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　　國家加大了宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)金融政策的進一步趨緊，以短期贏利為目標(biāo)的住宅開發(fā)面臨前所未有的挑戰(zhàn)。相比而言，以長期持續(xù)收益為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)，開始受到機構(gòu)投資者青睞，商業(yè)地產(chǎn)進入了快速發(fā)展道路。國際物業(yè)公司DTZ戴德梁行最新研究表明，中國商業(yè)地產(chǎn)將進入黃金十年，其中城鎮(zhèn)化與服務(wù)業(yè)將是兩大助推劑。

　　根據(jù)戴德梁行高級助理董事王玉珂的界定，商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營性物業(yè)，包括批發(fā)、零售、餐飲、娛樂、休閑、教育、展示、生活配套服務(wù)等多種業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展依賴于商家的經(jīng)營，而商家經(jīng)營潛力通常取決于消費市場規(guī)模。戴德梁行認為，足夠多的城市人口規(guī)模、較高的居民消費水平、經(jīng)濟的持續(xù)增長以及政府對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持等是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要動力。

　　投資、出口與內(nèi)需是中國經(jīng)濟高速發(fā)展的三大動力。相比內(nèi)需，中國經(jīng)濟更明顯依賴出口與投資。一方面中國外貿(mào)依存度過高，比例高達60%，另一方面，經(jīng)濟長期依賴大量投資，導(dǎo)致資源消費過度，經(jīng)濟整體發(fā)展不平衡。

　　近來，受國際金融危機影響及最新的國家主權(quán)債務(wù)危機影響，中國外圍經(jīng)濟環(huán)境不斷惡化，出口受到制約；另外，為了應(yīng)對居高不下的CPI，國家也不得不采取宏觀調(diào)控、壓縮投資。因此以出口為導(dǎo)向、高投資、低消費的中國經(jīng)濟模式將不得不面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。提高內(nèi)需變得尤為緊迫，以確保中國經(jīng)濟長期穩(wěn)定發(fā)展。

　　內(nèi)需作為經(jīng)濟增長的最終動力，它已成為中國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的長期目標(biāo)。在經(jīng)歷了2008年的國際金融危機后，“擴大內(nèi)需”已成為中國政府工作的重中之重，而通過推進城鎮(zhèn)化來擴大內(nèi)需也成為了中國的戰(zhàn)略選擇。

　　推進城鎮(zhèn)化是中國實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)從外向型需求向內(nèi)向型需求轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟增長動力從投資主導(dǎo)型向消費主導(dǎo)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵因素。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心預(yù)測，未來10年中國城鎮(zhèn)化率的年均增加率約在0.8%-1%，中國到2020年城鎮(zhèn)化率將預(yù)計在55%-56%，城鎮(zhèn)人口將達7.5-8億人，中國將由以農(nóng)業(yè)人口占多數(shù)的社會轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)人口占多數(shù)的城市型社會。當(dāng)然，與發(fā)達國家近75%-85%城鎮(zhèn)化率相比，中國的城鎮(zhèn)化水平仍有較長的路要走，因此城鎮(zhèn)化對中國解決就業(yè)、擴大內(nèi)需仍有長期性。

　　中國城市人口每提高1%，可拉動GDP增長1.5%。在未來10年，中國城鎮(zhèn)化率年均提高約0.9%，每年新增城市人口1300-1800萬，這將直接拉動中國消費市場。

　　過去20年來，中國外貿(mào)平均增長率在24.15%，遠高于中國零售額平均增長16.18%的水平，國內(nèi)消費的潛力始終沒有得到完全釋放。隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高所帶動城市人口的增長以及國家擴大內(nèi)需所帶動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和新區(qū)的發(fā)展，商業(yè)的需求規(guī)模將大幅增加，這將直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型強化了對內(nèi)需的支持，與此同時國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢有利于中國服務(wù)業(yè)發(fā)展。隨著內(nèi)需上升到國家戰(zhàn)略層面，以服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)比重加大，服務(wù)型經(jīng)濟必將成為未來主流。從1994年開始，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)比率超過第二產(chǎn)業(yè)成為吸納勞動就業(yè)的最重要產(chǎn)業(yè)。由于在城鎮(zhèn)化建設(shè)中第三產(chǎn)業(yè)更有利于解決勞動就業(yè)問題，第三產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟的支柱更具戰(zhàn)略意義。

　　服務(wù)業(yè)提供大眾消費需求的零售、餐飲、休閑娛樂以及生活配套服務(wù)，它在解決地方經(jīng)濟、解決就業(yè)以及長期稅收方面有獨具優(yōu)勢。作為服務(wù)業(yè)的發(fā)展平臺、以經(jīng)營為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)在促進城市可持續(xù)經(jīng)濟方面比住宅有明顯優(yōu)勢，因而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展更容易得到國家政策的支持。因此城鎮(zhèn)化率的提高，將大大促進服務(wù)業(yè)發(fā)展，也將極大促進商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。

　　王玉珂表示，2012年中國房地產(chǎn)特別是住宅將繼續(xù)面臨緊縮的金融政策，而商業(yè)地產(chǎn)因為承擔(dān)擴大內(nèi)需、解決就業(yè)機會、持續(xù)稅收方面的特殊作用，將在中國城鎮(zhèn)化進程因素驅(qū)動下繼續(xù)得到政府支持。相比一、二線城市，龐大的中小城鎮(zhèn)在未來10年將進入大規(guī)模的建設(shè)高峰期，這將新增近1.3-1.8個多億的消費人口，城鎮(zhèn)化所帶來的巨大內(nèi)需也將直接推動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進入黃金十年。