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    商業(yè)地產是一個資本密集型產業(yè)，這就從根源上決定了它需要多元化、多角度的融資渠道。對自有資金的投入、銀行的間接融資、股市、基金市場的直接融資……融資渠道都有高投入要求。外國開發(fā)商們有著完善的融資渠道，在國外，不動產投資并非高盈利，而是有著穩(wěn)妥的回報率。在美國等發(fā)達資本主義國家，中小投資者用自己地方退休基金投資房地產，其原因就是不動產的投資能夠獲得穩(wěn)定的回報率而不是賭博式的狂放升跌。2011年下半年掀起的美式基金公司、房地產開發(fā)公司的退走中國，就說明了中國市場與美國市場相比，還太稚嫩，盡管有著大量的機會吸引著外資的入駐，但仍然是能聚才而不能用才的遺憾收場。現(xiàn)狀是，幾乎所有的資本都看好中國經(jīng)濟，但也同時認為，中國市場用美國那一套來走完全走不通。在中國必須要有賭徒心態(tài)，而不是踏踏實實做事的心理。因為中國市場的實際情況是融資手段十分缺位，雖然我們有信托基金和信托計劃，但沒有將其豐富和完善。

    市場就像一只無形的手，牽引著開發(fā)商們的行動，由于融資渠道的極度不發(fā)達，中國的本土開發(fā)商們不能形成國外發(fā)達資本主義國家那樣的成熟開發(fā)流程，漸漸地，也就形成了所謂的“中國特色”商業(yè)地產開發(fā)了。因此，我們不斷看見萬達這樣的商業(yè)地產“龍頭”在中國內地二、三線城市一馬當先奮勇向前地跑馬圈地，而這一切的實現(xiàn)其實展現(xiàn)了中國土地市場的無奈現(xiàn)狀：當一個制度尚不完全的社會中迎來大批投資者的時候，開發(fā)商們只有去爭取與地方政府土地折讓，才能實現(xiàn)自身的迅速成長。盡管中國土地市場需要完善的空間還很大，但是中國土地市場的出讓已經(jīng)越來越熟悉怎么樣把土地價值最大化。

    現(xiàn)在的二、三線城市，其商業(yè)地產發(fā)展水平與20年前的上海相當，普遍的商業(yè)模式還是百貨大樓為主，真正因為成熟的消費市場轉變而成的購物中心并不多見，倒是有不少強行大躍進直接跨越到大型城市綜合體的案例。上海等城市代表了第一代的城市綜合體發(fā)展方向。那么如今逐漸進入商業(yè)地產開發(fā)春天的二、三線城市是否會延續(xù)上海模式繼續(xù)前行？答案并非如此。因為，就連上海自己，也不再像以前一樣，而是采取新的方式。地方政府需要的是政績，而建造一個新城比拆遷一個舊城所需的各種成本都要小很多。新區(qū)面臨的問題是沒有人氣，缺少消費者，地方政府的目的是要提高新區(qū)地價，如何哄抬地價，這是開發(fā)商的任務了。開發(fā)商從地方政府那里以低廉的地價拿到土地的那一刻，就決定了這塊地的土地狀態(tài)將是以“地標性建筑”帶動周邊地價的模式了。

    特許金融分析師（CFA）、清華大學MBA，北京漢博投資顧問公司創(chuàng)始人，曾任漢博顧問執(zhí)行董事、漢博研究院院長。

    多年商業(yè)地產實操經(jīng)驗，熟悉商業(yè)地產市場研究策劃定位、財務分析以及投融資策略設計、招商運營、資本運作等方面的工作。他參與操作過全國超過20個大型商業(yè)地產項目，其中包括中糧西單大悅城項目、中糧朝北大悅城項目、重慶融科光控大融城項目、北京首地大峽谷商業(yè)項目等眾多知名商業(yè)項目。