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　　限購令大背景下，南京商業(yè)用房因不在限購范圍之內(nèi)，無論是商業(yè)用地出讓還是商業(yè)用房的出售，似乎都成為眼下的大熱點(diǎn)。不過，南京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長胡志剛給南京的商業(yè)用房開發(fā)潑了一盆冷水：南京商鋪開發(fā)又在一哄而上，未來市場(chǎng)堪憂。

　　記者從南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中看到，南京目前商業(yè)用房庫存量超過了293萬平方米，今年以來的總成交面積不足25萬平方米，商業(yè)用房已經(jīng)明顯供大于求。

    熱

　　住宅賣不動(dòng)，商鋪熱銷

　　上周末，南京住宅項(xiàng)目偃旗息鼓，主城區(qū)只有位于邁皋橋附近的一家樓盤推出商業(yè)用房。41套銷售均價(jià)為2.9萬元/平方米的商鋪，一上午預(yù)訂出去了10套。在限購令的大背景下，南京的這些商業(yè)項(xiàng)目日子顯得更為好過。

　　限購令出臺(tái)后，河西板塊成為政策調(diào)控的“重災(zāi)區(qū)”，多家樓盤的銷售跌入冰點(diǎn)。不過，河西的商鋪銷售卻是一浪高過一浪，一周前御江金城推出22套商鋪，銷售均價(jià)達(dá)到了4萬元/平方米，只用了兩個(gè)小時(shí)，這批商鋪就全部售完。

　　商業(yè)用地價(jià)高也熱賣

　　限購令出臺(tái)以來，除了部分商業(yè)項(xiàng)目風(fēng)頭明顯蓋過住宅項(xiàng)目之外，商業(yè)用地的出讓也風(fēng)頭正勁。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從3月份至今，南京市國土局公開出讓的26幅建設(shè)用地中，商業(yè)用地占到了17幅，出讓總面積也達(dá)到了131萬平方米。同期，南京住宅用地只出讓了9幅，總出讓面積為69.8萬平方米。和去年同期相比，今年的商業(yè)用地出讓面積是去年的7倍還多。

    冷

　　庫存超293萬平方米，今年才賣出24萬多平方米

　　商鋪熱銷，商業(yè)用地頻頻高價(jià)成交，南京的商業(yè)地產(chǎn)似乎因禍得福，呈現(xiàn)出一片熱火朝天的局面。不過，在上周“2011中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇長三角峰會(huì)”新聞發(fā)布會(huì)上，南京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長胡志剛表示，開發(fā)商蜂擁至商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)是因?yàn)槊鎸?duì)限購令缺乏應(yīng)對(duì)策略，一哄而上，將來市場(chǎng)堪憂。

　　“限購令之下，不少人盲目投資商業(yè)地產(chǎn)，帶來了市場(chǎng)的泡沫。”中商聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事汪洋表示：“南京目前的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量其實(shí)是過剩的，除了現(xiàn)有的大批庫存量外，每年還有200萬到300萬平方米的供應(yīng)量，各種商業(yè)廣場(chǎng)、綜合體商業(yè)、社區(qū)商鋪不斷涌現(xiàn)。像江寧、仙林等很多商業(yè)項(xiàng)目的空置率都很高。”

　　記者從南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中看到，撇開商業(yè)性質(zhì)的寫字樓不算，南京的商業(yè)用房可售面積就超過了293萬平方米，今年以來商業(yè)用房的成交面積只有24.77萬平方米。庫存和成交之間的差距依然非常大。限購令出臺(tái)之后的商鋪熱銷，僅僅是特定時(shí)間段之內(nèi)的局部表現(xiàn)。

　　賣出去的商鋪爛尾的也多

　　“南京經(jīng)營不善的商業(yè)項(xiàng)目，毫不夸張地說，遍地都是。”瑞恒投資集團(tuán)執(zhí)行總裁張良向記者表示，從2007年開始，他們就在南京尋找1萬平方米左右的商業(yè)項(xiàng)目，進(jìn)行包裝運(yùn)營后再出售。這些商業(yè)項(xiàng)目在被他們收購之前，大都是些經(jīng)營不善的爛鋪。張良表示，南京在過去10年的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，開發(fā)了大量的商鋪，開發(fā)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了南京市場(chǎng)的自然需求量。這直接導(dǎo)致了南京商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)特色，一個(gè)特色是商鋪的價(jià)格和住宅差不多，正常情況下商鋪價(jià)格通常都是住宅價(jià)格的三倍；另一個(gè)特色是主城區(qū)有大批爛尾的商業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)營收益長期保持在驚人的低水平。

　　張良表示，投資商鋪其實(shí)是個(gè)高難度的技術(shù)活。目前南京的大批商業(yè)項(xiàng)目，在開發(fā)之前缺乏整體規(guī)劃引導(dǎo)，此外同區(qū)域開發(fā)商各自為戰(zhàn)，大量商鋪同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。投資者在買下商鋪之后，又缺乏專業(yè)的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)。張良表示，對(duì)于普通投資者來說，不要被CPI嚇破了膽，投資商鋪一定要謹(jǐn)慎。