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    高額的前期投資成本，讓樓市中缺失了“物美價廉”這個詞，推動著房價節(jié)節(jié)攀升。

    地價和房價相輔相成，是“面粉”和“面包”的關系。“面粉”價格升高了，“面包”的價格肯定也會升高。高地價決定了房子高額的成本，也讓人們對周邊房價有一個漲價預期。相反，房價在一定程度上也影響了地價。房地產商之所以有勇氣和熱情圈地，就是因為他們判斷房價還會漲，是需求決定了供應。

    “錢”來撐腰

    “如果今年的信貸政策還像去年上半年那么緊張，估計七成房地產開發(fā)企業(yè)都要倒閉了。”邵明浩如是說。

    相信很多人對上海2008年樓市的低迷記憶猶新。鋪天蓋地的報道渲染著全球經濟的衰退和中國樓市要步美國后塵的言論，很多人甚至不惜賣掉已有住房，眼巴巴等待著預期中的“崩盤”。面對“按兵不動”的老百姓，開發(fā)商們也是愁得焦頭爛額，卻又無計可施。

    “執(zhí)行適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策”，政策的突然逆轉，把開發(fā)商們從水深火熱中解救了出來。

    數據顯示，今年上半年我國信貸增長迅猛，高達7.37萬億元，僅6月份一個月就貸出1.53萬億元。無論是拿地愿望強烈、資本充裕的國有大型企業(yè)，還是發(fā)展前景不明朗的中小民營企業(yè)，無論是剛性需求被壓抑了一年多的老百姓，還是有通脹預期的投資者，都在尋求自己的行動方向。

    “中央政府當然希望資金投入到實體經濟中去，但實際操作起來卻不那么容易。實體經濟建設的效果不容易顯現，而房地產市場又那么容易賺錢，比較起來，反而房產投資的風險比較小，所以開發(fā)商們才會如此拼命圈地。”尹伯成分析說。

    統(tǒng)計表明，截至6月末，上海市中外資銀行的房地產貸款余額比年初增加了587.7億元，增幅達9.9%。在房地產資金的來源中，貸款占了22.7%，是2004年以來的最高水平；而地產商的自籌資金卻比去年全年的平均水平下降了4.1個百分點。銀行信貸的大量輸血，讓地產商擁有了資金實力，也為房價上漲夯實了基礎。

    與此同時，銀行審貸標準的過于寬松和利率的大幅優(yōu)惠，也刺激了房地產投資者的消費需求，并成為開發(fā)商信心大增的支撐點。“比較具有代表性的就是二成首付、搭配7折貸款利率。白熱化時期，首付甚至更低。”邵明浩坦言。

    央行上�？偛堪l(fā)布的報告顯示，上半年上海中資銀行個人住房貸款余額從2921億元飆升到3180億元。其中，6月份就新增個人住房貸款127.1億元，同比增長100億元，創(chuàng)下了單月增量的歷史新高。

    上海樓市的瘋狂表現也進一步佐證了央行的數據：位于虹口的瑞虹新城三期，于7月25日推出了248套房源，三天內辦理簽售近九成，銷售金額高達7.5億元；還有從去年8月開盤至年底僅售出7套房源的卓躍居，也憑借著信貸充足、樓市回暖的東風，在7月份達到了一百多套成交量，是第二季度以來月成交的3至5倍……

    今年房價的飆升和政府上半年大量發(fā)放信貸資金有很大關系。在監(jiān)管沒有那么理想的情況下，大量信貸資金中有相當一部分進入了樓市，炒高了房價。其次，為促進全國經濟發(fā)展，政府對二套房貸的政策比較寬松，各個地方的商業(yè)銀行因此也各打算盤。由于商業(yè)銀行有自己的信貸指標，工作人員要根據指標的完成情況來拿獎金。因此，他們急于把款貸給風險較小的房地產商，這其實無形中增加了銀行信貸資金的風險。

    拐點不拐

    7月，是上海樓市的一個特殊時期——上海房地產成交數量出現了年內第一輪明顯下滑。新房住宅成交量雖然仍維持在190多萬平方米的高位，但較6月份的200多萬平方米已有了輕微下跌。二手房市場也存在著類似情況：環(huán)比降幅在6.6%至30%之間。值得一提的是，一二手房的成交均價卻穩(wěn)中有升。

    “二套房貸政策的普遍收緊對投資性需求的抑制作用已有所體現。”邵明浩解釋說。

    從6月開始，銀監(jiān)會兩次發(fā)出通知，要求商業(yè)銀行嚴格遵守和執(zhí)行二套房貸相關政策，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數。商業(yè)銀行從中品出了政策的變調，開始逐步收緊信貸口子。

    “從首付需要3至4成，到利率從7折慢慢漲上來，目前政策的實施情況還算穩(wěn)定。”邵明浩深有感觸：“上海的銀行，態(tài)度比較謹慎，對客戶資質的審核也比較嚴格。政策放寬時，一兩周就能批下貸款，但現在需要審核較長時間。”

    那么此次銷量下滑，是不是意味著房價將要有所回落呢？

    邵明浩沒有直接回答記者的提問，而是描繪了他在2008年萬科金色雅筑開盤時的所見所感：金色雅筑的選房模式是以十個人為單位，在售樓處中選購房型，其他人則在門外等候。開盤當天，售樓處的大門要兩三個壯漢才守得住。鋼筋做的門硬生生被擁擠的人潮擠變形了。三次開盤，相應的售樓處也換了三次大門。

    “經歷了如此嚴重的全球金融危機，又是在2008年樓市如此低迷的時期，房價依然堅挺，那還要等到什么時候降價呢？！”一個語氣強烈的反問句，邵明浩臉上的笑意內涵十足。

    他表示，最近房價上漲確有不理性的一面，市場或將會有一定調整。但從長期來看，房價趨勢依然向上。“房價的所謂調整，與國家宏觀政策緊密相關，漲50%降20%，但是總體趨勢還是漲，只是漲價的幅度沒那么猛了。2005年、2007年是這樣，2009年還是這樣。每經歷一次大規(guī)模的上漲，房價就會稍稍穩(wěn)定一下，然后繼續(xù)向上。”

    7月份上海房子成交量的下滑，說明前段時間房價漲得太瘋狂。“只有賣不動的價格，沒有賣不動的房子。”過高的房價，壓抑了消費性需求，也嚇跑了投資性需求。但這并不能說明房價就此開始回落，還要看將來的情況。目前上海市政府對房價過高的問題非常重視，采取了不少舉措，比如引導開發(fā)商合理定價、不得捂盤；比如加大保障性住房的開發(fā)力度，以平衡供求關系。究竟這些政策能發(fā)揮多大效果，還要觀察。

    但總體來說，2009年下半年，房價大幅抬高的可能不大。如果再抬高，上海的房子恐怕就會處于有價無市的尷尬局面。