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   供求嚴(yán)重失衡

   盡管商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍未回暖，但是開發(fā)商似乎依然“只顧低頭開發(fā)，不顧抬頭看天”，原本供大于求的局面也將越發(fā)嚴(yán)重。

   從開發(fā)來看，商業(yè)地產(chǎn)寒冬并沒有妨礙開發(fā)商的投資熱情。上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海辦公樓今年前7個(gè)月投資103.8億元，增長(zhǎng)8%，增幅大于商品住宅投資的6.2%。據(jù)了解，加上商鋪和其他物業(yè)投資，住宅市場(chǎng)外的物業(yè)投資已經(jīng)超過300億元，而成交火爆的商品住宅投資數(shù)據(jù)僅為451.37億元。

   投資增長(zhǎng)帶來越來越多的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量。截至今年二季度，上海甲級(jí)寫字樓的存量為536萬平方米。戴德梁行預(yù)計(jì)，未來四個(gè)季度，還將有130萬平方米的大規(guī)模新增供應(yīng)上市。第一太平戴維斯也預(yù)計(jì)，今年下半年約有50萬平方米新增供應(yīng)。值得注意的是，今年上半年需求才僅為1.2萬平方米。

   截至二季度，上海高端商鋪存量約為320萬平方米，新增供應(yīng)約110萬平方米。戴德梁行預(yù)計(jì)，明年高端商鋪存量將達(dá)到500萬平方米，新增150萬平方米。上海市購物中心協(xié)會(huì)研究顯示，預(yù)計(jì)到2009年末全市會(huì)新增5-10家購物中心，購物中心數(shù)量將會(huì)達(dá)到65家左右。

   另有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，上海已有商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到4500萬平方米，在建的商業(yè)地產(chǎn)還有400萬平方米。

   上海市政府商務(wù)委員會(huì)副主任馬銀芳在日前舉行的第五屆中國商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)上表示，上海是我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快的城市之一，商業(yè)地產(chǎn)的體量是巨大的。目前主要任務(wù)是在優(yōu)化業(yè)態(tài)和提高質(zhì)量上下工夫。

   國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲在博覽會(huì)上指出，目前商業(yè)地產(chǎn)的低迷與商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)有很多關(guān)系。這些年來前一輪經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使得每一個(gè)行業(yè)里面都或多或少有泡沫的成分，商業(yè)地產(chǎn)也不例外。大量供給在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)感覺不出來，一旦經(jīng)濟(jì)下滑回調(diào)的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)供大于求的形勢(shì)就出現(xiàn)了。

   還需苦練內(nèi)功

   如何走出商業(yè)地產(chǎn)的寒冬？專家建議開發(fā)商苦練內(nèi)功，提高專業(yè)運(yùn)營能力。

   中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一在博覽會(huì)商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新論壇上指出，目前商業(yè)地產(chǎn)存在需要改進(jìn)的地方，如商業(yè)地產(chǎn)投資商、開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)缺乏調(diào)查研究，一些城市的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)同質(zhì)化問題比較突出。不少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商重開發(fā)、重建設(shè)、輕銷售、輕運(yùn)營。

   任興洲指出，如今商業(yè)地產(chǎn)仍處于調(diào)整之中，在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)要做的是理性規(guī)劃、市場(chǎng)整合、結(jié)構(gòu)調(diào)整，如科學(xué)發(fā)展專業(yè)性商鋪、城市綜合體、購物中心和組團(tuán)式商業(yè)等。

   “商業(yè)地產(chǎn)要利用這樣一個(gè)機(jī)會(huì)進(jìn)行調(diào)整結(jié)構(gòu)，特別是對(duì)投資結(jié)構(gòu)、投資節(jié)奏要有所控制。目前商業(yè)地產(chǎn)供大于求，因此要控制投資，讓整個(gè)供求關(guān)系處于相對(duì)合理的水平之上。”任興洲強(qiáng)調(diào)。

   上海萬達(dá)廣場(chǎng)管理有限公司總經(jīng)理王壽慶在論壇上指出，在選址方面，萬達(dá)的做法是帶著品牌商一起去看項(xiàng)目，和主力店一起選址。要知道商家需要什么，店鋪為商家專門定做，避免做出之后再去招商。

   王壽慶強(qiáng)調(diào)，購物中心的成敗取決于招商。對(duì)地區(qū)要有研究，否則購物中心都是一樣的，都是被復(fù)制的，應(yīng)該要有很多個(gè)性的東西。購物中心要在商家組合、品牌組合、業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)分類方面進(jìn)行配比，從而具備極強(qiáng)的攬客能力。

   南京中央商場(chǎng)(集團(tuán))股份有限公司鄭琦表示，傳統(tǒng)百貨零售業(yè)面臨轉(zhuǎn)型，受到城市綜合體的挑戰(zhàn)。城市綜合體是未來城市發(fā)展主流方向，百貨行業(yè)如何運(yùn)營呢，“我覺得百貨公司應(yīng)該購物中心化，而購物中心也要百貨公司化發(fā)展。”