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    經(jīng)過一年多的住宅市場(chǎng)調(diào)控之后，住宅市場(chǎng)沒有看到明顯的價(jià)格回落，相反從全國(guó)市場(chǎng)來看，卻有量?jī)r(jià)齊升的趨勢(shì)。中央政府正在部署將限購擴(kuò)大至三四線城市，這對(duì)于絕大多數(shù)開發(fā)商而言無疑是雪上加霜，可以預(yù)見今年下半年到明年上半年，開發(fā)商的資金回籠將面臨更大的縮水。

    資金吃緊，從中不難看出大部分沒有向三四線城市發(fā)展的開發(fā)商目前所處的財(cái)務(wù)困境，限購調(diào)控直接導(dǎo)致這些開發(fā)商的資金回籠速度。

    住宅市場(chǎng)不好，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)就理所當(dāng)然成為潮流，但商業(yè)地產(chǎn)在弱市下就一定會(huì)是救命稻草嗎?關(guān)于這個(gè)問題，萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林給出了精辟的說法——“皮之不存，毛將焉附”。

    這句話可以理解為兩層含義，其一是住宅市場(chǎng)仍然是中國(guó)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾，住宅開發(fā)量與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量本質(zhì)上是有數(shù)量級(jí)上的差距。

    其二是大部分中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商沒有能力持有大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)，商業(yè)物業(yè)所需的大量資金沉淀仍然是依靠住宅銷售的回籠資金來支撐，住宅市場(chǎng)銷售不好，商業(yè)地產(chǎn)往往是最早被暫停開發(fā)的物業(yè)，而不是相反。

    由于缺乏資本退出的渠道，商業(yè)地產(chǎn)融資變得尤為艱難，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路一直走得十分坎坷，真正在國(guó)內(nèi)做得好的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商無外乎三類，一是港資派，借助其香港母公司的資金實(shí)力和融資平臺(tái)，基本是大量持有商業(yè)物業(yè)，通過運(yùn)營(yíng)能力，發(fā)揮土地的最大價(jià)值。

    二是央企派，依靠大量貼息貸款，學(xué)習(xí)港資派，也在大量持有好位置的商業(yè)物業(yè);三是新加坡的凱德置地，打通了公募REITS和私募開發(fā)基金之間的通道，很好地利用資本與管理互動(dòng)，利用資本的進(jìn)退放大管理效率的提升。這三類沒有一家是中國(guó)本土民營(yíng)開發(fā)商，唯一靠譜的萬達(dá)集團(tuán)，今年也會(huì)遇到銷售回款的巨大壓力。

    總量上來看，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該會(huì)步入一個(gè)小低潮，但是此時(shí)能出手商業(yè)地產(chǎn)的一定是有資金實(shí)力的大開發(fā)商。資金是優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的基本保障。