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    年底的商業(yè)地產(chǎn)依舊熱點頻現(xiàn)。不久前在商辦市場連掀數(shù)周的整購風潮日前正向商鋪市場大舉刮來。密集整售，再加上供應(yīng)方面強勢輸出的刺激，使得上海2011年12月一手商鋪成交迎來大幅反彈，成交面積環(huán)比大漲六成。

    專家認為，整購席卷整個商業(yè)地產(chǎn)市場，對于近期的樓市而言，是一種“必然現(xiàn)象”，在未來還可能繼續(xù)蔓延。

    外圍商業(yè)大發(fā)力年底成交“翹尾”

    數(shù)據(jù)顯示，2011年12月上海商鋪成交1208套，環(huán)比上揚61.93%；成交面積共計194045平方米，環(huán)比上揚62.95%。

    筆者調(diào)查2011年全年的商鋪成交情況后發(fā)現(xiàn)，僅高峰月4月和7月成交面積有超過20萬平方米，因此成交面積直逼20萬平方米的12月位居第三，呈現(xiàn)出較為明顯的“翹尾效應(yīng)”。

    業(yè)內(nèi)人士認為，蓄水已久的外圍區(qū)域商鋪發(fā)力推盤，是推動年底商鋪市場翹尾收官的主要原因之一。

    上海中原地產(chǎn)分析師表示，隨著多個郊區(qū)新城開發(fā)建設(shè)的日益加深，越來越多的外圍商業(yè)項目不斷涌現(xiàn)。尤其是郊環(huán)以外的地區(qū)，新增供應(yīng)環(huán)比大增三成，其中朱家角和臨港新城分別貢獻4.22萬平方米和2.9萬平方米，帶動了全市供應(yīng)量的上行。

    此外，就整個郊環(huán)以外的地區(qū)來看，上月最大的亮點是商業(yè)中心加大了放量，其中大拇指廣場、尚都里休閑廣場、融僑商業(yè)廣場、綠地商業(yè)廣場等多個項目均提供了過萬平方米的體量。

    房企轉(zhuǎn)型經(jīng)驗缺失整售或?qū)⒗^續(xù)蔓延

    此外，整購風潮蔓延至商鋪市場，成為了推動商鋪成交走高的另一原因。

    據(jù)了解，位于花木板塊的仁恒河濱城、四川北路板塊的大上海紫金城和龍華板塊的百匯園于2011年12月均被整購。

    此外，松江的志成花苑、閘北的長泰企業(yè)天地、閔行的南方城等項目也被大面積售出。這些項目不僅在最近一周成交中表現(xiàn)突出，同時也是2011年12月的高成交項目。

    整購頻現(xiàn)，讓人不由聯(lián)想到了近期的寫字樓市場。

    前不久，普陀長風板塊寫字樓國盛中心、上海環(huán)球金融中心、中融碧玉藍天大廈等辦公樓項目曾被先后整層出售。

    業(yè)內(nèi)人士分析認為，整購成交一般在辦公樓市場中出現(xiàn)，對于個人投資者較多、投資資金較為分散的商鋪市場而言則相對少見。

    對此，上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師許夢指出，近期的整購項目中有不少是寫字樓底商，在一些大企業(yè)整購寫字樓時連同被收購；另有一些是市區(qū)的大面積商鋪。

    然而，也有專家認為，整個商業(yè)地產(chǎn)掀起整購風，表明開發(fā)商正面臨著資金和業(yè)績的巨大壓力。為快速回籠資金并提升業(yè)績，某些開發(fā)商不惜整售旗下商鋪，并且在價格上有所讓步。

    據(jù)了解，上月被整購的浦東濱江某項目其社區(qū)商業(yè)在整售中的單價僅為13739元/平方米，遠低于板塊內(nèi)商鋪的成交均價。

    上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，本月出現(xiàn)大量商鋪整售，一方面表現(xiàn)出開發(fā)商深陷資金困局，資產(chǎn)、股權(quán)的出讓成為不少開發(fā)商的無奈之舉；另一方面，也可以看到在某些社區(qū)商業(yè)的設(shè)計和經(jīng)營上，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商還欠缺經(jīng)驗。

    他同時強調(diào)，上述兩點也是目前不少開發(fā)商在拓展商業(yè)地產(chǎn)時面臨的主要問題，如果得不到解決，未來還有更多商業(yè)項目，包括社區(qū)商業(yè)和綜合體，將面臨整售，甚至爛尾的風險。