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   外部承受金融危機(jī)的沖擊，內(nèi)部面臨供大于求的局面，與火爆的住宅市場相比，上海商業(yè)地產(chǎn)市場仍未步出寒冬。

   不過，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們似乎依然‘只顧低頭開發(fā)，不顧抬頭看天’，令原本供大于求的局面越發(fā)嚴(yán)重。

   鮮見大宗交易

   隔三差五出現(xiàn)的大宗成交令沉寂已久的商業(yè)地產(chǎn)市場多少感到一絲慰藉。

   位于北外灘的上海港國際客運(yùn)中心近日出現(xiàn)整購案例，其3號(hào)辦公樓被國家開發(fā)投資公司下屬企業(yè)國投亞華（上海）有限公司購入，交易總價(jià)為10.494億元。

   8月份，SOHO中國正式進(jìn)軍上海，潘石屹豪擲24.5億元從大摩手中接盤有“上海第一爛尾樓”之稱的東海廣場。不過，潘石屹如何用SOHO模式將現(xiàn)在僅有三成出租率的東海廣場盤活，市場還在拭目以待。

   7月份，上海農(nóng)村銀行以10.48億元買下了位于小陸家嘴的中融碧玉藍(lán)天大廈的10個(gè)樓面和4個(gè)裙房鋪面，建筑面積總計(jì)約為2.11萬平方米。

   相對(duì)而言，整個(gè)二季度只有一宗大宗寫字樓交易發(fā)生。6月份，黃浦區(qū)的悅達(dá)黃埔河濱廣場整棟轉(zhuǎn)讓，成交總價(jià)約為2.19億元。

   大摩年初就傳出想甩賣東海廣場的消息，由于價(jià)格原因遲遲不見反響，直到8月份才和潘石屹談妥。

   中融碧玉藍(lán)天大廈成交單價(jià)為4.9萬元/平方米，據(jù)稱“單價(jià)遠(yuǎn)低于現(xiàn)時(shí)市場行情”。

   悅達(dá)黃埔河濱大廈折合單價(jià)為25987元/平方米，據(jù)說較當(dāng)初報(bào)價(jià)折讓約16%。

   個(gè)案的出現(xiàn)，抄底或是最主要原因。上海中原研究咨詢部經(jīng)理馬冀分析，目前通脹預(yù)期較大，而上海住宅價(jià)格處于高位，相對(duì)可選資源較少，在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)具有較可觀的投資回報(bào)率以及較大的升值空間。

   租金大幅下調(diào)

   進(jìn)入三季度，商業(yè)地產(chǎn)市場似乎開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，不過整體表現(xiàn)仍不樂觀。

   第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)下跌3.7%，距去年第三季度峰值下跌17.0%。整體空置率下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至16.8%，目前租金與2006年持平。

   零售市場同樣在下調(diào)。第二季度中心商圈購物中心平均租金下跌0.7%至人民幣31.9元/平方米/天，中心商圈購物中心整體空置率為3.3%，其中淮海中路空置率最高，達(dá)到10.9%。

   來自中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，近期陸家嘴CBD區(qū)域的甲級(jí)寫字樓租賃價(jià)格出現(xiàn)了大幅度的下滑，區(qū)域內(nèi)的甲級(jí)寫字樓租賃報(bào)價(jià)僅為8.87元/平方米/天，同比降幅達(dá)到33%。

   易居中國分析師薛建雄指出，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的回暖，特別是國企、房地產(chǎn)、金融及相關(guān)服務(wù)類企業(yè)的經(jīng)營情況好轉(zhuǎn)，帶動(dòng)了寫字樓市場的回暖。不過，以外資辦公為主要高檔甲級(jí)寫字樓市場可能會(huì)最晚回暖，也就是8元/平方米/天以上租金的寫字樓，可能還需要較長時(shí)間才可能看到租金回漲的局面。