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　　從理論上講，個(gè)人消費(fèi)貸款本來就是禁止用于購(gòu)房的，不論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，上海銀監(jiān)局下發(fā)的《通知》的第二條只是重申、強(qiáng)調(diào)而已，重在執(zhí)行和監(jiān)管；《通知》第一條，才是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有實(shí)際影響的。目前，不少在售的期房商業(yè)項(xiàng)目，購(gòu)房者仍然可以貸款購(gòu)買，只是采取先簽約、先首付，待項(xiàng)目竣工后再發(fā)放貸款的方式。

 　 商業(yè)地產(chǎn)期房禁貸已數(shù)月

　　8月23日下午，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示，要求禁止個(gè)人消費(fèi)信貸用于購(gòu)買商業(yè)用房。同時(shí)，上海各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗(yàn)收成為現(xiàn)房后，才能對(duì)買房人發(fā)放商業(yè)貸款。此前，不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目宣傳時(shí)喊得最多的口號(hào)往往都是“不限購(gòu)”、“不限貸”，如今，樓市調(diào)控終于將目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)。

　　在這份通知中，商辦項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)性封頂期房，依然可以賣，也可以買，只是不能貸款。從結(jié)構(gòu)性封頂?shù)娇⒐を?yàn)收，根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目不同，其周期一般在一年到兩年之間。一般來說，商辦項(xiàng)目的總價(jià)往往較住宅房源略高一籌，在銷售過程中，一次性付款的客戶雖然也有，但畢竟多以貸款客戶為主，如今，期房商業(yè)項(xiàng)目限貸，開發(fā)商的回款速度自然放緩。

　　中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍更是直接告訴商報(bào)記者說，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，從結(jié)構(gòu)封頂?shù)娇⒐を?yàn)收，還有相當(dāng)?shù)难b配工程量，封頂后續(xù)工程的資金消耗在某些高端項(xiàng)目中占比甚至占到三四成甚至更高。貸款發(fā)放時(shí)間延后，讓原本開發(fā)商業(yè)物業(yè)就面臨很緊張的企業(yè)資金狀況雪上加霜。這一規(guī)定不僅會(huì)置部分樓盤于爛尾風(fēng)險(xiǎn)之中，更抬高了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)門檻，攔阻部分企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的步伐。

　　但實(shí)際上，商報(bào)記者從漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部了解到，雖然這一《通知》才由上海銀監(jiān)局正式發(fā)文，但早在前幾個(gè)月開始，上海各主要銀行出于風(fēng)險(xiǎn)和額度的原因，就已經(jīng)逐步對(duì)期房的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目停止貸款。

　　目前，不少在售的（已結(jié)構(gòu)封頂可以預(yù)售，但未竣工驗(yàn)收）辦公、商業(yè)、SOHO項(xiàng)目在“客戶蓄水期”就已經(jīng)做好了資金回籠周期上的準(zhǔn)備，也與銀行有協(xié)議，讓客戶先簽約、先首付，一旦項(xiàng)目竣工立即放款。因此，對(duì)于上海的不少商業(yè)地產(chǎn)房企來說，《通知》的內(nèi)容早已體會(huì)到，并不是一只突如其來的“靴子”。

　　項(xiàng)目竣工后再放款

　　寶山高境的某知名商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)由寫字樓、購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)街組成的綜合體項(xiàng)目，其寫字樓項(xiàng)目以小面積的戶型為主，面積在50－120平方米，因此，雖然均價(jià)高達(dá)25000元／平方米，但依然在開盤后就受到周邊購(gòu)房者的追捧。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該商業(yè)樓盤新近推出一批寫字樓房源，在8月中已經(jīng)售出逾百套。商報(bào)記者從開發(fā)商相關(guān)工作人員處獲悉，在這一商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的購(gòu)房者中，貸款客戶和一次性付款客戶大約是“對(duì)半開”，需要銀行貸款的客戶依然是其主力客戶。

　　“早在這一《通知》下發(fā)的前幾個(gè)月開始，銀行就已經(jīng)開始對(duì)在售的期房商業(yè)項(xiàng)目收緊貸款了，我們的房子還沒竣工，基本上已經(jīng)不能貸款了。”這位工作人員告訴商報(bào)記者說，“我們現(xiàn)在都是跟客戶先簽約，先讓他把首付付掉，再由我們和銀行方面溝通，等到6－8個(gè)月后，我們的房子竣工驗(yàn)收之后，銀行才開始發(fā)放貸款。”

