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    上周(8月8日—8月14日)申城樓市出現(xiàn)了罕見的商住成交量倒掛的現(xiàn)象，一方面是住宅成交跌入冰點(diǎn)，另一方面商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)勢表現(xiàn)也引起了各方關(guān)注。而在今年商業(yè)地產(chǎn)走高的過程中，整體收購起到了重要作用，也代表了投資方對于商業(yè)地產(chǎn)未來走勢的看好。

    成交前十中四個為整購

    數(shù)據(jù)顯示，上周申城新建商品住宅成交面積僅10.1萬平方米，而辦公、商鋪類商業(yè)地產(chǎn)的成交面積雖然環(huán)比也有所下降，但仍達(dá)到10.92萬平方米，出現(xiàn)了罕見的商住成交倒掛的現(xiàn)象。

    雖然這種情況的出現(xiàn)更多是由于住宅成交跌入冰點(diǎn)所引起，但今年商業(yè)地產(chǎn)走高的現(xiàn)象也不容忽視。僅以今年上半年為例，本市商業(yè)地產(chǎn)成交面積為189萬平方米，相比去年同期上漲6.2%；成交金額為398億元，相比去年同期上漲40.1%，呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。

    據(jù)記者了解，在商業(yè)地產(chǎn)的成交走高中，整體收購起到重要的作用。截至8月15日，在申城今年商業(yè)地產(chǎn)成交面積前十位的項目中，就有4個項目涉及整體收購，包括新天地長寧商業(yè)中心、嘉瑞國際廣場、華麗家族匯景天地和上海環(huán)球金融中心。再加上一些未被披露的收購行為，整購在商業(yè)地產(chǎn)項目銷售中的比例很高。

    而SOHO中國成為了這波整購風(fēng)的最大推手，新天地長寧商業(yè)中心及嘉瑞國際廣場均被其收購，前者的面積達(dá)到11.7萬平方米，為今年最大的整購行為，涉及總金額高達(dá)32億元，震動了整個上海灘。

    資方看好未來走勢整購低價抄底

    21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申在接受新民網(wǎng)記者獨(dú)家采訪時表示，從目前市場上的整購行為來看，主要可以分為以低價打包購入，經(jīng)包裝后再高價散賣來賺取差價和通過自身持有或出租，以賺取租金和物業(yè)升值收益兩類。“但無論是哪一類，都是看好商業(yè)地產(chǎn)未來走勢的表現(xiàn)。”

    比如SOHO中國收購的兩個項目就很有可能采取第一種模式來操作。“這兩個項目的地段相對都不錯，由于是整體收購價格也相對較低，未來存在轉(zhuǎn)手的利潤空間。”如嘉瑞國際廣場的每平米成交均價僅42000多元，這與周邊在售項目的普遍6萬元/平方米以上的價格有不小的落差。“何況SOHO中國有豐富的這方面操作經(jīng)驗。”羅寅申分析。

    而環(huán)球金融中心雖然算不上整幢收購，但基本上整層進(jìn)行出售，買家中包括湯臣、天平車險&國華人壽、新源控股等。最近一次是8月初寶鋼集團(tuán)旗下的華寶投資以8.66億元的總價一口氣買下了3層，成交單價約為8.3萬元/平方米。羅寅申認(rèn)為，這樣的收購自用和出租的可能性就更大一些。

    除了這些被公開的高調(diào)整體收購?fù)猓�不少收購的過程可能更低調(diào)，也不為人所知。上海中原工商鋪部高級區(qū)域經(jīng)理吳翔告訴記者，在這種收購中外資發(fā)揮著重要的作用，它們借此達(dá)到進(jìn)入中國市場的目的。

    “一方面是人民幣的不斷升值，另一方面是商業(yè)地產(chǎn)本身的發(fā)展趨勢，同時吸引了大量外資通過整購的形式來進(jìn)入市場。”吳翔透露，特別從去年開始，住宅市場受到政策打壓，而商業(yè)地產(chǎn)相對走熱，這一趨勢就越發(fā)明顯。外資由此可以同時獲得貨幣和物業(yè)的雙重升值帶來的利潤。

    但對于越來越多的整購希望借轉(zhuǎn)手獲取差價的投資模式，他也表達(dá)了自己的擔(dān)憂。雖然這樣的方式“存在即合理”，但與過去長期持有來獲得回報的方式不同，這樣的操作存在很大的風(fēng)險，同時也將原本住宅市場的泡沫帶入了商業(yè)地產(chǎn)。