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　　注意六:設(shè)備裝修。

    購買商鋪時(shí)有必要關(guān)心室內(nèi)的裝修和設(shè)備等情況,尤其對(duì)房屋的裝飾要有詳細(xì)的約定。

　　一般情況下二手商鋪都是經(jīng)過裝修的,有的還帶有各種設(shè)備。雙方簽訂買賣合同時(shí)最好另外單獨(dú)訂立一個(gè)附件,即《房屋設(shè)備裝修裝飾清單》。列出這些設(shè)備和裝修費(fèi)用等情況,譬如是否包括在房屋總價(jià)內(nèi),折價(jià)的話可折多少等,以免日后同原房東以及周邊鄰居發(fā)生矛盾。

　　注意七:稅費(fèi)品種。

    商鋪買賣需要繳納稅費(fèi),個(gè)人投資客一定要理清這些稅費(fèi)。因?yàn)?這些費(fèi)用所占房價(jià)的比例很高。主要有營業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等,具體都要在協(xié)議中講清楚。有人建議,如果是某企業(yè)出售的商鋪,有的可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進(jìn)行投資,據(jù)說,這樣可以合理規(guī)避部分稅費(fèi)。

　　注意八:抵押貸款。

    投資商鋪時(shí)若考慮辦理抵押貸款,必須了解房地產(chǎn)抵押貸款方面的有關(guān)知識(shí)。

　　目前,銀行對(duì)商鋪貸款審核比較嚴(yán)格,最低面積標(biāo)準(zhǔn)定為50平方米、最低總價(jià)定為40萬元、貸款成數(shù)大都為5成。而對(duì)于那些臨街具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪以及分割型商鋪,抵押貸款審批更為嚴(yán)格。因?yàn)?這些商鋪可能涉及到今后規(guī)劃動(dòng)遷或鄰居產(chǎn)權(quán)糾紛等難題。

　　商鋪抵押貸款前投資客必須到銀行進(jìn)行估價(jià),所估價(jià)格通常由商業(yè)銀行委托評(píng)估公司擬定。所估價(jià)格一般不會(huì)超過評(píng)估價(jià),商鋪的實(shí)際抵押貸款成數(shù)也就低于5成。

　　注意九:回報(bào)時(shí)間。

    商鋪投資講究的是長期回報(bào),從目前國內(nèi)外大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來看,一個(gè)優(yōu)質(zhì)商鋪所獲得的長期租金收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于初始投入。

　　對(duì)于商鋪投資來說,“地段、地段,還是地段”這句“名言”仍然適用。而且,商鋪投入與回報(bào)通常也是成正比的,但也有特例。譬如一些城鄉(xiāng)結(jié)合部的商鋪,剛建成是冷落的,但是,隨著城市化進(jìn)程的加速,區(qū)域市場從無到有,從小到大。包括區(qū)域人口的增加、居住社區(qū)的出現(xiàn)、道路開通、公共設(shè)施興建等,房價(jià)或鋪價(jià)都會(huì)水漲船高,促使商鋪投資升值。當(dāng)然,不是人人都能看準(zhǔn)這種“潛力鋪”的,主要還是要耐得住寂寞。

　　如果投資那些大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的商鋪,開發(fā)商的素質(zhì)包括其實(shí)力、能力、誠信度、專業(yè)度和知名度等等值得關(guān)注,這同商鋪投資回報(bào)是密切相關(guān)的。因?yàn)?這涉及到開發(fā)商未來對(duì)該商鋪的市場培育以及統(tǒng)一經(jīng)營管理等問題。

　　注意十:市場因素。

    市場因素對(duì)商鋪的影響是至關(guān)重要的,這里包括宏觀、中觀以及微觀等各種因素。有些是能夠預(yù)見并掌控的,但有些卻是難以預(yù)料的,這就要看投資客本人的綜合素質(zhì)了。

　　如上海的商鋪市場自2001年興起已有7年之久,商鋪市場正在逐步走向成熟。不過也有高低快慢區(qū)分,如“黃金”旺鋪往往無價(jià)無市,包括淮海中路、南京東路、豫園、徐家匯等黃金地段;而偏冷地段商鋪卻是一鋪難銷,經(jīng)營面臨較大困難。

　　建議投資者注意以下幾類商鋪:商場底鋪、商業(yè)街、專業(yè)市場、批發(fā)市場等類型的商鋪,而購物中心、商場等產(chǎn)權(quán)式商鋪投資客大都沒有賺到錢。這里涉及的問題十分復(fù)雜,需要請(qǐng)教有經(jīng)驗(yàn)或者得到過教訓(xùn)的投資客,他們是你投資商鋪真正的“老師”。