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    住宅市場(chǎng)政策調(diào)控嚴(yán)厲 住房貸款收緊

　　上周日，萬(wàn)科松湖中心正式奠基，意味著東莞萬(wàn)科又一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正式開(kāi)工，這是東莞萬(wàn)科繼長(zhǎng)安萬(wàn)科中心、萬(wàn)科大廈后的又一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。今年以來(lái)，住宅開(kāi)發(fā)商們紛紛進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn)，由開(kāi)發(fā)住宅轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，住宅市場(chǎng)政策調(diào)控嚴(yán)厲，住房貸款收緊，商業(yè)地產(chǎn)受到了開(kāi)發(fā)商和投資客的熱捧，未來(lái)市場(chǎng)或現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)。

　　現(xiàn)象：商業(yè)地產(chǎn)成交一片紅火

　　3月CPI創(chuàng)下32個(gè)月新高，通脹預(yù)期加劇，在樓市持續(xù)遭遇政策調(diào)控的背景下，商鋪由于抗跌性強(qiáng)、回報(bào)率穩(wěn)定的優(yōu)點(diǎn)再次受到了投資客的青睞，這段時(shí)間以來(lái)，東莞商鋪成交一片紅火。

　　據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，前一周商鋪成交量達(dá)到了5.35萬(wàn)平方米，合計(jì)353套，其中成交較多的項(xiàng)目主要有大朗毛織貿(mào)易中心，成交308套，占比87.25%，大朗碧桂園商鋪成交占比5.95%。自從新“國(guó)八條”出臺(tái)以來(lái)，東莞的商鋪日漸升溫，在住宅銷售難度越來(lái)越大的情況下，不少發(fā)展商也有意加大商鋪的銷售，如利豐城市花園二期、菁英時(shí)代、江南第一城、豐泰·東海山莊、陽(yáng)光海岸三期·晶岸、長(zhǎng)安花園等等近兩周都有商鋪成交記錄。另外，今年五一期間溫州炒鋪團(tuán)的進(jìn)駐，也讓東莞的商鋪著實(shí)火了一把。

　　合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)也顯示，上周商鋪簽約面積約5701平方米，簽約套數(shù)約78套，其中南城區(qū)財(cái)富廣場(chǎng)簽約39套，南城區(qū)盈鋒商務(wù)中心簽約16套和常平鎮(zhèn)蔚藍(lán)城邦簽約11套等。

　　東莞中原策略研究中心總監(jiān)車德銳認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)紅火是一個(gè)大趨勢(shì)問(wèn)題，住宅政策調(diào)控越來(lái)越緊，估計(jì)以后也很難放松，住宅投資熱一過(guò)，投資資金自然就會(huì)轉(zhuǎn)向商業(yè)。

　　開(kāi)發(fā)商：熱衷開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目

　　與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也看好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不少住宅開(kāi)發(fā)商加大了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重。如東莞萬(wàn)科在長(zhǎng)安開(kāi)建長(zhǎng)安萬(wàn)科中心后，又將在城區(qū)建設(shè)萬(wàn)科大廈，在松山湖開(kāi)發(fā)萬(wàn)科松湖中心。而在城區(qū)，聯(lián)華國(guó)際則以“填補(bǔ)東莞高端購(gòu)物中心”為口號(hào)，打造聯(lián)華星河城。此外，還有消息稱，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)在確定在長(zhǎng)安打造萬(wàn)達(dá)商業(yè)中心后，還看好東莞東城，近期頻頻有動(dòng)作。

　　近兩年來(lái)，開(kāi)發(fā)商熱衷開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，從土地交易市場(chǎng)中也可以看出端倪。東莞瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2009年?yáng)|莞商業(yè)用地成交21萬(wàn)平方米，而2010年?yáng)|莞商業(yè)用地成交高達(dá)73萬(wàn)平方米，在很多年都沒(méi)有商業(yè)金融地塊出讓的鎮(zhèn)區(qū)近兩年都有商業(yè)用地成交，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商看好商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　東莞瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部經(jīng)理劉金林認(rèn)為，眾多開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)最直接的原因是近幾年住宅市場(chǎng)受到國(guó)家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，尤其是幾輪深入調(diào)控后，住宅市場(chǎng)面臨前所未有的壓力。相反，商業(yè)市場(chǎng)由于不在調(diào)控之列，商業(yè)地產(chǎn)的租金收入相對(duì)穩(wěn)定，使得商業(yè)地產(chǎn)成為眾多開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的新的突破口。同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在近十年都處于高速發(fā)展的階段，催生城市建設(shè)熱潮持續(xù)發(fā)展，從而給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)很多機(jī)會(huì)。

