每年城建投入那么多資金，哪里來(lái)的？！很大程度上就是土地的拍賣所得。”

    一般說(shuō)來(lái)，房?jī)r(jià)是由五個(gè)部分組成：土地成本、建安成本、開發(fā)管理費(fèi)、稅費(fèi)和利潤(rùn)。前幾項(xiàng)費(fèi)用減少的可能性很小，因?yàn)楹驼�府的利益掛鉤，那開發(fā)商可不可以降低一點(diǎn)利潤(rùn)，采取薄利多銷的方式呢？“開發(fā)商是商人，不是慈善家。據(jù)說(shuō)目前中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)在10%到15%，如果降低到5%的話，開發(fā)商們會(huì)選擇轉(zhuǎn)投其他行業(yè)，這將導(dǎo)致可售房屋面積急劇減少，供求關(guān)系也就不平衡了。”