色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    當(dāng)開發(fā)商蜂擁掘金商業(yè)地產(chǎn)之時，項目后期運營所需的巨大資金鏈，卻令開發(fā)商們倍感壓力。保利、金地、陽光新業(yè)、世茂股份等公司都在尋求新的融資方式，而新的“商業(yè)地產(chǎn)+金融”的模式為這些公司提供了更為便捷的融資通道。

    “商業(yè)地產(chǎn)是一個跨領(lǐng)域的綜合業(yè)務(wù)模式，與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商的資本運作能力有著更高的要求。”陽光厚土股權(quán)投資基金管理公司總經(jīng)理陳方勇坦言。顯然，如何保障資金鏈的連續(xù)性發(fā)展，可以說是轉(zhuǎn)型房企首當(dāng)其沖需要解決的問題。

    眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，具有開發(fā)周期長、資金占用數(shù)額大、回籠資金緩慢的特點，這就決定了商業(yè)地產(chǎn)的融資難度遠大于住宅地產(chǎn)。目前，資金壓力已經(jīng)成為了轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的頭號難題，撇開銷售型的商業(yè)開發(fā)，以持有型商業(yè)開發(fā)為例，目前的租金水平，一個項目想收回成本需要8-11年的時間。

    開發(fā)商籌措資金，首先考慮的是低成本的銀行信貸。但是，由于受到樓市調(diào)控政策的影響，銀行資金收緊，獲取銀行貸款并不容易。而信托等產(chǎn)品的融資條件苛刻，且要求的回報率很高，這無疑會大幅提高房企的資金成本。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年一季度，有內(nèi)地房企在港融資額達140多億美元，年利率普遍在13%以上。

    在這種背景下，目前許多企業(yè)都在尋找各種方式融資，尤其是開始直接融資，包括股權(quán)的、債券的、PE等形式。陳方勇說：“選擇自己成立基金公司或是與類似的金融機構(gòu)合作。”在陳方勇看來，這種模式是一種具有戰(zhàn)略意義的融資渠道。而商業(yè)地產(chǎn)本身所具有的金融屬性，讓這一融資模式成為可能。

    繼金地集團首只房地產(chǎn)基金募集成功之后，許多房地產(chǎn)開發(fā)商也紛紛成立了自己的地產(chǎn)基金公司，例如陽光新業(yè)就于2010年成立了自己的商業(yè)地產(chǎn)基金公司。而早在2006年，陽光新業(yè)就引入了新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司這一戰(zhàn)略合作伙伴，并構(gòu)建出“金融+商業(yè)地產(chǎn)”的業(yè)務(wù)模式。

    也正是這種模式，推動了陽光新業(yè)等公司的轉(zhuǎn)型和擴張，并保證了這些公司在初步完成商業(yè)地產(chǎn)布局的同時，也儲備了后續(xù)長期運營所需的資金。

    據(jù)陳方勇介紹，“金融+商業(yè)地產(chǎn)”的業(yè)務(wù)模式，主要是通過開發(fā)商自身成立或與機構(gòu)合作的方式來做房地產(chǎn)基金，此類基金以私募股權(quán)基金為主，又分為核心基金、增值基金和機會基金。核心基金主要持有具有穩(wěn)定租金收益的物業(yè)；增值基金持有收租物業(yè)同時也進行新的投資；機會基金則主要投資開發(fā)領(lǐng)域或者公司上市前股權(quán)。

    業(yè)內(nèi)人士認為，在調(diào)控影響下，房企的資金鏈普遍吃緊，信貸、信托融資等受到限制，各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也開始抬頭。房地產(chǎn)私募基金作為一種創(chuàng)新融資模式，可以為開發(fā)商帶來可控的融資渠道，因此，該模式也可能成為未來房地產(chǎn)企業(yè)資金的核心來源之一。