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    上海住宅市場(chǎng)遭到調(diào)控重創(chuàng)的情況下，不少投資者將目光轉(zhuǎn)向了商鋪市場(chǎng)，尤以社區(qū)商鋪?zhàn)顬槊黠@。

    在剛剛過(guò)去的4月份，上海商鋪共計(jì)成交面積超22萬(wàn)平方米，成交套數(shù)1863套，是2011年4個(gè)月的成交最高值。而在其中，社區(qū)商鋪占到絕大多數(shù)比重。

    《東地產(chǎn)》從滬上社區(qū)商鋪了解到，隨著成交的攀升，價(jià)格也呈連續(xù)上漲趨勢(shì)。

    不過(guò)，在社區(qū)商鋪成交日益活躍之時(shí)，專業(yè)人士提醒稱目前不少住宅小區(qū)的社區(qū)商鋪占比都超過(guò)了10%，而正常情況下占比應(yīng)在3%左右。社區(qū)商鋪的投資選擇尚需謹(jǐn)慎。

    投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)社區(qū)商鋪

    此前一直只買住宅的一位安徽投資者，在今年2月份買下寶山某小區(qū)的商鋪后，又計(jì)劃購(gòu)入一套社區(qū)商鋪。在他看來(lái)，社區(qū)商鋪面積小，又有社區(qū)固定人流，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，且不受調(diào)控限制，是一個(gè)投資的好去處。

    和他有著同樣想法的并不少，一位五大行的業(yè)內(nèi)人士告訴《東地產(chǎn)》，因上海住宅限購(gòu)，其也將資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，3月份買入一套不到100萬(wàn)元的社區(qū)商鋪，準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)。

    德佑地產(chǎn)商用物業(yè)三部A組經(jīng)理陳小強(qiáng)表示：“近期社區(qū)商鋪帶看量大，成交非�；钴S，購(gòu)買者大多是用于出租，自己經(jīng)營(yíng)的比較少，且一般都是作為中長(zhǎng)期持有，他們對(duì)社區(qū)商鋪長(zhǎng)期的租金收益普遍持樂(lè)觀態(tài)度。”

    投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)社區(qū)商鋪，帶動(dòng)了該類市場(chǎng)成交。同策研究數(shù)據(jù)顯示，4月最后一周，社區(qū)商鋪仍占成交主力，惠南板塊的欣春苑單周便成交有4803平米。

    而從供應(yīng)情況來(lái)看，供應(yīng)量居前的也多為配套商品房項(xiàng)目商鋪，御景龍庭、綠地長(zhǎng)興壹街區(qū)、金領(lǐng)國(guó)際、天和湖濱等紛紛入市。在今年一季度獲取預(yù)售證的48個(gè)商鋪?lái)?xiàng)目中，就有38個(gè)是社區(qū)商鋪?lái)?xiàng)目。

    價(jià)格高過(guò)社區(qū)住宅

    借助商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮，社區(qū)商鋪的價(jià)格普遍出現(xiàn)了上揚(yáng)，且遠(yuǎn)高于各自住宅價(jià)格。

    來(lái)自佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月成交均價(jià)為15201元/平方米。

    不過(guò)，對(duì)于商鋪價(jià)格高于住宅價(jià)格，德佑地產(chǎn)認(rèn)為，商鋪價(jià)格高于住宅實(shí)際上是符合國(guó)際慣例的，但是商鋪價(jià)值主要體現(xiàn)在后期經(jīng)營(yíng)上，而炒作令很多商鋪尚未營(yíng)業(yè)便價(jià)格高企，后期經(jīng)營(yíng)將難以為繼。

    占比超標(biāo)恐引發(fā)租金跳水

    值得注意的是，正常情況下，社區(qū)商鋪應(yīng)該占據(jù)小區(qū)總建筑面積的3%左右，但是目前，不少住宅小區(qū)的社區(qū)商鋪占比都超過(guò)了10%。如此高的比重很可能會(huì)造成社區(qū)商鋪過(guò)剩，最直接的影響就是租金跳水，甚至商鋪無(wú)人問(wèn)津。

    事實(shí)上，上海前些年就出現(xiàn)過(guò)盲目炒作社區(qū)商鋪的情況，炒風(fēng)過(guò)后往往會(huì)留下許多乏人問(wèn)津的“傷鋪”，令購(gòu)買者欲哭無(wú)淚。

    對(duì)此，德佑地產(chǎn)認(rèn)為，社區(qū)商鋪?zhàn)畲蟮膬?yōu)勢(shì)在于，處于住宅社區(qū)內(nèi)，擁有固定的消費(fèi)群，收益相對(duì)比較有保障。

    不過(guò)，德佑指出這一特點(diǎn)也使得社區(qū)商鋪對(duì)于住宅社區(qū)的入住率以及居民的消費(fèi)能力依賴度較高，一旦商鋪的數(shù)量過(guò)剩，抑或商鋪內(nèi)商品的價(jià)格與居民消費(fèi)水平脫節(jié)，投資者就可能陷入血本無(wú)歸的窘境。并且當(dāng)前入市的社區(qū)商鋪普遍地處新興的居住社區(qū)或者衛(wèi)星鎮(zhèn)，其收益的穩(wěn)定需要時(shí)間的培育，一旦區(qū)域內(nèi)無(wú)法達(dá)到固定的人口導(dǎo)入的話，也將可能給這部分商鋪帶來(lái)長(zhǎng)期的虧本。