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    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)顯示，自8月出臺(tái)商業(yè)“限貸”政策以來，本市商業(yè)地產(chǎn)庫存節(jié)節(jié)攀升，截至10月末，其存量升至1028.6萬平方米，達(dá)到今年月度最高峰。其中，商鋪存量597.8萬平方米，辦公樓存量430.8萬平方米，均連續(xù)3月攀升。

    商業(yè)地產(chǎn)存量破千萬平方米

    若以最近10個(gè)月的平均成交量統(tǒng)計(jì)，目前上海的辦公樓和商鋪庫存總量需要32個(gè)月才能消化完，而目前商品住宅庫存量，按今年前10月的月平均成交水平，完全消化只需要15個(gè)月。兩者比較，商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力已超住宅1倍有余。

    雖然，商鋪、辦公樓庫存量均連續(xù)3月攀升，但是辦公樓存量明顯擴(kuò)大，9月末環(huán)比增量22.6%，10月末環(huán)比增量49.4%；而商鋪9月末環(huán)比增量不足1.0%，10月末環(huán)比增量22.6%。

    據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年前7月，全市新建商業(yè)、辦公項(xiàng)目累計(jì)成交面積為近5年最高值；成交均價(jià)達(dá)2.05萬元/平方米，同比漲33.2%，同樣為歷史最高位。此外，今年前7月，全市商業(yè)、辦公項(xiàng)目供銷比由去年同期的1.32:1收窄至1.07:1，其中4月-7月商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)4月出現(xiàn)供不應(yīng)求局面。

    后續(xù)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不可避免

    8月，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示，加上今年宏觀調(diào)控政策持續(xù)趨緊，樓市整體成交氛圍轉(zhuǎn)冷，有效購(gòu)買力短期內(nèi)受到多方疊加沖擊，商業(yè)地產(chǎn)的成交量遂開始大幅下滑，出現(xiàn)了比住宅更為嚴(yán)重的積壓趨勢(shì)。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)所需要的資金流遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于商品住宅，同時(shí)因需要系統(tǒng)化及專業(yè)化的操作運(yùn)營(yíng)才能提升產(chǎn)品層次，形成品牌聚集效應(yīng)，因此商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)比商品住宅更高。目前不少房企紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，其庫存量正趨于飽和，且待開發(fā)量也較龐大，未來該領(lǐng)域優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)不可避免。