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    商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)激增會(huì)否引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)一直被關(guān)注，近日戴德梁行研究指出，商業(yè)地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅僅是供應(yīng)激增，消費(fèi)下降也為商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)更為明顯。目前，深圳的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始被消費(fèi)下降所困擾。

    2013年前5個(gè)月，深圳市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1,663.76億元，同比增長(zhǎng)7.9%。而上年同期深圳市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增幅為14.1%，深圳的消費(fèi)市場(chǎng)增速放緩明顯。戴德梁行指出，消費(fèi)增長(zhǎng)減緩一定程度上影響了商業(yè)需求的活躍度，品牌開拓新店的意愿有所下降，除奢侈品在一線城市擴(kuò)張減慢之外，之前發(fā)展迅速的餐飲業(yè)也有所放緩。品牌商家對(duì)于進(jìn)駐非成熟地段及新開的商業(yè)項(xiàng)目表現(xiàn)謹(jǐn)慎。

    與此同時(shí)，在具有較好消費(fèi)能力的人群支撐下，深圳核心商圈購(gòu)物中心保持較為穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)，餐飲、娛樂、快時(shí)尚等業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，良好支撐購(gòu)物中心租金逐步上漲。隨著購(gòu)物中心進(jìn)行品牌調(diào)整與升級(jí)，3月份之后，核心商圈的租金也出現(xiàn)小幅度的慣性上調(diào)上半年，羅湖購(gòu)物中心平均租金上漲7.14%至每月每平方米1,450元，福田和南山平均租金也分別上漲5.1%至每月每平方米1,030元和9.14%至每月每平方米800元。此外，受專業(yè)市場(chǎng)下行拖累及交通改造的影響，華強(qiáng)北商圈的零售受到一定沖擊。同時(shí)，一些位于居住集中區(qū)的購(gòu)物中心陸續(xù)入市，但由于區(qū)域成熟度不足及商業(yè)氛圍尚未形成，零售部分面臨消費(fèi)支撐不足的狀況。

    整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳，消費(fèi)增長(zhǎng)放緩的形勢(shì)短期內(nèi)難有好轉(zhuǎn)，勢(shì)必影響商鋪市場(chǎng)需求活躍度，預(yù)計(jì)品牌擴(kuò)張仍將保持謹(jǐn)慎。結(jié)合商圈來看，核心商圈內(nèi)成熟物業(yè)少有空置，總體良好的經(jīng)營(yíng)狀況年內(nèi)有望保持；而位于非成熟區(qū)域的社區(qū)購(gòu)物中心隨著居住人口的增加，餐飲、娛樂、教育等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)未來經(jīng)營(yíng)向好，但零售部分受交通配套、商業(yè)氛圍、消費(fèi)習(xí)慣等因素影響，仍將面臨消費(fèi)支撐不足的問題，短期內(nèi)難有大的改善。張曉端認(rèn)為，基于對(duì)中長(zhǎng)期發(fā)展總體向好的預(yù)期以及土地價(jià)值的不斷提升，即便當(dāng)前經(jīng)營(yíng)環(huán)境不佳，業(yè)主對(duì)價(jià)格仍將有所堅(jiān)持，因此預(yù)計(jì)下半年商鋪?zhàn)饨鸷褪蹆r(jià)仍將維持穩(wěn)定的水平。

    從供應(yīng)來看，下半年預(yù)計(jì)有接近47萬平方米的購(gòu)物中心面市；而接下來，中心城區(qū)大量通過城市更新改造的綜合體中都規(guī)劃大型集中式商業(yè)，將令深圳購(gòu)物中心的中長(zhǎng)期供應(yīng)量保持高水平，同質(zhì)化的定位或?qū)�帶來�?jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。