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    12個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、22個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心、102個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心、9個(gè)新城級(jí)商業(yè)中心——從中心城內(nèi)到中心城外，總計(jì)145個(gè)商圈各具特色、定位各異、布局廣泛、串聯(lián)上海。

    《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃綱要（2009年—2020年）》近日公布，對未來上海10年時(shí)間各大商圈布局，做出清晰而明細(xì)發(fā)展規(guī)劃。

    商圈擴(kuò)軍

    《綱要》顯示，未來上海各級(jí)商業(yè)中心數(shù)量達(dá)到145個(gè)，遍布于上海各個(gè)地區(qū)。商業(yè)中心從中心城內(nèi)延伸至中心城外，形成“市級(jí)—地區(qū)級(jí)—社區(qū)級(jí)—新城級(jí)”體系。

    市級(jí)商業(yè)中心從原來10個(gè)增至12個(gè)。現(xiàn)有10個(gè)市級(jí)商圈有：南京東路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家匯、張揚(yáng)路、豫園商城、五角場、新客站不夜城和中山公園。規(guī)劃新增2個(gè)，新虹橋商業(yè)中心、中環(huán)商業(yè)中心。

    地區(qū)級(jí)商業(yè)中心擴(kuò)容至22個(gè)。其中17正在建設(shè)完善：老西門、打浦橋、長壽、大寧、大華、廟行、淞寶、控江路、南方商城、北外灘、曹家渡、塘橋、張江、三林上南、外高橋、金橋、川沙；新增5個(gè)遠(yuǎn)期規(guī)劃：北蔡、金楊、上海大學(xué)（寶山校區(qū)）周邊地區(qū)、徐匯濱江地區(qū)、閔行九星地區(qū)。

    社區(qū)級(jí)商業(yè)中心規(guī)劃形成102個(gè)。以上海中心城單元規(guī)劃確定社區(qū)中心為基礎(chǔ)，綜合考慮軌道交通、人口分布、服務(wù)半徑等因素。

    新城級(jí)商業(yè)中心達(dá)到9個(gè)。嘉定新城、臨港新城、松江新城、閔行新城、寶山新城、南橋新城、金山新城、青浦新城、城橋新城。新城級(jí)商業(yè)中心能級(jí)等同于中心城地區(qū)級(jí)及以上的商業(yè)中心。

    業(yè)內(nèi)人士指出，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期上海商圈只有“三街一場”，即南京東路、淮海中路、四川北路和豫園商場。現(xiàn)如今，上海僅市級(jí)商業(yè)中心便達(dá)到12個(gè)。意味上�；�本形成眾多區(qū)域商業(yè)中心、特色商業(yè)街、居住區(qū)商業(yè)及新城、新市鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系。

    供求難題

    145個(gè)商圈無形給上海出了一道供求難題。

 
    上海商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)表現(xiàn)供大于求局面。在今年8月份舉行第五屆中國商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)上，上海市政府商務(wù)委員會(huì)副主任馬銀芳介紹：“上海已有的商業(yè)地產(chǎn)面積已經(jīng)達(dá)到4500萬平方米，在建的商業(yè)地產(chǎn)還有400萬平方米�！�

    商業(yè)地產(chǎn)依然沒能走出低谷。今年三季度，上海寫字樓平均租金跌至206.8元/平方米/月，環(huán)比下滑3.6%，平均空置率走高0.6個(gè)百分點(diǎn)至15.4%。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場整體空置率上漲1.4個(gè)百分點(diǎn)至9.5%。

    商業(yè)中心布局增加是否將會(huì)繼續(xù)加重上海商業(yè)地產(chǎn)供過于求現(xiàn)狀呢？

    分析師薛建雄表示，12個(gè)市級(jí)商圈規(guī)劃確實(shí)存在密度過大問題，應(yīng)該有更多的商圈向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。從這點(diǎn)來看，目前規(guī)劃的商圈商業(yè)面積應(yīng)該更合理控制，以避免城市商業(yè)外郊區(qū)轉(zhuǎn)移時(shí)商圈未來的供應(yīng)過剩。

    上海僑圣房地產(chǎn)營銷策劃有限公司總經(jīng)理朱一汀認(rèn)為，供大于求在所難免。在金融危機(jī)尚未消除，內(nèi)需尚未拉到，商業(yè)市場尚未完全開放下，可以消化商業(yè)地產(chǎn)面積無論在品牌、規(guī)模、數(shù)量及業(yè)務(wù)上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能承受目前龐大的商業(yè)地產(chǎn)面積和規(guī)模。依據(jù)以往事實(shí)來看，開發(fā)商實(shí)際操作與政府規(guī)劃脫機(jī)，造成只顧開發(fā)建設(shè)，不顧運(yùn)營管理，商鋪?zhàn)呱稀敖ǔ伞�空置—出售—缺乏管理—業(yè)態(tài)混亂”的道路。

    不過，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)規(guī)模依然在繼續(xù)擴(kuò)大。前三季度，上海辦公樓投資154.76億元，比去年同期增長21.7%，商業(yè)營業(yè)用房投資151.05億元，增長22%。但商品住宅投資626.12億元，增長幅度才僅為1.2%。

    零售物業(yè)消化量趕不上新增供應(yīng)量。在2010年世博會(huì)即將來臨之際，開發(fā)商正在加速趕工。在未來6個(gè)月內(nèi)，新增供應(yīng)量將達(dá)到53萬平方米。