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    中海笑了開頭，能笑到結(jié)尾嗎？

    9月10日，中海地產(chǎn)將當(dāng)前一輪房地產(chǎn)泡沫再次吹大。中海地產(chǎn)以70.06億元的價(jià)格拿下上海普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊，長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊由兩幅相鄰地組成，總出讓面積達(dá)到14.2108萬(wàn)平方米，總建筑面積為31.2637萬(wàn)平方米，樓板價(jià)22409元/平方米。一躍超過(guò)北京廣渠門地塊，成為中國(guó)新地王。

    就在一年之前，去年9月，這塊7C地塊曾以16.053億元的起拍價(jià)格掛牌，樓板價(jià)14364元/平方米，卻因?yàn)槭袌?chǎng)低迷，慘遭流標(biāo)。一年時(shí)間里，該地塊溢價(jià)55億元。

    “地王戰(zhàn)”央企又下一城

    7月31日，上海土地市場(chǎng)推出54號(hào)經(jīng)營(yíng)性用地公告，涉及普陀、閔行、嘉定和松江四區(qū)的經(jīng)營(yíng)性用地5幅。其中，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)在同一個(gè)標(biāo)的中，推出了兩幅住宅地塊——6B(B6)地塊和去年因高價(jià)慘遭流標(biāo)的7C地塊，引起了不少地產(chǎn)大鱷的關(guān)注。根據(jù)出讓文件中30.58億元的出讓底價(jià)粗略估算，起始樓板價(jià)僅約每平方米9800元，較去年9月下浮約三成。

    但是，樓市的冰火兩重天，也使得土地市場(chǎng)如此。去年的流標(biāo)地塊，今年卻是超級(jí)香餑餑。截至競(jìng)買申請(qǐng)截止時(shí)間，該地塊共有69家企業(yè)領(lǐng)取了出讓文件，并有15家企業(yè)申請(qǐng)競(jìng)買。其中包括中海、綠城、保利等國(guó)內(nèi)巨頭企業(yè)，另外還有中國(guó)香港、新加坡、印尼等各地的地產(chǎn)巨頭企業(yè)。

    在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，綠城、中海、保利、仁恒，還有另外一家，一共五家入場(chǎng)。當(dāng)報(bào)價(jià)員報(bào)出中海70.06億元高價(jià)，最終勇奪該地塊時(shí)，全場(chǎng)嘩然。

    盡管有數(shù)據(jù)顯示“80億元也有得賺。在房?jī)r(jià)這個(gè)基礎(chǔ)上算這個(gè)賬，可能有20%到30%的利潤(rùn)，不應(yīng)該是感到意外的，這樣做起來(lái)還是有賺的。”不過(guò)，佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟則明確說(shuō)：“合理成交價(jià)是應(yīng)在45億~50億元之間。”

    這也使綠城再次失敗。

    綠城向來(lái)是地方政府的最愛，綠城向來(lái)是土地市場(chǎng)的拿地猛虎，2007年前后，綠城在上海、浙江等全國(guó)多個(gè)區(qū)域，拿下了大小地王無(wú)數(shù)，屢屢將新鴻基，華潤(rùn)等外資、國(guó)企擊敗。但是，這次綠城失敗了，敗在了超級(jí)國(guó)企中海之下。今年以來(lái)，綠城拿地屢屢失算。

    不過(guò)，綠城之?dāng)�，非�?zhàn)之?dāng)。瑪≡隗w制。畢竟錢主要是宋衛(wèi)平等個(gè)人的。宋衛(wèi)平要對(duì)自己負(fù)責(zé)，如果虧錢是自己的腰包。

    其實(shí)，早在正式競(jìng)爭(zhēng)之前，超人李嘉誠(chéng)也想?yún)⑴c其中，不過(guò)，最終還是放棄了。也在長(zhǎng)風(fēng)地塊，2005年，李嘉誠(chéng)拿下了一塊地，不過(guò)樓板價(jià)只有3000多塊，當(dāng)然也是引起業(yè)內(nèi)嘩然：地價(jià)如此便宜。因此，李嘉誠(chéng)放棄在情理之中。

    新地王 誰(shuí)是最大贏家

    不過(guò)，無(wú)論如何，最終的贏家是長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)。

    長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)位于上海市普陀區(qū)南部，內(nèi)環(huán)和中環(huán)線之間，東起長(zhǎng)風(fēng)公園和華東師范大學(xué)，南臨蘇州河，北以金沙江路為界，西至真北路中環(huán)線，原為長(zhǎng)風(fēng)工業(yè)區(qū)。在上海區(qū)域發(fā)展中，普陀區(qū)一直在中下等，因此，盡管毗鄰長(zhǎng)寧虹橋區(qū)域，但長(zhǎng)風(fēng)地塊長(zhǎng)期以來(lái)并不受關(guān)注。

    2005年前后，上海市開始大力開發(fā)這一區(qū)域�？偟貕K可規(guī)劃開發(fā)的土地面積為220.9公頃，合3313.5畝；開發(fā)總量320萬(wàn)平方米，辦公樓和商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施150萬(wàn)平方米，酒店式公寓、高尚住宅144.6萬(wàn)平方米，中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、體育館及社區(qū)服務(wù)中心等各種公建配套設(shè)施24.4萬(wàn)平方米。

