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    “住宅不敢碰、商鋪買不到”，一紙限購令讓成都寫字樓在蟄伏數(shù)年之后迎來了春天，從商住倒掛，到量價(jià)齊升，再到租金收益的“白銀時(shí)代”。2011年，成都寫字樓終于打了個(gè)漂亮的翻身仗。

    量價(jià)齊升 寫字樓打了個(gè)翻身仗

    “三十年河?xùn)|，三十年河西”，從2010年初開始，連續(xù)的政策打壓，無論投資者還是開發(fā)商都開始意識(shí)到，將雞蛋全部放在住宅這個(gè)籃子里面，風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在是太大了。而年底的住宅限貸、限購令，則成為壓倒投資者心理防線的最后一根稻草，大量剛從住宅投資領(lǐng)域抽身的資金如洪水般涌入商業(yè)地產(chǎn)，寫字樓的春天終于到了。

    早在去年12月，CRC聯(lián)盟就曾根據(jù)市場調(diào)查作了一次比章魚保羅更“大膽”的預(yù)測：2011年，成都寫字樓單價(jià)破2萬元是必然的事情。然而計(jì)劃還是沒有變化快，僅僅三個(gè)月，當(dāng)CRC聯(lián)盟再次對寫字樓市場進(jìn)行調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，成都寫字樓的售價(jià)已然悄悄突破了2萬元，大鼎世紀(jì)廣場和位于市中心的富力·天匯中心，均達(dá)到22000元/平方米的最高價(jià)。

    今年第一季度，成都寫字樓成交金額、成交量、租金收益三大指標(biāo)全線飄紅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月27日，成都主城區(qū)住宅共成交2261套，而以寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)則持續(xù)走高，同期主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)月成交套數(shù)5013套，是住宅的2.21倍，首度領(lǐng)跑住宅成交面積和套數(shù)。

    其中，在熱點(diǎn)區(qū)域國際城南板塊，甲級寫字樓的成交均價(jià)更是突破15000元/平方米大關(guān)，超過同區(qū)域住宅銷售價(jià)格。這是成都持續(xù)多年的商住倒掛格局首次發(fā)現(xiàn)扭轉(zhuǎn)跡象，長期處境尷尬的寫字樓終于打了一次漂亮的翻身仗。

    事實(shí)上，從去年4月開始，成都寫字樓的成交量就開始急劇放大，表現(xiàn)突出的美年廣場、新希望國際、新希望大廈均實(shí)現(xiàn)了迅速銷售，單日破千萬的成交記錄屢見不鮮；擁有72萬平方米寫字樓體量的新世紀(jì)環(huán)球中心兩次開盤大獲全勝；ACC中航城市廣場、蜀都中心等，也紛紛實(shí)現(xiàn)快銷。

    滿租率90％ 高檔寫字樓跨入“白銀時(shí)代”

    在投資者最為關(guān)心的租金回報(bào)方面，今年成都寫字樓市場同樣表現(xiàn)不俗。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于成都新供應(yīng)項(xiàng)目的市場定位較高且面積較大，較高的租金水平使得市場整體租金有了明顯的上升，年末市場平均租金較年初上升了17.93個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)此，業(yè)內(nèi)預(yù)測未來2年內(nèi)推出的高端寫字樓項(xiàng)目租金將不低于目前市場平均水平，市場整體租金會(huì)繼續(xù)上漲。

    目前市中心寫字樓租金早已進(jìn)入“白銀時(shí)代”，平均租金在100元／平米·月，而同一區(qū)域內(nèi)100平米精裝住宅月租金為3000元，收益僅為寫字樓的三分之一，并且由于住宅出租對象經(jīng)常性更換，每年只能收到10個(gè)月的租金。而統(tǒng)一經(jīng)營的甲級寫字樓，合約都至少在3年以上，租金收益非常穩(wěn)定。事實(shí)上，業(yè)內(nèi)認(rèn)為成都甲級寫字樓的市場容量遠(yuǎn)未飽和，目前成都高級寫字樓普遍90％以上的出租率就是明證。

    在寫字樓租金回報(bào)率飆升的刺激下，今年成都二手寫字樓的交易也異�；钴S。據(jù)中原地產(chǎn)工商鋪部經(jīng)理徐東透露，今年一季度以來，由于大量外地資金的涌入，成交的主角已由原來的100平方米以內(nèi)小戶型變成了300—500平方米的中大戶型，投資性消費(fèi)已成為主導(dǎo)，單筆過千萬的交易屢見不鮮。二手市場的火熱讓賣方的心理價(jià)格不斷飚升，有些賣家與客戶在最后成交之際，每平米都會(huì)有幾百到上千元的價(jià)格變動(dòng)，從這方面也可以看到買賣雙方對樓市的信心。

    商住“倒掛”肥肉曾賣出豆腐價(jià)

    建筑成本比住宅高、租金回報(bào)比住宅高，唯獨(dú)賣價(jià)比住宅低……長期以來，成都寫字樓市場曾呈現(xiàn)過一種奇怪的“倒掛”現(xiàn)象。明明是一塊大肥肉，偏偏賣出一個(gè)豆腐價(jià)。

    2009年初，備受關(guān)注的總府路附近某甲級寫字樓正式亮相，開盤價(jià)8000元/平方米，如此溫柔的樓價(jià)出現(xiàn)在寸土寸金的市區(qū)核心區(qū)域，簡直讓人難以置信。同樣郁悶的還有國際城南，沿著天府大道一路朝南望去，譽(yù)峰、中海城南一號(hào)、半島城邦、華敏世家、龍湖世紀(jì)等多個(gè)高端樓盤分布在這條路的兩側(cè)，這些樓盤都有一個(gè)共同特點(diǎn)，就是價(jià)格多在每平方米上萬元，“和成都的其他區(qū)域相比較，這里未來是業(yè)界公認(rèn)的交通條件最完善的區(qū)域，同時(shí)也是目前成都‘豪宅輩出’的區(qū)域。”不過，就在這些備受購房者關(guān)注的萬元樓盤在天府大道兩側(cè)搖曳生姿的時(shí)候，同樣處于這一區(qū)域的寫字樓項(xiàng)目當(dāng)時(shí)卻很少有每平方米過萬元的項(xiàng)目出現(xiàn)，某些甲級寫字樓的實(shí)際成交價(jià)格甚至不足7000元/平方米。

    分析人士指出，寫字樓與住宅價(jià)格的倒掛，反映了整個(gè)寫字樓物業(yè)市場的低迷，“前幾年出現(xiàn)的爛尾樓多為寫字樓，就能說明這一點(diǎn)。”然而，最讓成都寫字樓難堪的還是商改住的“變性手術(shù)”。早在2009年，本報(bào)地產(chǎn)熱線就曾接到讀者報(bào)料，稱在成都中醫(yī)藥大學(xué)背后，看到有一個(gè)叫大陸大廈的寫字樓，以前是做寫字樓的，現(xiàn)在正在通過一番對室內(nèi)戶型的改造，改變成為小戶型后開賣。紅星路上停工多年的錦都公寓，也同樣被改造成為商務(wù)+住宅開賣。寫字樓市場曾經(jīng)的低迷可見一斑。