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    二、政策對商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的影響

    1．嚴(yán)厲的購房調(diào)控政策引導(dǎo)投資資金流向商業(yè)地產(chǎn)

    近兩年來，房地產(chǎn)市場投資熱情高漲，房價(jià)居高不下，為控制房價(jià)，2010年政府出臺(tái)了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，從4月17日的“新國十條”到9月30日的“新國五條”，再到限購、加息、叫停房貸、土地問責(zé)等，住宅市場被迫降溫，觀望氣氛漸起，但如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策卻未對資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)加以限制，因此令商業(yè)地產(chǎn)煥發(fā)出勃勃生機(jī)，不少投資者因住房限購而轉(zhuǎn)向商業(yè)投資，商鋪的成交價(jià)格一路攀升，例如近期深圳灣等地商鋪的旺銷就體現(xiàn)出資金流入商業(yè)地產(chǎn)的比例正在大幅增加，新一輪的淘金狂潮已經(jīng)開始顯現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的投資上。

    2．城市更新改造增加商業(yè)用地供應(yīng)

    舊城改造已漸成各大城市求解土地困境的救命稻草之一，2009年12月1日《深圳市城市更新辦法》(以下簡稱《辦法》)正式實(shí)施，這是國內(nèi)首部系統(tǒng)、全面規(guī)范城市更新活動(dòng)的規(guī)章，在鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造、可協(xié)議出讓土地等諸多方面作出了制度突破。深圳市政府對該市土地資源承載力進(jìn)行的調(diào)查顯示，在考慮生態(tài)環(huán)境約束和現(xiàn)行法律法規(guī)的情況下，僅有142平方公里的新增建設(shè)用地?cái)U(kuò)張潛力。而深圳全市需要進(jìn)行城市更新的總用地面積約為240平方公里，這也意味著通過城市更新改造“要”到的土地資源面積比可以新增的建設(shè)用地還要大。根據(jù)《辦法》，所謂的城市更新，包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等區(qū)域的更新。城市更新的種類則包括綜合整治類城市更新、功能改變類城市更新，以及拆除重建類更新，其中功能改變類城市更新政策更是提供了舊工業(yè)區(qū)升級改造成商業(yè)用途的可能性，進(jìn)一步提供了商業(yè)用地的可能供應(yīng)量。

    3．規(guī)劃影響片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)地位

    深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)建設(shè)，已經(jīng)上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略，正式寫入2011年全國人大審議通過的“十二五”規(guī)劃之中。根據(jù)規(guī)劃初稿，深圳前海1851萬平方米總開發(fā)規(guī)模中，商務(wù)辦公規(guī)模821萬平方米、超級商業(yè)中心90萬平方米、配套商服業(yè)180萬平方米、住宅規(guī)模550萬平方米、其他160萬平方米。從規(guī)劃方案看，住宅占總開發(fā)規(guī)模的29．7％，商業(yè)占總開發(fā)規(guī)模的 14．6％，商務(wù)辦公占總開發(fā)規(guī)模的44．4％。城市發(fā)展中心西移，特別是前海規(guī)劃清晰、超前，有巨大的想象空間。片區(qū)的規(guī)劃、配套好，消費(fèi)能力強(qiáng)，這是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展最現(xiàn)實(shí)的市場基礎(chǔ)。因此，大前海將成為深圳商業(yè)地產(chǎn)的重要一極。

    2010年6月1日，國務(wù)院就廣東省《關(guān)于延伸深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍的請示》作出批復(fù)，同意將深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍擴(kuò)大到深圳全市，將寶安、龍崗兩區(qū)納入特區(qū)范圍，這標(biāo)志著深圳城市一體化將加速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)特區(qū)擴(kuò)大到全市，將有利于促進(jìn)特區(qū)外房地產(chǎn)市場的發(fā)展，促進(jìn)特區(qū)外土地資源的合理布局與有效利用，提高住房供應(yīng)規(guī)模和效率，它也將成為深圳商業(yè)市場的助推器，在它的影響下，寶安、龍崗兩區(qū)商業(yè)將得到迅猛發(fā)展。

    三、深圳市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

    深圳商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營成本比香港、上海、北京都低，但強(qiáng)勁的消費(fèi)力促使深圳的品牌迅速成長，然后向其他區(qū)域輻射，整體的發(fā)展趨勢向好。根據(jù)目前深圳商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以及內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境等的影響，筆者認(rèn)為，深圳商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展方向如下所述。

    1．“產(chǎn)權(quán)式商鋪”日漸勢微，整體持有型物業(yè)大幅增加

    近兩年大行其道的產(chǎn)權(quán)式分割商鋪，尤其是售后返租等衍生的營銷形式，將會(huì)逐漸退出市場。原因是這類概念或模式常常被一些開發(fā)商當(dāng)作物業(yè)促銷手段濫用，給商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營造成了諸多負(fù)面影響，進(jìn)而影響了對中小投資者的回報(bào)，正在或已經(jīng)觸發(fā)中小投資者與開發(fā)商之間越來越多的糾紛。而以出租為主，長期整體經(jīng)營的商鋪，或是整體購買物業(yè)產(chǎn)權(quán)，再分配收益權(quán)的商鋪，其投資價(jià)值會(huì)高于產(chǎn)權(quán)分租的商鋪。因此，未來市場上整體持有的商業(yè)物業(yè)比例將會(huì)增加，基本上整體持有分為兩類：一種是開發(fā)商自己持有，只租不售；另一種是大商家整體收購后統(tǒng)一經(jīng)營。

