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 　 在高成本的壓力下，愈來愈多的零售巨擘揮師進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。但是大多數(shù)人來講，在這塊龐大的香餑餑背面卻埋伏著巨大的隱憂：對商業(yè)地產(chǎn)運作的非業(yè)余化、招商的困難、資金的積存，乃至對經(jīng)營形式的挑釁，都成為懸在批發(fā)商頭上的一把菜刀。

    為此，專家們呼吁零售商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)須謹(jǐn)慎，“地主”不是好當(dāng)?shù)摹?/p>

    商業(yè)地產(chǎn)泛起泡沫

    一面是店鋪租金上漲，一面是畸高利潤的誘惑，越來越多的零售巨頭開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。早在2009年，宜家就在北京捷足先登，斥資7億元在西紅門購地。

    2010年零售商自建地產(chǎn)熱開始急速升溫。新華都、華潤萬家、TESCO紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，沃爾瑪也實現(xiàn)了首個買地自建項目——大連山姆會員店。今年1月，沃爾瑪自建的購物廣場落戶四川省巴中市。3月，沃爾瑪公開招聘地產(chǎn)經(jīng)理。

    于此同時家樂福將其旗下的迪亞天天折扣連鎖店和它的地產(chǎn)業(yè)務(wù)分離出去，并分別成立為各自獨立的上市公司，此舉被業(yè)界解讀為家樂福借機進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)的前兆。

    此外，蘇寧、紅星美凱龍、美特斯邦威等都在通過收購等方式向商業(yè)地產(chǎn)高速邁進(jìn)。北京華聯(lián)、步步高、家家悅、歐尚、麥德龍、新世界、王府井、新光百貨、上海百聯(lián)、武商集團(tuán)、百盛、正大集團(tuán)等國內(nèi)外零售企業(yè)紛紛在自建物業(yè)開展商業(yè)地產(chǎn)模式上進(jìn)行嘗試。而易買得、永旺也都在低調(diào)地進(jìn)行著圈地計劃。

    商業(yè)地產(chǎn)讓長期掙扎在微利中的零售商們嘗到了甜頭，不少零售企業(yè)老總都深有感慨地說：“自從做了商業(yè)地產(chǎn)，就對零售再也提不起興趣了，因為零售太辛苦，利潤還低。”

    有些甚至放棄了零售主業(yè)，如去年被家樂福收購的保龍倉以及今年出售給華潤萬家的洪客隆等莫不如此，導(dǎo)致零售業(yè)開始“泛地產(chǎn)化”。

    中國連鎖經(jīng)營協(xié)會與德勤事務(wù)所曾做過一份關(guān)于零售企業(yè)發(fā)展趨勢的調(diào)查，結(jié)果顯示：如今半數(shù)以上零售企業(yè)都已在進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)模式。

    然而，就像硬幣的兩面，隨著零售業(yè)的車輪碾過商業(yè)地產(chǎn)，泡沫開始若隱若現(xiàn)。有專家預(yù)測，未來一兩年內(nèi)，很多商業(yè)地產(chǎn)項目將陸續(xù)出現(xiàn)問題。3年左右，會有一批項目倒閉，商業(yè)地產(chǎn)供過于求的苗頭已經(jīng)出現(xiàn)。

    有消息稱，銀監(jiān)會日前向商業(yè)銀行警示商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險，要求對近期炒作升溫的商業(yè)房地產(chǎn)保持高度警覺，并加強對商業(yè)地產(chǎn)貸款的監(jiān)測。各銀行尤其是非金融機構(gòu)不得頭腦發(fā)熱，盲目增加信貸投入。這表明商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險已為政府重視，政策有可能轉(zhuǎn)向。業(yè)內(nèi)人士因此憂慮，如果零售商自建物業(yè)成風(fēng)，零售業(yè)市場變局必將出現(xiàn)。

