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    商業(yè)地產(chǎn)在宏觀調(diào)控過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)該說(shuō)受到的影響是最小的，發(fā)展的環(huán)境也是最寬松的。因此，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迎來(lái)一個(gè)前所未有的熱潮，在這股熱潮中，如何把握機(jī)會(huì)，買(mǎi)到最具潛力的商業(yè)物業(yè)，是每一位投資者關(guān)心的話(huà)題。記者在訪談中發(fā)現(xiàn)，來(lái)自各方的專(zhuān)家一致認(rèn)為，二三線(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有非常大的發(fā)展?jié)摿�和發(fā)展空間。

    一個(gè)綜合體需要覆蓋多大的半徑，需要多少常住人口的支撐，都有最低指標(biāo)，達(dá)不到這個(gè)最低指標(biāo)支撐的綜合體，則很有可能陷入被套牢的境地。

    不少商業(yè)地產(chǎn)兩三年后將現(xiàn)危機(jī)

    社會(huì)流動(dòng)資金的增加，導(dǎo)致去年底開(kāi)始的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量快速遞增。而最新的消息是，商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)熱，上海已經(jīng)限貸商業(yè)地產(chǎn)。其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)備受追捧的背后，是老百姓無(wú)奈的現(xiàn)狀，因?yàn)檫@已經(jīng)是當(dāng)前相對(duì)而言最有效、最安全的投資渠道了。

    當(dāng)前形勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮席卷樓市，不僅保利、綠地等較少開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的大腕進(jìn)軍，連萬(wàn)科這樣在過(guò)去從不涉及商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大腕也參與競(jìng)爭(zhēng)。表面看來(lái)，這是好事，但如果沒(méi)有好的規(guī)劃，則很容易陷入無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。

    據(jù)了解，目前成都市報(bào)建的綜合體就有70多個(gè)，南延線(xiàn)就有二三十個(gè)綜合體。我們都很清楚，不可能每個(gè)地段都能夠成為核心商業(yè)區(qū)。一個(gè)綜合體需要覆蓋多大的半徑，需要多少常住人口的支撐，都有最低指標(biāo)，達(dá)不到這個(gè)最低指標(biāo)支撐的綜合體，則很有可能陷入被套牢的境地。如今同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)格局漸顯，一些沒(méi)有足夠支撐的項(xiàng)目將會(huì)在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中處于弱勢(shì)。也許目前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)看似一片繁榮，但兩三年后將會(huì)有不少項(xiàng)目出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)危機(jī)。

    消費(fèi)者在投資的時(shí)候，建議選擇開(kāi)發(fā)商會(huì)自己持有一部分的商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的價(jià)值是在后期運(yùn)營(yíng)中提升的，如果開(kāi)發(fā)商自己持有一部分物業(yè)，那么買(mǎi)賣(mài)雙方就能夠形成利益共同體，將商業(yè)做好做活，在通脹嚴(yán)重的當(dāng)前，百姓需要這樣的產(chǎn)品保值增值。

    不管是住宅還是商業(yè)，其價(jià)格的上漲主要基于兩方面的原因，一個(gè)是土地供應(yīng)的限制，一個(gè)是中國(guó)人口紅利，兩方面因素的疊加，導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)一路攀升。

    商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格最終靠租金支撐

    近年來(lái)地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，其中住宅價(jià)格的攀升速度又遠(yuǎn)快于商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的價(jià)格是不可能永遠(yuǎn)漲下去，它最終得靠租金來(lái)支撐。不管是住宅還是商業(yè)，其價(jià)格的上漲主要基于兩方面的原因，一個(gè)是土地供應(yīng)的限制，一個(gè)是中國(guó)人口紅利，兩方面因素的疊加，導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)一路攀升。

    其實(shí)目前的調(diào)控更多是針對(duì)住宅市場(chǎng)，商業(yè)受調(diào)控波動(dòng)較小，商業(yè)更偏向于市場(chǎng)化的運(yùn)作。而當(dāng)前土地供應(yīng)限制和人口紅利格局不變的情況下，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)極好的投資方向，從商業(yè)地產(chǎn)本身投資來(lái)說(shuō)，人們消費(fèi)支出的比例會(huì)越來(lái)越大，這個(gè)會(huì)反饋到對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求上，因此從大趨勢(shì)上，我對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的前景是非�？春玫�。

    商業(yè)地產(chǎn)對(duì)運(yùn)營(yíng)、后期管理的要求非常高，因此百姓在投資商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，對(duì)微觀研究很重要，投資偏差對(duì)回報(bào)率的影響會(huì)非常大。要想回報(bào)好，核心就是看周邊的區(qū)域人均消費(fèi)能力強(qiáng)不強(qiáng)，看交通改善是否好，若有特定的運(yùn)營(yíng)品牌進(jìn)入，也能提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。