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    隨著中央繼續(xù)對房地產市場進行調控和大規(guī)模建設保障性住房，樓市正逐步回歸理性。面對房地產行業(yè)“暴利時代”的終結，房產企業(yè)開始分化，小型企業(yè)逐步退出，大型品牌企業(yè)則著眼于商業(yè)等復合型地產。房企從住宅項目轉向商業(yè)地產能否順利“越冬”？

    樓市“暴利時代”終結

    在日前于青島舉行的2012城市觀點論壇22日上，中國房地產業(yè)協會代表、房地產行業(yè)專家和房地產企業(yè)代表等分析認為，房價不斷上漲的樓市“高燒期”已經過去，房地產行業(yè)正在走向常態(tài)化。

    中國房地產業(yè)協會副會長朱中一在論壇上說：“國家對房地產市場調控政策堅定不動搖，調控方向明確，那就是要抑制投機和投資性需求，另外，大量保障性住房能促使樓市向健康方向發(fā)展。在當前情況下，房地產行業(yè)的"暴利時代"已經結束。”

    中國城鄉(xiāng)建設經濟研究所所長陳淮表示，中國房地產市場正在走向常態(tài)化。超低利率和寬松貨幣政策下，房地產企業(yè)享受較輕債務和財務成本壓力的時代已經終結。“2011年至2015年，正常、溫和的通脹率就在每年3%至5%，而歐債危機等國際經濟環(huán)境的復雜化將使通脹壓力更大，預期的通脹壓力會使現在的貨幣政策更緊而不是更松。”他說。

    陳淮表示，房地產市場依靠恐慌性、過度占有資源的需求，即“為賣而買”的時代結束了；房地產行業(yè)無風險投資、無風險運營和拿地就賺錢的時代結束了；房價不斷上漲的時代結束了。

    根據國家統(tǒng)計局公布的數據，今年1月，全國70個大中城市房價環(huán)比全線停漲。2月份，70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）與上月相比，價格下降的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市有4個。

    樓市“寒冬”加速房企分化

    從事房地產投資理財服務的高和投資董事長蘇鑫說，除房地產調控政策導致行業(yè)規(guī)則的改變外，保障性住房使房地產市場進入了雙軌制。“以前我們熟悉的房地產市場沒有了，房地產將進入震蕩加劇時代。”他說。

    逐步回歸理性的中國樓市讓開發(fā)商感受到了“寒意”，房地產企業(yè)開始分化。“品牌企業(yè)開始走復合地產之路，因為原有的商品房不再受到地方政府支持，拿不到地。走復合地產之路，例如建設商業(yè)、旅游或養(yǎng)老地產等是發(fā)展趨勢。”蘇鑫說。

    與會專家介紹，中型企業(yè)則開始走專業(yè)化道路，專注于提升自身產品品質，例如質量和物業(yè)服務水平等，以提高行業(yè)競爭力；占房地產市場絕大多數的小型企業(yè)，尤其是2008年以后才進入的、沒有積累的企業(yè)就將退出，轉作專業(yè)投資人。業(yè)內人士預計，未來10年，全國開發(fā)商數量預計將會減少一半左右。

    今年初，一些涉足房地產較晚的企業(yè)紛紛轉向礦業(yè)等領域投資。此外，一些非房地產主業(yè)的公司也在紛紛退出房地產行業(yè)。據中原集團研究中心統(tǒng)計，2011年1月至12月上旬，非房地產主業(yè)公司房地產產權交易達238宗，總金額超過400億元。

    此外，房地產行業(yè)掀起了并購浪潮，一些中小企業(yè)都被吞沒。來自中原集團研究中心的數據顯示，2011年1月至12月上旬，房地產為主業(yè)企業(yè)的產權交易達253宗，約為去年全年同業(yè)并購宗數的2倍，并購金額超過900億元。

    商業(yè)地產能否成“越冬棉衣”？

    陳淮表示，現在中國城市化率為51.27%，中國城市化還將有近20年的時間，中國房地產也還有20年的輝煌期。“20年的輝煌期不等于房價還將漲20年，回歸常態(tài)也不等于房價將直線下降。根據地域、時期和產品結構不同有漲有跌才是常態(tài)。”他說。

    眾多開發(fā)商齊聚商業(yè)地產，有人甚至將調控政策時期的商業(yè)地產喻為“黃金時代”�！�2011中國房地產開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商都選擇加大對商業(yè)地產的投資比重。全球最大酒店業(yè)集團之一的洲際集團計劃在5年內，將其設立于中國的酒店由170家增加至300家。這些項目的合作方包括了本土知名房地產發(fā)展商保利、萬達和世茂。

    業(yè)內人士分析認為，商業(yè)地產不像住宅項目那樣拿到地、蓋好房子就賺錢，回籠資金慢，風險大，而且要懂得后續(xù)經營，住宅開發(fā)商應該謹慎進入。金科地產集團股份有限公司副總裁李占洪坦言：“不然會死得更快。”

    從事商用房地產綜合服務的易城中國副總裁尹寶軍說，商業(yè)地產項目至少要培育3年至5年，風險壓力很大。例如，2008年金融危機，許多城市商業(yè)綜合體項目都停工了，隨后寫字樓的租金達到最低點，但現在市場上的租金又翻了三倍，開發(fā)商進入之前要掌握一定的資源。

    海上嘉年華（青島）職業(yè)有限公司執(zhí)行總裁黃冠青認為，商業(yè)地產是滿足一定區(qū)域內的消費需求，但它所能覆蓋的區(qū)域有一定的范圍。最好能結合區(qū)域特點，良性優(yōu)化組合住宅和商業(yè)地產項目。業(yè)內專家認為在二、三線城市的遠郊區(qū)建設住宅和商業(yè)綜合體項目有利于促使房價下跌。