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    隨著中央政府對(duì)住宅調(diào)控政策的進(jìn)一步監(jiān)管和落實(shí)，以及經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步復(fù)蘇，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求正在逐步釋放，這在一定程度上支持了投資者向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍的決策。目前已有越來(lái)越多的投資者瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)，大型國(guó)有企業(yè)以其強(qiáng)大的支付能力，在市場(chǎng)中扮演舉足輕重的角色，境外投資者、保險(xiǎn)公司、高新科技公司以及國(guó)內(nèi)資本，也在積極的尋找機(jī)會(huì)。“商業(yè)地產(chǎn)”正在成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱門(mén)詞語(yǔ)。

    受政策影響一度“冷清”的北京土地交易市場(chǎng)，近來(lái)大有回暖氣象。

    6月27日北京市東城區(qū)崇文菜市場(chǎng)一宗商業(yè)金融用地進(jìn)行拍賣(mài)，引來(lái)了15家企業(yè)參戰(zhàn)。經(jīng)過(guò)33輪激烈競(jìng)買(mǎi)，廣州市豐璟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià)7.1億元拿下該地塊。該地塊樓面地價(jià)高達(dá)4.32萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)140%，一舉成為近年來(lái)北京新的單價(jià)“地王”。

    7月6日，北京市CBD核心區(qū)9宗地塊集體招標(biāo)，首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、中信、萬(wàn)通等20家競(jìng)標(biāo)人參與投標(biāo)。9宗地塊投標(biāo)結(jié)束后，總底價(jià)共計(jì)169.93億元，以最高投標(biāo)價(jià)計(jì)算總價(jià)為246.55億元，溢價(jià)率達(dá)45%，平均樓面地價(jià)為22619元/平方米。

    不僅在北京，沿海的上海、廣東；中部的武漢；西部的重慶、成都……“商業(yè)地產(chǎn)”都成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱詞，一次次出現(xiàn)在各大媒體的版面上。

    供求量是關(guān)鍵

    業(yè)內(nèi)人士分析，近期商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)升溫的現(xiàn)象，是市場(chǎng)供求關(guān)系的體現(xiàn)。

    第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)（北京）有限公司北京研究及顧問(wèn)咨詢部董事王瓊表示，從目前北京的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)看，需求量大，而供應(yīng)量少。下一輪商業(yè)地產(chǎn)集中供給將出現(xiàn)在2016~2017年，而此前入市的項(xiàng)目面積都不算大，這將導(dǎo)致寫(xiě)字樓租金快速平穩(wěn)地上漲。

    另一家房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)高緯環(huán)球的報(bào)告也顯示，由于國(guó)內(nèi)外企業(yè)機(jī)構(gòu)呈現(xiàn)出日益增長(zhǎng)的擴(kuò)張勢(shì)頭，寫(xiě)字樓價(jià)格持續(xù)快速上升。

    高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)董事、研究部總經(jīng)理張平在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，中國(guó)在全球經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)上的地位日益提升，從北京作為中國(guó)的首都、上海即將成為全球金融中心的地位來(lái)判斷，目前的甲級(jí)寫(xiě)字樓存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的存量大概是600萬(wàn)平方米左右，預(yù)計(jì)到今年年底達(dá)到700萬(wàn)平方米。但在紐約，單曼哈頓商區(qū)就有2000萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓存量，整個(gè)紐約則高達(dá)3000多萬(wàn)平方米；東京也有2200萬(wàn)平方米左右。

    張平表示，單從量上來(lái)看，北京、上海等地寫(xiě)字樓增長(zhǎng)空間還是很大的。

    高位環(huán)球提供的數(shù)據(jù)顯示，第二季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓平均有效凈租金達(dá)到391元/平方米/月，環(huán)比上漲7.7%。上海多數(shù)現(xiàn)存寫(xiě)字樓呈現(xiàn)幾乎滿租的狀況。而寫(xiě)字樓的租金也水漲船高，包括國(guó)金中心一期、瑞安廣場(chǎng)、企業(yè)天地、東亞銀行大廈等，本季度漲幅都在5%~12%。

    分析認(rèn)為，下半年，上海寫(xiě)字樓供應(yīng)速度將放緩，大約將有30萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓上市，主要集中于浦東區(qū)域。沒(méi)有了新增供應(yīng)的壓力，寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金上漲的速度將變得更快。內(nèi)外資企業(yè)的擴(kuò)張以及市場(chǎng)高端寫(xiě)字樓有限的控制面積，將不斷推高上海寫(xiě)字樓的租金水平。

    高緯環(huán)球預(yù)計(jì)，市場(chǎng)將呈現(xiàn)對(duì)業(yè)主有利的局面，上海寫(xiě)字樓租金將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)下半年租金漲幅將達(dá)到8%~10%。

    開(kāi)放發(fā)商需謹(jǐn)慎

    張平分析，2011年，由于住宅投資受政策嚴(yán)控影響，部分投資資金流入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是住宅被限購(gòu)的一二線城市更加明顯。相信隨著中央政府對(duì)住宅調(diào)控政策的進(jìn)一步監(jiān)管和落實(shí)，會(huì)加快國(guó)內(nèi)外投資者布局商業(yè)地產(chǎn)的步伐。“SOHO在上海接連收購(gòu)5個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目便是一個(gè)例證。4000億元的保險(xiǎn)資金被允許投資地產(chǎn)，但只能投資辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)，也推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步升溫。以成都為例，2010年9月19日瑞安建業(yè)披露，中國(guó)平安保險(xiǎn)已經(jīng)以7.18億元人民幣收購(gòu)了該公司持有的位于人民南路的中匯廣場(chǎng)。”

