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    曾被認(rèn)為找到了長(zhǎng)期投資的新茂大廈遭三度轉(zhuǎn)手。

    在2009年至今的這輪樓市高潮中，輪到了中國(guó)公司將曾經(jīng)被外資收購(gòu)的物業(yè)重新接手。2008年底還在擔(dān)心虧損的外資基金們最近熱情昂揚(yáng)，乘著樓市高峰大肆出貨。

    幾乎在同時(shí)，中國(guó)樓市泡沫的問題被提及的頻率越來越高。

    “上海花園廣場(chǎng)”遭轉(zhuǎn)手

    近期有消息稱，投資銀行高盛正與上海復(fù)地集團(tuán)洽商出售其持有的上�；▓@廣場(chǎng)項(xiàng)目。記者昨天了解到，這一項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)格在2.5萬元/平方米左右，計(jì)算總價(jià)將超過20億元人民幣。

    記者從知情人士處了解到，這筆交易目前正在進(jìn)行中。“這是一筆操作相當(dāng)復(fù)雜的交易�！痹撊耸勘硎荆�由于其中涉及幣值轉(zhuǎn)換以及諸多股權(quán)結(jié)構(gòu)性問題，交易完成需要相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。

    資料顯示，2007年4月，高盛以1.9億美元收購(gòu)了位于虹橋地區(qū)的酒店公寓及別墅項(xiàng)目“上�；▓@廣場(chǎng)”，總計(jì)建筑面積9.78萬平方米，包括用于租賃的53棟別墅及9幢酒店式公寓樓。

    業(yè)內(nèi)人士表示，交易價(jià)格在平均單價(jià)2.5萬元/平方米左右，如果以這一價(jià)格計(jì)算，則成交價(jià)格將達(dá)到24.45億元。

    復(fù)地方面的回應(yīng)是，如果有這一筆交易，將會(huì)有公告發(fā)布。

    復(fù)地在過去一年間連續(xù)出售北京以及天津兩處商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，并成功套現(xiàn)總金額達(dá)到25億元，這一數(shù)字與此次物業(yè)交易價(jià)格倒是基本吻合。

    在此之前，高盛已經(jīng)將其在上海的一宗寫字樓物業(yè)“高騰大廈”易手。

    新茂大廈三度易手

    幾乎在復(fù)地收購(gòu)項(xiàng)目同時(shí)，記者還獲悉一宗大筆交易。來自北歐的老牌金融集團(tuán)SEB名下地產(chǎn)基金SEB Immobilien也將2006年底從麥格理手中接盤的新茂大廈(已改名鉑金大廈)成功轉(zhuǎn)手。

    去年已經(jīng)在上海市場(chǎng)上收獲兩單的香港上市公司資本策略成為項(xiàng)目的接手方。有業(yè)內(nèi)人士透露，這筆交易的成交價(jià)格接近24億元人民幣，單價(jià)約為5.5萬元/平方米。

    此次交易已經(jīng)是新茂大廈的第三度轉(zhuǎn)手。2005年1月，來自新加坡的地產(chǎn)公司嘉德置地出于戰(zhàn)略考慮，將新茂大廈以9800萬美元出售給澳大利亞地產(chǎn)基金麥格理。收購(gòu)后，麥格理開始了對(duì)新茂大廈的包裝，首先將其改名為鉑金大廈。

    2006年12月，德國(guó)SEB Immobilien以2.5億美元代價(jià)收購(gòu)了這一商業(yè)物業(yè)。當(dāng)時(shí)是二度接盤，不少業(yè)內(nèi)人士將這筆交易理解為國(guó)外低回報(bào)要求的穩(wěn)定型基金所進(jìn)行的長(zhǎng)期投資。不料3年后，該項(xiàng)目還是被最終轉(zhuǎn)手。

    從虧本到獲利

    在去年上半年成交的一系列整體收購(gòu)案例中，中資的投資一定程度上沾了金融危機(jī)的光。比如去年6月完成的上海盛邦國(guó)際大廈(原福海商廈)項(xiàng)目出售協(xié)議中，香港資本策略投資有限公司僅以不到55%的價(jià)格收購(gòu)了已破產(chǎn)保護(hù)的雷曼兄弟在“盛邦國(guó)際大廈”的權(quán)益，并重新包裝近期面市。同樣的，潘石屹表示，公司經(jīng)由大摩收購(gòu)的東海廣場(chǎng)同樣也溢價(jià)不多。

    而到了最近幾宗交易，外資虧本的買賣已經(jīng)被大幅盈利所取代。2009年中國(guó)樓市的持續(xù)火爆讓外資投資者們分享到了難得的利潤(rùn)果實(shí)。

    以高盛這筆交易來看，加上人民幣升值的因素，兌換成美元來計(jì)算，即使對(duì)于三年租金收益忽略不計(jì)，高盛的“上�；▓@廣場(chǎng)”接近三年的地產(chǎn)投資也將給其帶來100%的賬面收益。而如果考慮地產(chǎn)基金所采取的杠桿，這一利潤(rùn)率將會(huì)更加驚人。

    外資集體出逃？

    在高盛、SEB之前，摩根大通、花旗、麥格理、凱雷、雷曼兄弟等金融公司已經(jīng)相繼將手頭物業(yè)陸續(xù)拋售。不難看出，近期發(fā)生的所有交易模式如出一轍，全部由境外資本出貨而由國(guó)內(nèi)公司接盤。

    這和2004年中國(guó)市場(chǎng)上境外機(jī)構(gòu)大肆投資的狀況截然相反。當(dāng)時(shí)，幾乎所有的境外投資者都等著在中國(guó)購(gòu)買一處物業(yè)。

    如今回顧來看，幾乎當(dāng)時(shí)所有出手投資的公司都已經(jīng)獲得了豐厚的回報(bào)，不少公司回報(bào)率超過100%。

    最近一些媒體言論或許能夠反映目前境外投資者對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度。提前出版的2010年1月11日美國(guó)《商業(yè)周刊》，發(fā)表題為《中國(guó)房地產(chǎn)狂熱癥》的文章指出，美國(guó)曾經(jīng)的房產(chǎn)泡沫帶來問題成堆，那么中國(guó)的房產(chǎn)泡沫可能更為嚴(yán)重。

    在此之前，美國(guó)《紐約時(shí)報(bào)》1月8日在其工商版頭版顯著位置刊登題為“賣空中國(guó)”的報(bào)道稱，曾準(zhǔn)確預(yù)見安然公司垮臺(tái)的詹姆斯·查諾斯預(yù)言中國(guó)即將崩潰，認(rèn)為“中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫比迪拜嚴(yán)重1000倍”。