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    在租金連續(xù)下降數(shù)月之后，與住宅市場(chǎng)倒掛已久的商業(yè)地產(chǎn)終于迎來(lái)暖流。

    據(jù)戴德梁行、仲量聯(lián)行等數(shù)家知名房地產(chǎn)代理行統(tǒng)計(jì)顯示，在第三季度小幅上升后，商業(yè)地產(chǎn)需求在第四季度開(kāi)始出現(xiàn)穩(wěn)步回升的跡象，眾多投資者已經(jīng)把目光從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)。

    暖意初現(xiàn)現(xiàn)狀難改

    根據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的2009年三季度報(bào)告獲悉，三季度整體市場(chǎng)的凈吸納量達(dá)到13.9萬(wàn)平方米，是2008年三季度以來(lái)的最高值，并接近2008年二季度市場(chǎng)處于頂峰時(shí)的水平。國(guó)有企業(yè)，特別是大型國(guó)有金融機(jī)構(gòu)的大面積擴(kuò)張構(gòu)成本季度吸納量的主力，大約60％的本季度凈吸納面積都來(lái)自于國(guó)有金融機(jī)構(gòu)的租賃需求。

    “這是在經(jīng)歷了一年多的低迷后，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)似乎首次出現(xiàn)的積極現(xiàn)象�！贝鞯铝盒醒芯款檰�(wèn)部助理董事王晨對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，除此之外，租賃市場(chǎng)中看樓及租樓活動(dòng)也正在增加，但整體租金水平仍呈下行趨勢(shì)。

    那么，這是否意味著空置現(xiàn)狀已經(jīng)有所恢復(fù)呢？

    日前，《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者從第二屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)上獲悉，雖然2009年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，但商業(yè)地產(chǎn)仍處在低銷(xiāo)售、高投資的狀況，上海、北京、廣州等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)空置率仍未恢復(fù)到金融危機(jī)前的水平。

    統(tǒng)計(jì)顯示，2009年1~10月商業(yè)營(yíng)運(yùn)用房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)33％，而住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)50％。同時(shí)，今年1~10月份商業(yè)用房投資達(dá)到35.4％的增長(zhǎng)速度，而住宅物業(yè)的增長(zhǎng)幅度只有14％。

    “這也說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)存在低銷(xiāo)售、高投資的情況。這是不是長(zhǎng)期現(xiàn)象，是否與持有型物業(yè)增多有關(guān)，還需要進(jìn)一步觀察和研究�！泵裆�銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總經(jīng)理兼首席分析師董續(xù)勇說(shuō)。

    此外，董續(xù)勇也表示，目前我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)提供的信貸支持不夠。“在美國(guó)，商業(yè)銀行商業(yè)地產(chǎn)貸款占了貸款總額的24％，而在我國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)貸款額占整個(gè)銀行貸款的2％左右，銀行與非銀行的金融機(jī)構(gòu)以及第三方金融機(jī)構(gòu)的合作也不足。”董續(xù)勇說(shuō)。

    商住倒掛逼破轉(zhuǎn)向

    商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)暖流的背后，是商業(yè)和住宅市場(chǎng)價(jià)格長(zhǎng)時(shí)間的背離。

    “位于北京花市大街的國(guó)瑞城公寓的價(jià)格已達(dá)到3萬(wàn)元/平方米，最高達(dá)到3.5萬(wàn)元/平方米；而在北京崇文區(qū)、宣武區(qū)，幾乎沒(méi)有發(fā)現(xiàn)單價(jià)高于2萬(wàn)元/平方米的寫(xiě)字樓。在CBD地區(qū)，御金臺(tái)(樓盤(pán)詳情 戶型圖 樓盤(pán)圖 論壇)公寓售價(jià)高達(dá)5.5萬(wàn)元/平方米，而位于同一地段的SK大廈售價(jià)僅為3.1萬(wàn)元/平方米，其間有高達(dá)兩萬(wàn)余元的差額�！盌TZ戴德梁行華北區(qū)研究部經(jīng)理魏東向本報(bào)記者舉例說(shuō)。

    這一現(xiàn)象并不正常，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心此前發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，與住宅市場(chǎng)不同的是，寫(xiě)字樓市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，受?chē)?guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)的基本面影響，基本上無(wú)法借助政策調(diào)控拉動(dòng)需求。因此，寫(xiě)字樓市場(chǎng)更加受制于宏觀經(jīng)濟(jì)的真實(shí)狀況，也更能體現(xiàn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的走向。