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    商圈發(fā)展史就是一部城市發(fā)展史，這句話用在深圳這座新興經(jīng)濟(jì)城市尤為貼切。改革開放以來(lái)，這座海濱之城的每一次擴(kuò)容，都會(huì)激起一波商業(yè)繁榮并形成新的商圈。首先是深圳都會(huì)的起點(diǎn)羅湖區(qū)，有金三角商圈(東門、人民南、地王)；而隨著深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的西擴(kuò)，已形成福田區(qū)華強(qiáng)北商圈和中心區(qū)哪D商圈；2007年西部通道的開通及日趨成熟的社區(qū)和相關(guān)配套設(shè)施的完善，深圳第三代商圈南山中心區(qū)已經(jīng)成為新生代綜合體商業(yè)的代表，引起越來(lái)越多的關(guān)注。目前正在規(guī)劃建設(shè)的前海中心區(qū)，更是借鑒香港的社區(qū)地鐵商業(yè)綜合體模式，建造以寶能太古城為代表的第四代商圈——前海商業(yè)文化中心區(qū)。

    一、商業(yè)地產(chǎn)的范疇與經(jīng)營(yíng)模式

    所謂商業(yè)地產(chǎn)是指除了住宅及工業(yè)地產(chǎn)以外的地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的總稱，如開發(fā)經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、商業(yè)步行街、酒店式公寓、寫字樓、娛樂(lè)健體中心等，但本文此次分析的商業(yè)地產(chǎn)僅限狹義的商業(yè)地產(chǎn)，即用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式。

    商業(yè)地產(chǎn)的投資主體為房地產(chǎn)開發(fā)商，然而，絕大多數(shù)開發(fā)商并沒(méi)有配備商業(yè)專才，而且亦不打算介入純商業(yè)中的商品買賣。但作為商品買賣的場(chǎng)所提供者，開發(fā)商有必要設(shè)立與商業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)接的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理公司或部門，并配備相應(yīng)的商業(yè)管理專業(yè)人員。通常的做法是房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立或委托專業(yè)的代理公司進(jìn)行選址、功能及市場(chǎng)定位、招商和日常管理等工作，以提高項(xiàng)目的成功率，達(dá)到追求股東權(quán)益最大化的目的。

    不同的商業(yè)地產(chǎn)有不同的條件及其所處的區(qū)域、商圈，如何在多種經(jīng)營(yíng)模式中選擇合適的模式往往是開發(fā)商很頭痛的問(wèn)題。而且商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式將直接影響其價(jià)值和未來(lái)發(fā)展的好壞，這里對(duì)常用的幾種商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的適用范圍及其優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行分析。

    1．整體出租模式

    整體租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商業(yè)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。租金一般在第三或第四年起開始遞增，而之前則主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展；同時(shí)，商業(yè)企業(yè)向開發(fā)商交納相當(dāng)于2～3個(gè)月租金的押金。比如深圳的宜家家居廣場(chǎng)就是采用的這種經(jīng)營(yíng)模式．

    其優(yōu)點(diǎn)：不需設(shè)立專門的經(jīng)營(yíng)公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員；交易簡(jiǎn)單，結(jié)算方便；物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，有利于開發(fā)新的項(xiàng)目；物業(yè)的升值空間較大；帶租約更有利于日后整體銷售或設(shè)計(jì)產(chǎn)權(quán)式商鋪。

    其缺點(diǎn)：收益低，其投資回報(bào)率在3％～5％之間；租期長(zhǎng)，物業(yè)即便升值，其套現(xiàn)的難度也很大；不排除租戶經(jīng)營(yíng)失敗而沒(méi)法交租的可能，國(guó)而對(duì)租戶的評(píng)估要求準(zhǔn)確。

    適用類型：無(wú)商業(yè)專才的開發(fā)商；資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商；經(jīng)營(yíng)相對(duì)保守的開發(fā)商；售后返租的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)商；物業(yè)面積一般不超過(guò) 30000平方米。

    2．分層或分片出租模式

    與整體出租模式相似，只是開發(fā)商按市場(chǎng)需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶。比如深圳的茂業(yè)百貨和天虹商場(chǎng)就是采用的這種經(jīng)營(yíng)模式。

    其優(yōu)點(diǎn)：租金相對(duì)整體出租要高一些；風(fēng)險(xiǎn)分散，租金相對(duì)有一定保證；物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款；比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式商鋪；某一層經(jīng)營(yíng)失敗時(shí)，開發(fā)商能掌握主動(dòng)權(quán)，并進(jìn)行重新招租。

    其缺點(diǎn)：需重視前期的商業(yè)策劃(業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場(chǎng)定位等)；需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備有關(guān)的商業(yè)專才；各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，一家經(jīng)營(yíng)失敗，影響到其他租戶的經(jīng)營(yíng)，要求開發(fā)商。建立儲(chǔ)備租戶資源庫(kù)，并具備極強(qiáng)的招商能力。

    適用類型：資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商；售后還租的產(chǎn)權(quán)式商城；物業(yè)面積在20000～50000平方米。

    3．分散出租模式

    分散出租亦稱零租，開發(fā)商在確定某一主題功能下對(duì)各個(gè)鋪位進(jìn)行招租，租期相對(duì)短些，一般為245年；開發(fā)商應(yīng)幫助租戶統(tǒng)一辦理相關(guān)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記，甚至代開具銷售發(fā)票、財(cái)務(wù)結(jié)算等。許多成功運(yùn)用模式的案例多數(shù)為大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，如深圳賽格電子配套市場(chǎng)、華強(qiáng)隆于世界等。

    其優(yōu)點(diǎn)：租金很高，開發(fā)商收益可最大化；物業(yè)升值空間大，容易出售；租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營(yíng)。
  
    其缺點(diǎn)：需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理；需充分重視前期的市場(chǎng)定位，功能定位的策劃工作；招商能力要求極高；日常經(jīng)營(yíng)能力要求高；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最大。

    適用類型：商業(yè)區(qū)或城郊的大型商業(yè)物業(yè)；面積在10000～500000平方米停車場(chǎng)及卸貨區(qū)的面積足夠大：售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城。

    4．層(或片)與散結(jié)合出租模式

    此模式是將上述第2種和第3種模式結(jié)合。在確定了功能后，采用第2種模式引進(jìn)若干主力店，之后再利用主力店的晶牌效應(yīng)，對(duì)各類中小店進(jìn)行招租。目前多數(shù)大型購(gòu)物中心采用此模式。深國(guó)投名下的嘉信茂購(gòu)物中心就是通過(guò)引進(jìn)山姆會(huì)員店來(lái)實(shí)現(xiàn)這一經(jīng)營(yíng)模式。

    其優(yōu)點(diǎn)：大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高；主力店的進(jìn)駐有助于將部分物業(yè)設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易取得銷售的成功；有利于建立完整的租戶資源庫(kù)，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造成功運(yùn)作的條件；為開發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益。

    其缺點(diǎn)：要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實(shí)力：需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才；對(duì)主力店的招租能力要求極高。

    適用類型：主要是50000平方米以上的購(gòu)物中心。