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    調(diào)控之下，商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商達(dá)成年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的主攻方向，如果在住宅市場(chǎng)沒(méi)有放開(kāi)，這一現(xiàn)狀將繼續(xù)保持。在目前住宅及股票市場(chǎng)投資都比較緊縮的狀態(tài)下，商用物業(yè)的投資將保持相對(duì)穩(wěn)定，近期出臺(tái)相關(guān)抑制政策的可能性較小。

    這樣的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)猶如救命稻草般被開(kāi)發(fā)商興奮的緊緊握住，而這實(shí)在不是一件好事情。

    首先，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作需要大量的資金沉淀及人員儲(chǔ)備，而現(xiàn)實(shí)是，很多的開(kāi)發(fā)商只是在利用商業(yè)物業(yè)近期容易銷(xiāo)售的契機(jī)，并沒(méi)有真正從開(kāi)發(fā)理念上接受商業(yè)地產(chǎn)。這導(dǎo)致的結(jié)果是，市場(chǎng)上出現(xiàn)很多缺乏準(zhǔn)確定位、專業(yè)操盤(pán)的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目將在后期經(jīng)營(yíng)階段接受市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)，一旦失敗，將給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)非常大的負(fù)面影響。

    再則，現(xiàn)階段市場(chǎng)上投放的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)同質(zhì)化嚴(yán)重、定位不準(zhǔn)確的問(wèn)題。就武漢來(lái)說(shuō)，雖然商業(yè)地產(chǎn)的總量還在承受范圍內(nèi)，但是具體到某些區(qū)域，投放規(guī)�？赡芤呀�(jīng)超過(guò)了市場(chǎng)的接受量。另外，項(xiàng)目缺乏專業(yè)團(tuán)隊(duì)的操盤(pán)，等等這些都會(huì)給項(xiàng)目后期招商及持續(xù)性經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的傷害。(作者系武漢謀城商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理)

    “好豬應(yīng)該被殺死在魚(yú)塘邊”

    商業(yè)地產(chǎn)江湖發(fā)展這些年，兩大元老級(jí)門(mén)派二十年屹立不搖，即：殺豬派和養(yǎng)魚(yú)派。

    殺豬派，不管商鋪投資者和商家的死活，只考慮自己把鋪?zhàn)右愿邇r(jià)賣(mài)出，把買(mǎi)鋪人當(dāng)作肥豬來(lái)殺。潘石屹的SOHO，即是殺豬派典型。殺豬派的主要任務(wù)就是賣(mài)鋪?zhàn)樱�收錢(qián)。至于將來(lái)你租不租得出去，能不能經(jīng)營(yíng)起來(lái)，不關(guān)我事。

    養(yǎng)魚(yú)派，鋪?zhàn)硬毁u(mài)，自己持有，做大房東，把整個(gè)購(gòu)物中心或者商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)起來(lái)，獲取未來(lái)長(zhǎng)年的豐厚租金收益。比如華潤(rùn)的萬(wàn)象城，太古的三里屯vilage。養(yǎng)魚(yú)派需要巨大的資金實(shí)力，一般中小開(kāi)發(fā)商很難做到。

    近兩年，第三派也迅速崛起于商業(yè)地產(chǎn)江湖——騎墻派。這一派的主要力量是限購(gòu)之后向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的前住宅開(kāi)發(fā)商。僅一兩年的時(shí)間，從住宅思路轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)思路，倉(cāng)促應(yīng)戰(zhàn)，陣腳自亂。一方面資金需要回籠，商鋪必須得賣(mài)；另一方面買(mǎi)鋪的人越來(lái)越不好忽悠，豬越來(lái)越不好殺了。要賣(mài)高價(jià)，你得有商業(yè)概念吧，你得招商吧，你得返租吧，你得有后期統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理吧……開(kāi)發(fā)商一想，如果真出這大力氣做這么多事情，以后鋪?zhàn)由�值卻跟自己無(wú)關(guān)，真是虧大了!所以，最終的抉擇往往會(huì)是這樣：把優(yōu)質(zhì)的鋪?zhàn)恿粝聛?lái)自己持有，把其它稍差一等的拿出去賣(mài)掉。既能回籠資金，又保證未來(lái)自己能分享物業(yè)升值和長(zhǎng)線租金收益。于是，現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)江湖中，開(kāi)始流傳這樣一句話：不想當(dāng)漁夫的殺豬佬不是好開(kāi)發(fā)商。