    得到地產(chǎn)或失零售

    其實，商業(yè)地產(chǎn)看似是一塊生利的肥肉，但帶給零售商的不僅僅是利潤，也有憂患。

    2010年以來，零售巨頭們的開店和擴(kuò)建速度明顯減緩，上海商學(xué)院教授周勇分析，這與其運作商業(yè)地產(chǎn)不無關(guān)系，因為自建物業(yè)雖然可緩解零售商高租金的壓力，但更容易陷入資金鏈困局甚至拖累整個企業(yè)。

    雖然現(xiàn)金流是零售商的優(yōu)勢，但這些現(xiàn)金流大部分是來自于供應(yīng)商的，由于賬期制度，零售商們把沉淀下來的資金轉(zhuǎn)投在商業(yè)地產(chǎn)上之后，又會將融資壓力轉(zhuǎn)嫁給品牌商，結(jié)果就是，賣場里頻繁打折，回籠現(xiàn)金。同時又將上游供應(yīng)商的結(jié)賬期限延至更長。這也是零供矛盾一直難以調(diào)和的根源之一。

    北京昭邑零商管理咨詢公司總經(jīng)理劉暉則認(rèn)為，零售商盲目進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)更大的風(fēng)險在于其可能會偏離零售模式，以紅星美凱龍為例，在1997年，紅星美凱龍在江蘇南京買了一塊地，自己建造家居商場。在商業(yè)模式方面，采用純租賃的形式，即對于入駐賣場的家居企業(yè)和區(qū)域代理商收取租金，主要包含店鋪租賃、促銷金、營銷、公共物業(yè)管理等費用。

    當(dāng)時，紅星美凱龍創(chuàng)始人車建新表示，這一靠租金獲利的模式不僅可以鎖定企業(yè)的收益，而且在經(jīng)營模式方面，比起品牌代理來也相對簡單了許多。

    對于紅星美凱龍的這種轉(zhuǎn)型，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，紅星美凱龍是在做商業(yè)地產(chǎn)，而不是在做流通渠道。而進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的零售商們都無法繞開這個圈，劉暉表示，長此下去，零售商在零售業(yè)務(wù)中的自主經(jīng)營能力必然降低。

    合作強于獨斗

    零售商染指商業(yè)地產(chǎn)，表面看起來“熱情高漲”，實際推進(jìn)速度卻極為緩慢。即便是財大氣粗、品牌號召力頗強的宜家，也不過計劃5年時間內(nèi)建設(shè)3個購物中心。相比之下，萬達(dá)現(xiàn)在至2012年期間，在建和新建的萬達(dá)廣場數(shù)量就達(dá)到54個。

    個中奧秘在于，“住建部關(guān)于‘房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)’有嚴(yán)苛規(guī)定，境外企業(yè)持有房地產(chǎn)的方式及外商投資房地產(chǎn)的審批手續(xù)則更為繁瑣。零售商所謂的拿地自建其實是‘參與出資’，不會直接參與拿    地、開發(fā)建設(shè)等具體事宜。”中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜說，零售商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)聲勢浩大，其實是個“偽命題”。

    萬通地產(chǎn)副總經(jīng)理周東權(quán)也認(rèn)為，零售商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，雖然可以在一定程度上保證后期的經(jīng)營效果，但缺乏前期的開發(fā)經(jīng)驗是其面臨的最大問題。

    因而零售企業(yè)在運作項目時應(yīng)充分發(fā)揮其經(jīng)營方面的優(yōu)勢，實現(xiàn)區(qū)域商業(yè)的差異化和實用性。對此，零售業(yè)專家高曉穎建議：“零售商可以與開發(fā)企業(yè)聯(lián)合拿地，創(chuàng)造一種新的合作模式。商務(wù)部分由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)，而商業(yè)部分則由零售商承擔(dān)。這樣的強強合作，將有利于項目取得最后的成功。”

    而零售商們目前也大多采取了與人合作的戰(zhàn)術(shù)，據(jù)了解，廣百的綜合體項目的運作方式就是找合作自己的伙伴共同開發(fā)，廣百不會參與到住宅建設(shè)中去。

    其實，零售商也可以采取迂回策略進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，比如從中小開發(fā)商手中收購、整合項目等，這樣會更加穩(wěn)妥。