    她表示，目前，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始加快布局商業(yè)地產(chǎn)的步伐。隨著中央政府對(duì)住宅調(diào)控政策的進(jìn)一步監(jiān)管和落實(shí)，以及經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步復(fù)蘇，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需求正在逐步釋放，這在一定程度上支持了投資者向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍的決策。“從投資交易的角度來(lái)看，高緯環(huán)球去年在中國(guó)市場(chǎng)做了19億元的投資性交易，2011年到現(xiàn)在為止已經(jīng)完成了近50億元的交易，這體現(xiàn)出投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。所以說(shuō)，今天商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)從開(kāi)發(fā)角度、顧問(wèn)角度、交易角度上都比以往更為活躍。”

    第一太平戴維斯的報(bào)告也認(rèn)為，對(duì)于買(mǎi)方而言，投資市場(chǎng)逐漸進(jìn)入活躍期，國(guó)內(nèi)政策對(duì)住宅地產(chǎn)的調(diào)控日益加劇，越來(lái)越多投資者瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)，大型國(guó)有企業(yè)以其強(qiáng)大的支付能力，在市場(chǎng)中扮演舉足輕重的角色，境外投資者、保險(xiǎn)公司、高新科技公司以及國(guó)內(nèi)資本，也在積極的需找機(jī)會(huì)。

    但專家提醒，商業(yè)地產(chǎn)歷來(lái)投資收益偏低，投資回報(bào)期較長(zhǎng)。且對(duì)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)運(yùn)與銷售能力要求較高，在目前各大城市商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)空置的情況下，各類機(jī)構(gòu)涌向商業(yè)地產(chǎn)也蘊(yùn)藏著較大風(fēng)險(xiǎn)。

    王瓊表示，與住宅項(xiàng)目回收資金較快不同，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈要求較高，一般需要3~5年才能拿回資金。所以轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言需要認(rèn)真考慮。

    投資客應(yīng)小心

    有數(shù)據(jù)顯示，目前北京住宅租售比已經(jīng)超過(guò)1：500，商業(yè)地產(chǎn)的出租回報(bào)率則在1：300左右，較高的回報(bào)率使得價(jià)值投資型購(gòu)房者開(kāi)始傾向商業(yè)地產(chǎn)。

    第一太平戴維斯的報(bào)告顯示，二季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的售價(jià)環(huán)比上漲了5.7%，達(dá)到每平方米人民幣47,684元；租金水平的提高使得甲級(jí)寫(xiě)字樓的收益率略漲0.4個(gè)百分點(diǎn)，至6.1%。

    張平對(duì)本報(bào)記者表示，北京和上海的寫(xiě)字樓銷售租賃市場(chǎng)和零售商鋪市場(chǎng)基本處于供不應(yīng)求的局面，如果策略得當(dāng)，一線城市的前景樂(lè)觀，而且未來(lái)3到5年，仍有相當(dāng)好的發(fā)展空間。

    不過(guò)她提醒投資者，在二三線城市，投資商業(yè)地產(chǎn)仍有較大的未知因素，關(guān)鍵在于市場(chǎng)是不是有足夠需求來(lái)支撐。尤其是寫(xiě)字樓市場(chǎng)，在二三線城市是否有足夠的需求來(lái)支持龐大的城市綜合體、摩天大廈的建設(shè)規(guī)模，非常關(guān)鍵。“寫(xiě)字樓的需求來(lái)自于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)，城市化本身不產(chǎn)生也不帶來(lái)服務(wù)業(yè)，一定要經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定規(guī)模，第二產(chǎn)業(yè)到了一定的比重、第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)相當(dāng)大的比重的時(shí)候，才會(huì)產(chǎn)生對(duì)寫(xiě)字樓的足夠需求來(lái)支持市場(chǎng)發(fā)展。”

    談及商業(yè)地產(chǎn)投資，張平認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)和住宅最大的區(qū)別是：商業(yè)地產(chǎn)更適合于機(jī)構(gòu)投資者或者資金雄厚的個(gè)人投資者進(jìn)行整售交易，之后單一業(yè)權(quán)、長(zhǎng)期持有。

    首先，業(yè)權(quán)統(tǒng)一是商業(yè)地產(chǎn)是否可以長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)基礎(chǔ)條件，單一業(yè)權(quán)有利于更加專業(yè)有效的物業(yè)管理，使樓宇的軟硬件保持良好穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。單一業(yè)權(quán)有助于業(yè)主保持和優(yōu)化其租戶組合，使樓宇的租戶品質(zhì)可以依據(jù)業(yè)主的要求得到提升及保障，有益于統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，而不因個(gè)別租戶的情況影響整個(gè)樓宇的品質(zhì)。當(dāng)然，持有期限的長(zhǎng)短會(huì)因投資者的性質(zhì)或策略不同而有所區(qū)別，多則10年甚至更長(zhǎng)，少則三五年。

    同時(shí)，對(duì)資金的要求而言，商業(yè)地產(chǎn)與住宅相比，資金要求量及正常情況下的客戶終生價(jià)值（LTV）貸款首付比例，都高于住宅地產(chǎn)。

    再者，專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)是商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)保值增值的關(guān)鍵。運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)良，有利于長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流定期安全回報(bào)，并依靠?jī)?yōu)質(zhì)租戶的品牌帶動(dòng)作用進(jìn)一步提升樓宇的品牌價(jià)值或知名度。但這也是以單一業(yè)權(quán)為前提，因?yàn)榉稚�業(yè)權(quán)很難使專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)得到完全的發(fā)揮。而且，商業(yè)地產(chǎn)的退出難度要高于住宅地產(chǎn)，也就是資產(chǎn)的流動(dòng)性要低于住宅類產(chǎn)品。在海外，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)常通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的形式實(shí)現(xiàn)退出。