    2．項(xiàng)目開發(fā)形態(tài)多元化

    總的來說，目前商業(yè)地產(chǎn)很少有單一的業(yè)態(tài)，在大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)根據(jù)項(xiàng)目城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況和對未來商業(yè)發(fā)展趨勢的把握，充分利用本身可能整合的各類資源，進(jìn)行一定的業(yè)態(tài)組合，開發(fā)形態(tài)日趨多元化。

    3．高端商業(yè)綜合體成為主流

    隨著城市的發(fā)展，城市人口日益膨脹，土地資源日益稀缺，個(gè)人生活成本加大、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低，在這種情況下，城市綜合體逐漸成為高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。城市綜合體的(英文為HOPSCA)，是酒店(Hotel)、寫字樓(0ffice)、公園(Park)、購物中心(ShoppinS mail)、會(huì)議中心(Convention)、公寓(Apartment)首個(gè)英文字母的縮寫。也就是說，每個(gè)城市綜合體至少組合了上述功能中的3種，在各部分間建立了一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，是以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率綜合體。城市綜合體引領(lǐng)了集約型城市開發(fā)的浪潮。各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在城市綜合體內(nèi)互動(dòng)，各種資源有效整合，物業(yè)資源獲得優(yōu)化配置，從而發(fā)揮更大的空間效益，既省地又節(jié)能。權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，城市綜合缽內(nèi)的各種業(yè)態(tài)和物業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，往往能提高 36％，而節(jié)能收益則可以提升42％。此外，還可以帶動(dòng)大量就業(yè)和巨額稅收，帶動(dòng)一個(gè)城市地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在城市規(guī)劃建設(shè)方面起到巨大作用。紐約的洛克菲勒中心、巴黎的拉德方斯、東京的六本木，每一個(gè)“城市綜合體”都是一個(gè)與城市高度融合的開放式街區(qū)。作為目標(biāo)成為國際中心城市的深圳，其未來規(guī)劃的人口將達(dá)到3000萬，解決如此大規(guī)模人口的居住和生活需求，必須走集約型城市開發(fā)之路，城市綜合體是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選擇。

    4．社區(qū)商業(yè)成為熱點(diǎn)

    社區(qū)商業(yè)物業(yè)是指以服務(wù)社區(qū)住宅為目的、滿足住戶日常生活的需要、進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)、位置相對集中、具有一定的規(guī)模、所輻射的服務(wù)面積為社區(qū)及周邊地區(qū)的物業(yè)，它與杜區(qū)住宅唇齒相依，其消費(fèi)者群體主要為社區(qū)住戶。各種跡象表明，規(guī)模適中、符合市民實(shí)際需要的社區(qū)商業(yè)，將成為新的開發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)這也是政府部門今后鼓勵(lì)開發(fā)的重點(diǎn)業(yè)態(tài)之一。

    5．休閑購物一體化

    據(jù)某機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，一些大城市商業(yè)場所的客流有65％以上是為了娛樂旅游和休閑，比如在茶座、冷飲店、酒吧、快餐店的消費(fèi)，在網(wǎng)吧、影院、游樂園甚至主題公園的消費(fèi)，僅三成多的人是專為購物而來，目前已有商業(yè)項(xiàng)目在此方面進(jìn)行了結(jié)臺(tái)，比如深圳多家大型商場利用挑空中庭結(jié)合促銷及展示活動(dòng)，依靠娛樂與運(yùn)動(dòng)設(shè)施吸引新新人類的另類消費(fèi)需求，甚至有些商業(yè)廣場把城市的文化活動(dòng)與集會(huì)功能納入進(jìn)來。特色性、文化性、舒適性、互動(dòng)性及業(yè)態(tài)的豐富性即為體驗(yàn)式消費(fèi)購物環(huán)境的特點(diǎn)，具備集購物、娛樂、休閑、餐飲、運(yùn)動(dòng)于一體的業(yè)態(tài)組合科學(xué)、特色鮮明的購物場所將會(huì)有更大的吸引力，而由于體驗(yàn)與消費(fèi)客流量的比例仍在不斷提高，因此，在客流量充足的深圳，開發(fā)商發(fā)展針對這種商業(yè)模式的地產(chǎn)將有很大的利潤空間�？梢灶A(yù)見，體驗(yàn)式的消費(fèi)購物將成為未來消費(fèi)模式的新寵，這也是深圳商業(yè)地產(chǎn)未來的一個(gè)發(fā)展方向。

（杜康 王婭婕 蔡麗萍 深圳市國策房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司）