    這個(gè)規(guī)劃本身非常好，也正因如此，2005年，李嘉誠(chéng)在此拿了地。但是，去年上述地塊出讓時(shí)，并不是受人關(guān)注，不得不流標(biāo)。盡管其中不乏市場(chǎng)因素，但主要還是因?yàn)槠浔旧韰^(qū)域發(fā)展不被看好。

    可以看出，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)在經(jīng)歷了2007年的火爆行情和2008年急轉(zhuǎn)直下之后，終于在今年迎來(lái)了一個(gè)新的上升期。資深市場(chǎng)人士認(rèn)為，這和“大虹橋”規(guī)劃有著緊密的關(guān)系。

    8月31日下午，作為大虹橋的主要管理機(jī)構(gòu)，由市政府牽頭組成的虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)舉行了第一次會(huì)議，意味著這個(gè)此前一直停留在文件中的概念，已經(jīng)進(jìn)入到實(shí)質(zhì)協(xié)調(diào)操作階段。統(tǒng)籌規(guī)劃中的大虹橋，將以虹橋交通樞紐的26.26平方公里區(qū)域?yàn)橹行�，加�?0平方公里綜合功能拓展區(qū)，橫跨中環(huán)外環(huán)，建設(shè)成為共86平方公里經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)。

    大虹橋區(qū)域主要涉及上海長(zhǎng)寧、閔行、青浦、嘉定四個(gè)區(qū)。這個(gè)大虹橋區(qū)主要承擔(dān)起上海國(guó)際貿(mào)易中心建設(shè)的重任。

    這個(gè)大虹橋則是完全改變了上海的發(fā)展格局。在上海1992年之前，重在浦西，1992年浦東開發(fā)之后，重心在浦東，所以向來(lái)發(fā)展是大浦東戰(zhàn)略。與此同時(shí)，浦西發(fā)展，也是因?yàn)橥恋夭蛔�，發(fā)展后繼發(fā)力。正是如此，大虹橋戰(zhàn)略就是為了增加土地，再次重新發(fā)展浦西。也就是東西并重，大虹橋和大浦東齊頭并舉。

    而長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)就和虹橋地區(qū)一河之隔，距大虹橋區(qū)域并不遠(yuǎn)。

    問(wèn)前路 地王風(fēng)光多久

    地王頻出的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)商持怎樣的心態(tài)？香港恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗的說(shuō)法可能代表了現(xiàn)在很多同行的心聲。不久前舉行的2009年博鰲房地產(chǎn)論壇上，他對(duì)記者表示，“買地王的大半都要后悔，歷史都證明他們是傻瓜。”

    原本榮耀的地王，如今多數(shù)成為開發(fā)商手里的燙手山芋。

    克而瑞(中國(guó))研究中心近期提供的一份報(bào)告顯示，2005年至今產(chǎn)生的全國(guó)50個(gè)地王項(xiàng)目中，約有半數(shù)尚未開工，僅有四分之一的土地已經(jīng)建好項(xiàng)目上市銷售。而已經(jīng)在售的項(xiàng)目中，也出現(xiàn)了多個(gè)項(xiàng)目賠本出售的現(xiàn)狀。

    業(yè)內(nèi)比較出名的反面案例，是北辰實(shí)業(yè)2007年92億元拿下的長(zhǎng)沙開福區(qū)新河三角洲地塊。其在2008年底在舉行奠基典禮以后，時(shí)至今日依然沒(méi)有明顯的動(dòng)工跡象，該地塊的樓面地價(jià)高達(dá)3083元/平方米，而當(dāng)前地塊附近的商品房成交價(jià)格僅在5000元/平方米左右，若算上建安(建筑安裝)及營(yíng)銷成本，項(xiàng)目幾乎無(wú)利可圖，因此上市銷售一拖再拖。

    “拿到地王后，北辰實(shí)業(yè)一直在找當(dāng)?shù)卣�府退地，但退不掉，現(xiàn)在處境比較尷尬。”一位行業(yè)研究員對(duì)記者表示，能夠盈利的地王地塊，地價(jià)房?jī)r(jià)比全部在50%以下，部分甚至更低。

    而從歷年未上市的地王地塊成交樓板價(jià)與地塊周邊同類型物業(yè)成交均價(jià)來(lái)看，約有三成地王地價(jià)房?jī)r(jià)比在70%以上，約三成地王地價(jià)房?jī)r(jià)比在50%~70%之間，僅有44%的地王地價(jià)房?jī)r(jià)比在50%以下。

    相比之下，蘇寧環(huán)球集團(tuán)則幸運(yùn)很多。該集團(tuán)在2007年8月份以44億元的高價(jià)奪下上海黃浦區(qū)南京東路163街坊地塊，后申請(qǐng)?jiān)?008年8月份將該地塊退回。當(dāng)時(shí)公司的解釋是“為配合上海市地鐵工程建設(shè)”。

    無(wú)論如何，蘇寧環(huán)球最終得以成功退掉上海“地王”，還全額收回了地價(jià)款，全身而退，是2008年“退地年”中為數(shù)不多的幸運(yùn)兒。

    中海，到底能笑多久？各界將會(huì)拭目以待。