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    如果有人問，2009年至今的上海樓市給人們帶來了哪些驚嘆號？有件事一定名列在冊，漲價(jià)潮使得每平方米萬元以下的樓盤幾乎不見蹤影。購房者們感嘆，短短兩個(gè)月，買房的代價(jià)就要多漲出一套首付，叫人看不懂。

     從年初的低潮，到8月的成交均價(jià)創(chuàng)歷史新高，2009年的房價(jià)就好象進(jìn)入一個(gè)旋轉(zhuǎn)門，回旋一圈后又邁向更前方。雖然8月商品住宅成交量環(huán)比下降，但至少目前房價(jià)依舊堅(jiān)挺。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1至8月上海商品公寓漲幅超過20%的樓盤多達(dá)52個(gè)。這些樓盤基本覆蓋了每平方米10000—35000元/平方米之間的價(jià)位段，是樓市的主力消費(fèi)對象。“看不懂”漲勢的背后一方面是上海樓市的整體價(jià)格體系正在重建，另一方面，關(guān)于“金九銀十“是將終結(jié)房價(jià)上漲還是新一輪房價(jià)上漲的開端的爭論又開始不絕于耳。 

    樓市觀測站一：價(jià)格走勢 

   萬元內(nèi)板塊在“漲潮”中消失 

    “才幾個(gè)月而已，上海已經(jīng)很難找到單價(jià)萬元以下的樓盤了”。王先生夫婦從年初開始看房，本來想在九亭買一套80萬元的兩房，現(xiàn)在幾乎是不可能了。當(dāng)豪宅市場非同一般火爆的同時(shí)，另一端的單價(jià)萬元以下樓盤似乎也即將變成一段樓市過去的記憶。放眼看去，奉賢南橋板塊、江橋板塊、九亭板塊、川沙板塊等人們印象中的低價(jià)板塊，不少樓盤均價(jià)都已相繼突破萬元。 

    新興板塊樓盤聯(lián)動沖關(guān)

    典型板塊：新江灣、三林等 

    新興板塊的供應(yīng)量相對充沛，在樓市淡季，板塊內(nèi)眾多樓盤競爭激烈，價(jià)格很快松動，而在樓市回暖后，新盤又互相帶動，價(jià)格回歸也快。在上海，比較具有代表性的新興板塊有楊浦新江灣城和浦東三林板塊等。

    隨著世博板塊開發(fā)改造工程進(jìn)度的進(jìn)一步加快，三林板塊在未來五年間的后續(xù)住宅供應(yīng)體量依然十分充沛。在三林，每年都有多個(gè)新盤接踵推出，讓人記憶猶新的2008年，樓盤間競爭可用慘烈形容。而今年以來，板塊內(nèi)價(jià)格抬升也非�？欤�金地灣流域年初低谷時(shí)期15000元/平方米左右，近期推出的大平層公寓報(bào)價(jià)在2萬元/平方米左右。區(qū)域內(nèi)的另一個(gè)樓盤金誼河畔今年以來成交均價(jià)也有了超過30%的漲幅，此外，尚東國際名園、萬科新里程也都有超過20%的漲幅。

    另一個(gè)新興板塊是新江灣城。板塊規(guī)劃起點(diǎn)非常高，軌道交通10號線路也將通車，眾多利好成就了板塊樓盤漲價(jià)的理由。板塊樓盤成交均價(jià)自4月起明顯回升：華潤置地橡樹灣二期近期趁勢推出了一批市場上較為稀缺的精裝修小戶型房源，面積僅為86-88平方米，當(dāng)前在售價(jià)格在28000元/平方米左右；合生江灣國際公寓的住宅價(jià)格雖在2008年低谷時(shí)曾有所下滑，但到今年4月份以后，已經(jīng)重新回到高位。目前，這些新興板塊雖然房價(jià)漲勢較猛，但是新盤去化速度依然較快：近日新江灣城的加州水郡全新開盤，最高價(jià)達(dá)到3萬元/平方米也照樣銷售火爆。 

    外環(huán)房價(jià)對中環(huán)“搶、逼、圍”

    典型板塊：周康、九亭、寶山西城 

    眾多外環(huán)周邊板塊隨著過去幾年的開發(fā)，已逐漸成熟，而且板塊幾乎都擁有已經(jīng)開通或者即將開通的軌道交通線路，傳統(tǒng)的環(huán)線地域概念已經(jīng)被打破，部分外環(huán)區(qū)域與中環(huán)區(qū)域房價(jià)的差距在這一輪房價(jià)上漲之后，獲得拉近。