　　該工作人員指出，這對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際并沒有什么影響，銀行晚一點(diǎn)放款反而可以晚一點(diǎn)付貸款利息，從一定程度上說還是相對(duì)有利的，而開發(fā)商的回款速度則不得不放緩。

　　信貸額度早已緊張

　　據(jù)商報(bào)記者了解，雖然上半年全市商業(yè)用房的開發(fā)貸、購(gòu)房貸同比增幅都超過35%，且商業(yè)地產(chǎn)貸款成為住宅成交低迷下的“香餑餑”，但那僅僅是上半年。從下半年開始，無論是住房貸款，還是商業(yè)地產(chǎn)貸款就已經(jīng)較為緊張。

　　根據(jù)歷年經(jīng)驗(yàn)，一年中越近年末信貸越緊張，目前已是8月下旬，在大型金融機(jī)構(gòu)高達(dá)21.5%的存款準(zhǔn)備金率下，銀行方面的信貸額度已所剩無幾，即使允許貸，也沒錢貸。且雖然央行公開市場(chǎng)上操作得令人眼花繚亂，但整體上加息抗通脹、收縮流動(dòng)性這兩個(gè)大方向是明確的。因此三季度乃至明年，即使沒有《通知》，額度上的緊張也會(huì)迫使銀行選客戶、選項(xiàng)目。缺乏潛力又是期房的商辦項(xiàng)目也很自然地難獲貸款。

　　據(jù)最近數(shù)據(jù)顯示，7月份上海寫字樓的成交均價(jià)為21476元／平方米，雖然從長(zhǎng)期來看，與住宅比較還是有相當(dāng)潛力的，但短期而言，寫字樓價(jià)格近40%的同比漲幅還是過快的，各個(gè)項(xiàng)目良莠不齊，一窩蜂地涌入市場(chǎng)，雖然需求也巨大，但若銀行參與其中，風(fēng)險(xiǎn)也是不可忽視的。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部指出，與其說《通知》是樓市調(diào)控，不如說是對(duì)銀行業(yè)、金融業(yè)、經(jīng)濟(jì)的保護(hù)。

　 “全面叫停”影響小標(biāo)的商用物業(yè)

　　除了商業(yè)地產(chǎn)期房禁貸以外，《通知》中還提出兩條：無論企業(yè)還是個(gè)人，利用貸款購(gòu)買商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房源；并再次強(qiáng)調(diào)對(duì)已抵押房產(chǎn)，在購(gòu)房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款。這兩條，前者禁止了開發(fā)商注冊(cè)兩個(gè)公司，以收購(gòu)為名，左右手對(duì)倒獲得銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。后者防止在商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲過程中，以再次評(píng)估、甚至高估的方式增加抵押貸款。效果是一致的：對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金提出更高的要求，防范爛尾樓影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，叫停個(gè)人消費(fèi)貸款用于商業(yè)用房購(gòu)買，進(jìn)一步減弱銀行信貸對(duì)于市場(chǎng)投資行為的杠桿支持力度。

　　在實(shí)際操作中，個(gè)人消費(fèi)信貸的分無抵押和有抵押兩種，無抵押的貸款額度并不大，很難支持商業(yè)地產(chǎn)的投資；有抵押的個(gè)人消費(fèi)信貸額度較大，是能夠涉及投資商業(yè)地產(chǎn)部分的。銀行對(duì)于消費(fèi)貸款的額度有相應(yīng)限制，一般不超過50萬元。此次受限的多是有抵押個(gè)人消費(fèi)貸款的商業(yè)投資客群。

　　據(jù)上海中原研究咨詢部初步調(diào)查結(jié)果顯示，在商業(yè)投資客群中，只有很少部分使用個(gè)人消費(fèi)貸款來購(gòu)置物業(yè)，粗略估計(jì)其市場(chǎng)比重不超過10%。全面叫停之后，對(duì)整體市場(chǎng)交易還是有一些影響力，但主要集中在一些小標(biāo)的商用物業(yè)，對(duì)于大型的商鋪、辦公樓投資則影響力非常有限。因此，并不足以左右整體市場(chǎng)走向，相比比較成熟的中心區(qū)，外圍的小商鋪所受影響或更明顯一些。