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　　樓市調(diào)控以來，炒房投資的限制越來越多，商鋪投資受政策影響較小。在通脹高企，及“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)認(rèn)知下，商業(yè)地產(chǎn)越來越受到追捧，今年以來商業(yè)類物業(yè)的成交持續(xù)增長。房地產(chǎn)商也加大了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度，一時間中山各類“綜合體”遍地開花，由此也在業(yè)內(nèi)引發(fā)了中山商業(yè)地產(chǎn)的“飽和論”。不過多數(shù)開發(fā)商對前景看好，有調(diào)查顯示，過半數(shù)的受訪者也看好中山商業(yè)地產(chǎn)未來。

　　商業(yè)物業(yè)網(wǎng)簽增幅是住宅3倍

　　中山市國土資源局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年共成交一手住宅28367套，成交面積322萬平方米，產(chǎn)價194億元，比去年上半年分別上漲了4%、4%和22%；而包括商鋪在內(nèi)的非住宅類共成交7017宗，面積48萬平方米，產(chǎn)價29.47億元，分別比去年上半年增長了8.6%、21.9%和34.8%�？梢钥吹皆谠鲩L率上，非住宅類無論是宗數(shù)、面積還是產(chǎn)價都大幅超越了住宅類產(chǎn)品。今年8月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也顯示，近期商業(yè)類物業(yè)的成交其中商業(yè)項目為412套，大幅增加了41.6%，普通住宅為4796套增加了15%，商業(yè)類物業(yè)的增幅是住宅的近3倍。

　　調(diào)查買鋪位期待較高回報率

　　中山天睿房地產(chǎn)市場研究部近期的一份關(guān)于中山城區(qū)居民商業(yè)地產(chǎn)消費需求的問卷調(diào)查顯示。

　　在619位受訪客戶當(dāng)中，30～40歲的中年客戶對商鋪的需求比例較高；而選擇產(chǎn)權(quán)公寓客戶則集中在25～30歲的年輕一族；而寫字樓由于面積大、總價高、風(fēng)險較大、投資目的不明確等因素不被市民大眾關(guān)注。

　　在投資回報率方面，在受訪者中有74%的客戶認(rèn)為理想的年回報率應(yīng)該在5%～10%，認(rèn)為合理回報率應(yīng)在10%以上的占18%；只有8%受訪者選擇了3%～5%。

　　在各業(yè)態(tài)的回報率預(yù)期方面，選擇鋪位投資的客戶回報率預(yù)期在8%～10%的最多占36%；產(chǎn)權(quán)公寓預(yù)期回報在5%～8%的客戶比例最大占39%；寫字樓預(yù)期回報同樣以選擇5%～8%的比例為多。

　　商業(yè)地產(chǎn)是否“飽和”眾說紛紜

　　今年以前，中山商業(yè)地產(chǎn)無論成交量還是價格增長都曾經(jīng)落后于住宅，一度還曾出現(xiàn)住宅和商業(yè)倒掛的現(xiàn)象。而隨著樓市調(diào)控的深入，商業(yè)地產(chǎn)不僅受到消費者的追捧，開發(fā)商也是紛紛加大了商業(yè)地產(chǎn)的投資力度。今年以來中山各種規(guī)模和類型的“綜合體”類地產(chǎn)項目遍地開花，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，明確表示要打造城市綜合體的項目就有8個。由此引發(fā)了中山商業(yè)地產(chǎn)的“飽和論”。

　　不過，記者采訪的多位開發(fā)商對中山商業(yè)地產(chǎn)的前景仍然看好。利和實業(yè)(集團(tuán))有限公司總裁助理熊波清就認(rèn)為，中山GDP靠前但商業(yè)零售靠后，說明有潛力可挖。

　　而在天睿房地產(chǎn)調(diào)查中，有過半受訪客戶對商業(yè)地產(chǎn)的后市發(fā)展持積極樂觀態(tài)度。其中，53%的客戶認(rèn)為中山商業(yè)市場正處于加速階段；27%的客戶則認(rèn)為目前市場開發(fā)的項目太多趨于飽和，對前景不看好。

　　普通投資者多關(guān)注住宅底商

　　中山滿堂紅房產(chǎn)總經(jīng)理助理陳曉華建議，對于普通投資者來說，可以考慮選擇住宅小區(qū)配套的住宅底商(小區(qū)門面房)，此外，還可關(guān)注相對比較旺的一些區(qū)域的成熟商鋪。

　　個人商業(yè)地產(chǎn)貸款已開始收緊

　　雖然公積金貸款不能購買商鋪，但是在商業(yè)貸款方面不存在“限貸”的問題。不過值得注意的是，目前各大銀行對商鋪貸款也都有收緊之勢。目前中山各銀行對商業(yè)地產(chǎn)項目的貸款，除了都保持五成以上首付、最長按揭10年外，利率普遍都上浮了15%～30%。有銀行人士表示，今年銀根緊縮后幾乎所有的銀行都調(diào)高了商鋪貸款的利率。