　　此外，劉金林表示，萬(wàn)達(dá)等大型商業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)入東莞，也將改變東莞的商業(yè)格局，其強(qiáng)大的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)將會(huì)促使本土開(kāi)發(fā)商對(duì)東莞的粗放式的商業(yè)地產(chǎn)重復(fù)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行思考，改變“鎮(zhèn)鎮(zhèn)都有商業(yè)街，街街都一樣”的原始模式，同樣也促進(jìn)了東莞商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　分析：商鋪存量減少 商業(yè)地產(chǎn)將現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)

　　東莞商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展緩慢，有很長(zhǎng)一段時(shí)間處于一個(gè)備受冷落的階段，大量商鋪因?yàn)闆](méi)法出售出租而被空置，當(dāng)住宅的價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的同時(shí)，商鋪價(jià)格還保留在一個(gè)相對(duì)的低位。幾年時(shí)間過(guò)去，當(dāng)原來(lái)商鋪存量的消化在逐漸減少，供求關(guān)系趨向平衡，投資客由熱衷于住宅投資轉(zhuǎn)向商鋪投資時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)。

　　東莞中原策略研究中心總監(jiān)車德銳表示，東莞商業(yè)地產(chǎn)是否能夠迎來(lái)春天，這只是一個(gè)時(shí)機(jī)的問(wèn)題。

　　他表示，從供應(yīng)量看，過(guò)去一段時(shí)間東莞的商業(yè)供應(yīng)量太大，導(dǎo)致租金低等問(wèn)題出現(xiàn)，但是經(jīng)過(guò)多年消化后，目前市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)達(dá)到了平衡，這將為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展奠定很好的基礎(chǔ)。

　　從價(jià)格方面看，商鋪價(jià)格幾年來(lái)都在低位徘徊，同期住宅上漲幅度卻特別大。橫向比較，東莞商業(yè)發(fā)展緩慢，也導(dǎo)致東莞的價(jià)格較低，后續(xù)商鋪價(jià)格上漲空間潛力比較大。

　　此外，從投資者方面來(lái)看，在全國(guó)大趨勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始逆轉(zhuǎn)，消費(fèi)者由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的投資，為開(kāi)發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)有一個(gè)好的條件。

　　另外，從東莞城市建設(shè)來(lái)看，東莞今年開(kāi)始整個(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的勢(shì)頭以及東莞城市建設(shè)的投資力度在加大，特別是“三舊”改造之后也帶來(lái)消費(fèi)力的進(jìn)一步集中，這些都為東莞商業(yè)發(fā)展提供了一個(gè)比較好的發(fā)展條件。此外，還有輕軌、高鐵等逐步在東莞推進(jìn)，也會(huì)帶來(lái)外來(lái)人流的消費(fèi)力。

　　車德銳認(rèn)為，綜合以上因素來(lái)講，從今年開(kāi)始東莞商業(yè)地產(chǎn)的春天已經(jīng)到了。

　　預(yù)測(cè)：城區(qū)商業(yè)接近飽和 看好松山湖、虎門、長(zhǎng)安

　　哪些區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭較好？業(yè)內(nèi)人士分析，城區(qū)商業(yè)接近飽和，松山湖、虎門、長(zhǎng)安等發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭看好。

　　車德銳介紹，城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已近飽和，空間不大，在過(guò)去這么多年當(dāng)中，已經(jīng)形成了好幾個(gè)大規(guī)模的商業(yè)體，而且經(jīng)營(yíng)不是很好，加上大型超市不斷地開(kāi)設(shè)門店，已經(jīng)讓城區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)飽和，消費(fèi)力沒(méi)有進(jìn)一步擴(kuò)容，城區(qū)的商業(yè)大部分處于飽和狀態(tài)。

　　而松山湖、長(zhǎng)安、虎門等發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)則具備了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的更大空間，松山湖集中了許多大型企業(yè)，有足夠的購(gòu)買力和消費(fèi)力，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供空間，而長(zhǎng)安、虎門等鎮(zhèn)區(qū)則由于消費(fèi)力購(gòu)買力強(qiáng)，完全可以支撐起更多的商業(yè)體，而且消費(fèi)力有擴(kuò)容的空間，商鋪供不應(yīng)求，商業(yè)地產(chǎn)在這些區(qū)域也同樣有很大的發(fā)展空間。