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    由嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)人民政府、上海東方網(wǎng)股份有限公司、上海宏發(fā)集團(tuán)三方強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造的首個(gè)以現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展為特色的大型高新技術(shù)企業(yè)集聚區(qū)——“東方慧谷”受到多方關(guān)注。項(xiàng)目地處滬嘉高速與寶安公路交會(huì)處，總體量達(dá)50萬平方米，是一個(gè)集商務(wù)、交易、休閑、居住為一體的多功能園區(qū)。

    據(jù)了解，被嘉定區(qū)列為重點(diǎn)扶持園區(qū)的東方慧谷已吸引上海市網(wǎng)絡(luò)文化協(xié)會(huì)、上海市數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心、東方財(cái)富網(wǎng)、攜程旅行網(wǎng)、金蝶軟件等28家國內(nèi)知名行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)率先入駐。對(duì)未來周邊區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)必產(chǎn)生推動(dòng)作用。

    薛建雄告訴記者，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入必定會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有所推動(dòng)，但這個(gè)導(dǎo)入過程所帶來的消費(fèi)力全面體現(xiàn)到商業(yè)上，需要5-10年的一個(gè)傳導(dǎo)過程。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)能級(jí)之間的差異巨大，所帶來的人口導(dǎo)入的消費(fèi)能力同樣存在差異，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的定位和影響也同樣頗深。

    差異化運(yùn)營才有出路

    目前城市綜合體開發(fā)運(yùn)營模式主要有兩個(gè)先決條件：首先，產(chǎn)業(yè)和交通配套是聚集人流、交通輸送的必要條件；其次，強(qiáng)大的融資能力，是決定綜合體發(fā)展商成長速度的關(guān)鍵。

    “面對(duì)不斷增加的城市綜合體，開發(fā)商也開始尋找差異化的產(chǎn)品來面對(duì)市場競爭。”弘揚(yáng)深發(fā)集團(tuán)總裁助理陸建華說，“例如我們近期在做的中國第一家以‘教育’為主題的商業(yè)廣場——鸚鵡之城，經(jīng)過多方調(diào)研，引入特色培訓(xùn)，科學(xué)劃分區(qū)域，滿足學(xué)生多元化需求，招商引進(jìn)眾多頂級(jí)教育品牌——美吉姆、巧虎、奧妙趣等紛紛入駐項(xiàng)目，希望建立教育超市的城市綜合體新的發(fā)展模式。”

    陸騎麟指出，的確，差異化的競爭為越來越多開發(fā)商所關(guān)注，同一區(qū)域內(nèi)的綜合體必然需要差異化的競爭，不然會(huì)影響到其運(yùn)營。形成差異化的經(jīng)營，必然需要對(duì)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行一定的梳理，并且對(duì)主營區(qū)域的住戶的消費(fèi)能力和消費(fèi)喜好進(jìn)行調(diào)查確定，從而進(jìn)行適合自身的經(jīng)營業(yè)態(tài)的定位。

    土地：綜合體用地受青睞

    日前，上海市“十二五”規(guī)劃重點(diǎn)打造的七大新城之一嘉定新城公布全年土地計(jì)劃，共計(jì)劃推出30幅土地，約100公頃，遠(yuǎn)超2011年8幅土地、28.2公頃的供應(yīng)面積。

    近期，嘉定新城首批5幅土地集中亮相，包括了4幅商辦用地和1幅住宅用地。本次推出的5幅土地總占地面積14.5787萬平方米。此次出讓的5幅地塊大都具有得天獨(dú)厚的地理位置和生態(tài)環(huán)境，周邊規(guī)劃配套完善，成熟度較高，周邊配套有保利大劇院、凱悅酒店、合景泰富艾美酒店、新光百貨、中信泰富商業(yè)綜合體等嘉定新城的地標(biāo)建筑。

    除了4月推出的唯一一幅純居住型用地，嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)28－01地塊備受市場關(guān)注外，嘉定區(qū)推出的另一塊綜合體用地——嘉定區(qū)澄瀏中路以東、迎園路以北地塊（B10-01、B10-05）也得到多家企業(yè)的關(guān)注，上海市規(guī)劃和國土資源管理局網(wǎng)站顯示，目前已有7家企業(yè)領(lǐng)取申請(qǐng)書。

    公告顯示，澄瀏中路以東、迎園路以北地塊（B10-01、B10-05）東至泥家浜，南至迎園路，西至澄瀏中路，北至基地邊界。出讓面積為24889.8平方米，容積率1.6，起拍總價(jià)8164萬元，折算起拍樓板價(jià)僅為2050元/平方米。