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　　注意一:土地性質(zhì)。

    目前市場(chǎng)上某些商鋪是由原來的住宅通過“居改非”變更過來的,這兩類房屋是兩種完全不同的土地使用性質(zhì)。

　　“住宅”是專供居住的房屋,“商用房”(全稱是商業(yè)服務(wù)用房)則是從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋,兩者至少在三個(gè)方面發(fā)生變更。從土地管理角度看“居改非”已經(jīng)改變了土地用途,即把“居住用地”改變?yōu)?ldquo;商業(yè)用地”;從規(guī)劃角度看,其內(nèi)涵已被變更為《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中的各項(xiàng)規(guī)定;從房屋使用功能角度看,房屋用途具有了經(jīng)營(yíng)功能。

　　《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條曾經(jīng)規(guī)定:“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的,應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn),依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,并辦理登記。”

　　可以看出,所投資的“商鋪”如果原來是居住用地的話,以后會(huì)有麻煩。

　　注意二:規(guī)劃變更。

    要搞清楚商鋪所在地及其周邊地區(qū)今后是否會(huì)面臨規(guī)劃方面的變更,這也將決定投資是否成功的重要環(huán)節(jié)。

　　從宏觀角度看,整個(gè)城市如果推出新一輪規(guī)劃綱要的話,所投資的商鋪未來肯定受到新一輪規(guī)劃的影響。譬如上海市西部地區(qū)崛起虹橋交通樞紐工程,表明整個(gè)上海同長(zhǎng)三角將形成一個(gè)三小時(shí)車程的“都市圈”,未來這里將吸引大量人流、物流、信息流和資金流。這就使上海市西部地區(qū)凸現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)遇。從微觀角度看,一旦所投資的商鋪周邊規(guī)劃開建新的軌道交通線,可以肯定該商鋪有著上升的價(jià)值。

　　注意三:相關(guān)權(quán)益。

    所謂商鋪權(quán)益主要包括兩個(gè)內(nèi)容,一是房屋產(chǎn)權(quán),二是其他相關(guān)權(quán)益。前者只要有產(chǎn)證就可以證明,而后者涉及的內(nèi)容有很多。譬如二手商鋪原來是否有租客、該租客同房東之間有何協(xié)議、商鋪室內(nèi)裝修部分如何處理等等,這里都會(huì)涉及到投資客的“權(quán)益”。

　　大家知道,二手商鋪原有租客有“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”,所以投資客在買房前一定要了解租客同房東原來簽訂的協(xié)議內(nèi)容。如果租客放棄“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”,房東也必須出示有關(guān)書面證據(jù)。至于原有的裝修、設(shè)備等問題,投資客也要問清楚其中的權(quán)益范圍,以免買下后發(fā)生賠償?shù)嚷闊┦虑椤?/p>

　　注意四:面積大小。

    商鋪根據(jù)地段和樓層的不同,其價(jià)值同面積大小成正比。但從個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)及自身風(fēng)險(xiǎn)角度考慮,商鋪面積一般在50至100平方米為宜。

　　類似面積的商鋪有市場(chǎng),層面廣、出租容易、經(jīng)營(yíng)靈活、租金較高、前期投資較小、投資風(fēng)險(xiǎn)較低等優(yōu)勢(shì),如小飲食業(yè)、店、便利店、咖啡店、花鋪、茶吧、藥店等等,面積都不需要過大。

　　選擇商鋪面積主要注意兩點(diǎn),繁華鬧市地段商鋪因地價(jià)較高,投資時(shí)盡量注意減小單個(gè)門面面積,目標(biāo)是提高商鋪的單位面積價(jià)值;若是二層以上的商鋪,盡量選擇開放式和多通道布局的商鋪,以便讓顧客方便駐足和流動(dòng)。

　　注意五:用途結(jié)構(gòu)。

    商鋪內(nèi)部結(jié)構(gòu)狀況對(duì)個(gè)人投資客大有講究,特別考慮投資商鋪?zhàn)霾惋嫎I(yè)時(shí),絕不能回避這一點(diǎn)。

　　要注意許多住宅小區(qū)底樓店鋪是不允許搞餐飲業(yè)的,哪怕沿街也不行。投資商鋪前一定要了解是否有廚房和衛(wèi)生設(shè)施、可否做餐飲行業(yè)等。商鋪內(nèi)在結(jié)構(gòu)和尺寸也大有講究,譬如層高是多少、能否加裝夾層(或者送夾層)等。底層商鋪層高若在5米以上,投資客可以自己加裝夾層。一層用于經(jīng)營(yíng),二層用于居住或小型辦公室,這是最理想的商鋪了。

　　要注意商鋪結(jié)構(gòu)和模式不能零亂、戶型結(jié)構(gòu)合理、有效使用面積高,這類商鋪一來便于經(jīng)營(yíng);二來物業(yè)公司也方便管理,商鋪價(jià)值也就相應(yīng)提高了。