    其中最有代表性的要屬浦東周康板塊，在全市樓市普遍飄紅之時(shí)，原南匯地區(qū)的房價(jià)更是勇往直前，新開樓盤普遍漲價(jià)�？禈蛐卤P——保利林語溪開盤均價(jià)達(dá)到13000元/平方米，相比之前對外預(yù)估的11000元/平方米高出整整2000元，然而開盤當(dāng)天還是出現(xiàn)了1300個(gè)VIP客戶哄搶400余套房源的火爆場面。同時(shí)與該案相鄰的樓盤同樣個(gè)個(gè)身價(jià)大漲同時(shí)，而銷售已久的康橋大盤——綠洲康城新推的東區(qū)二期房源報(bào)價(jià)已達(dá)13000元/平方米，而此前在市場低迷時(shí)期，該案一直大打折扣，最便宜時(shí)僅售9800元/平方米，此次調(diào)價(jià)整整上漲了三成！浦東中環(huán)周邊的外高橋地區(qū)目前的房價(jià)也只有16000元/平方米左右，周康房價(jià)已經(jīng)緊逼中環(huán)。在周康板塊價(jià)格迅速爆漲之時(shí)，也不免引來人們對房價(jià)泡沫的擔(dān)心。其實(shí)一直以來，南匯地區(qū)的樓市都處于“洼地”狀態(tài)，不管是房價(jià)還是地價(jià)，都非常低。如今，南匯并入浦東新區(qū)，再加上軌道交通的利好，目前的情況也可以理解成補(bǔ)漲行情。

    類似的情況還出現(xiàn)在松江九亭板塊、嘉定江橋板塊、寶山大華板塊、寶山西城區(qū)板塊等。這些板塊內(nèi)的樓盤今年價(jià)格漲幅超過20%的樓盤也屢見不鮮。外環(huán)成熟板塊軍團(tuán)的猛漲之勢已成定局。 

   地價(jià)飚升推著房價(jià)向前跑

   典型板塊：寶山高境、長寧環(huán)內(nèi)等 

    不斷飚升的地價(jià)似乎也成了房價(jià)的標(biāo)桿。今年6月成交的寶山高境鎮(zhèn)金家巷南側(cè)地塊，樓板價(jià)達(dá)到每平方米9053元，溢價(jià)率高達(dá)141.9%，當(dāng)時(shí)創(chuàng)下了今年土地市場公開出讓住宅地塊的溢價(jià)率新高。而板塊內(nèi)的三花現(xiàn)代城，在今年年初的成交均價(jià)僅每平方米11000元左右，該盤8月新推出房源的報(bào)價(jià)已達(dá)每平方米16000元。

    幾乎同時(shí)成交的還有長寧區(qū)周家橋街道91街坊，該地塊成交樓板價(jià)近每平方米22000元，當(dāng)時(shí)創(chuàng)下今年公開出讓的居住用地樓板價(jià)新高。區(qū)域內(nèi)的紫勛雅苑7、8月的成交均價(jià)較今年1、2月上漲了29%。凱欣豪園7、8月的成交均價(jià)超過每平方米34000元，較年初的漲幅超過20%。

    今年二季度以來，上海地王頻現(xiàn)，7月23日，誕生了今年以來的“上海地王”——金地以30.48億元的價(jià)格拿下趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)10號地塊，樓板價(jià)高達(dá)1.45萬元。 8月27日，華潤置地以總地價(jià)35.22億元的價(jià)格把嘉定南翔2幅地塊收入囊中，打破趙巷地王在此前創(chuàng)造的記錄。近日，長風(fēng)6B、7C地塊又向剛出爐的新地王發(fā)起沖擊。土地市場成交火熱，為競得心儀地塊，開發(fā)商不惜以高于底價(jià)幾倍的價(jià)格拿下。目前，上海已經(jīng)成為高價(jià)地塊主要分布城市�？紤]到未來還有更種成本，這些高價(jià)地若要有正常的盈利空間，未來的房價(jià)必然高企，這將帶來更大的市場風(fēng)險(xiǎn)，紅色警報(bào)已然拉響。

    樓市觀測站二：高端住宅

   “老瓶”“新酒”輪番叫賣 

    系統(tǒng)顯示， 8月一手商品住宅的成交量環(huán)比下滑13.9%，為167.58萬平方米；持續(xù)二個(gè)月的大幅回落，表明今年的樓市高溫開始消退。然而，高端住宅市場8月的成交面積甚至超過今年上半年成交面積之和——8月均價(jià)4萬元/平方米以上的豪宅成交了592套14.32萬平方米，總成交金額達(dá)到75.38億元。比7月份的歷史新高又多出285套，成交面積甚至超過了今年1—6月13.27萬平方米的總和。

    外環(huán)內(nèi)豪宅均價(jià)突破3萬元 
 
    在內(nèi)環(huán)豪宅的帶動下，外環(huán)以內(nèi)均價(jià)首次突破3萬元。據(jù)上海臺慶房產(chǎn)研展部統(tǒng)計(jì)，8月上海外環(huán)以內(nèi)一手住宅均價(jià)為30702元/平方米，與2月份時(shí)的14914元/平方米相比，上漲了105.9%。

    在這一波上升勢頭中，臺慶房產(chǎn)研展部調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，外環(huán)內(nèi)不少中高端樓盤漲幅在40%以上：內(nèi)環(huán)以內(nèi)的證大寬域公寓2月成交均價(jià)為每平方米20636元，8月均價(jià)30327元，漲幅47%。內(nèi)中環(huán)的華潤置地橡樹灣2月成交均價(jià)為19866元，8月均價(jià)29390元，漲幅47.9%；大華錦繡華城2月成交均價(jià)為14101元，8月均價(jià)21482元，漲幅52.3%。